На рынке недвижимости имеется множество предложений по покупке собственного жилья. В последнее время среди жителей нашей страны, большое распространение получил такой вид сделок, как аренда квартир с последующим выкупом. Это способ стать собственником жилья, если нет финансовых средств на заключение полноценного договора купли-продажи с внесением всей суммы.
Содержание
- Что из себя представляет аренда квартиры с последующим выкупом
- Особенности
- Правильное составление договора
- Оплата за пользование недвижимым имуществом
- Чем аренда квартиры с последующим выкупом отличается от рассрочки
- Как поступить, если цена квартиры повысилась в течение выкупа данной квартиры
- Почему договор может быть расторгнут
Что из себя представляет аренда квартиры с последующим выкупом
С юридической точки зрения, аренда квартир с правом выкупа — это договор, который заключается между собственником жилья, в данном случае квартиры и лицом, которое хочет приобрести у нее эту недвижимость.
Особенностью такого договора является то, что арендатор не будет иметь никаких прав на жилье пока не выплатит его полную стоимость и в случае нарушения условий договора может лишиться ранее уплаченных денег, а также самого объекта недвижимости.
Правовая природа данного договора состоит из двух основных частей:
- обязательства по ежемесячной выплате определенной денежной суммы в качестве арендных платежей за пользование недвижимостью;
- обязательства по выплате финансовых средств, которые будут вноситься в качестве регулярных выплат или единоразового платежа в виде стоимости квартиры.
Такие условия похожи на договор лизинга, но это две разные сделки. Под лизингом понимается такая правовая сделка, при которой покупатель обговаривает с лизингодателем, какое именно имущество он хочет от него получить.
В свою очередь, последний приобретает необходимую вещь (машину, недвижимость, оборудование) за свои деньги и передает их лизингополучателю, который платит обязательные ежемесячные платежи за пользование.
Когда происходит аренда квартир с выкупом, арендатор просто берет в пользование тот объект недвижимости, который есть у продавца. Это и есть главное отличие.
Важно знать, что самого понятия как аренда с правом выкупа в гражданском кодексе нет. По сути это комбинированная сделка, включающая в себя два разных договора, а именно куплю-продажу с рассрочкой платежей, а также найм жилого помещения.
Особенности
Как и в любом гражданском правоотношении, в данном виде сделок имеется несколько важных особенностей, о которых необходимо знать.
Первая особенность состоит в том, что арендатор станет собственником после того, как он внесет полную стоимость квартиры хозяину и тот даст разрешение на переоформление недвижимости, то есть регистрации такого права в специальном реестре.
Вызвано это тем, что согласно действующего законодательства, право владения наступает только с официальной государственной регистрации недвижимого имущества.
Вторая особенность состоит в том, что такие договоры, если срок их действия составляет более одного года должны быть в обязательном порядке зарегистрированы в специальном реестре арендных правоотношений.
Это правило касается не только квартиры, но и иных объектов недвижимости (земельных участков, коммерческих площадей).
При нарушении условий договора, стороны могут его разорвать, и все выплаченные деньги, не подлежат взысканию с арендодателя, если покупатель не докажет его мошеннические действия, что сделать проблематично.
Такой договор в обязательном порядке должен быть заключен только в письменном виде, и подписан всеми участниками лично. Закон предусматривает право подписи по нотариальной доверенности, но тот, кто дал ее, может легко сделать отмену, и правоотношения становятся недействительными.
Таковы особенности, таких правоотношений. Но если составить правильный гражданский акт (договор), тогда стороны не смогут уклоняться от его невыполнения, и сделка состоится.
Важно знать, что аренда квартиры с последующим выкупом, несмотря на легкую процедуру оформления, таит в себе множество подводных камней. Поэтому перед подписанием всех бумагах, объект недвижимости лучше проверить на предмет арестов, и других ограничений.
Правильное составление договора
Для того чтобы право собственности по такой сделке перешло, нужно владеть информацией, о том как правильно составить все документы.
Для этого нужно придерживаться следующего алгоритма:
- Обращение в государственные реестры с письмом, чтобы была предоставлена информация, не наложен арест или другие обременения на недвижимость.
- Проверка информации по органам опеки и попечительства, а также в регистрационной службе, нет ли прав на жилье малолетних и несовершеннолетних детей.
- Проверка правоустанавливающих документов, и подтверждение права собственности.
- Личное присутствие сторон на сделке.
Сам договор должен содержать следующие обязательные реквизиты:
- дата и место подписания договора;
- четкое описание недвижимого имущества, в данном случае квартиры (количество комнат, жилая и нежилая площадь, на каком этаже расположена, адрес, номер квартиры), также лучше указать, из какого материала построен дом (кирпичный, панельный);
- указание кадастрового номера, а также иных идентифицирующих технических особенностей жилья;
- твердая денежная сумма оплаты за аренду, а также периодичность (раз в месяц, квартал, год);
- стоимость квартиры и способ ее погашения: равномерные платежи в месяц, квартал, или когда все деньги уплачиваются за один месяц до окончания аренды;
- права и обязанности сторон;
- оговорка на то, если стоимость объекта недвижимости возрастет, или, наоборот, снизится в цене, и какие права и обязанности сторон в таком случае;
- штрафные санкции за просрочки по обязательным платежам либо уклонения от выполнения обязанностей собственником квартиры;
- пункт или раздел, в котором прописать правила внесения изменений в договор аренды квартиры с правом выкупа;
- срок договора, на который он заключен и форс мажорные обстоятельства.
Важно знать, что согласно действующего гражданского законодательства, основными составными частями в договоре является цена (в данном случае стоимость квартиры и арендных платежей), предмет (сама недвижимость с индивидуальными признаками), сроки (в течение какого времени квартира будет выкуплена). Если это не учесть любой договор будет фиктивным.
Оплата за пользование недвижимым имуществом
Самым важным моментом любого соглашения является его цена. В данном случае она будет состоять из двух составных частей:
- непосредственно суммы арендных платежей;
- денежных средств, которые пойдут на уплату стоимости жилья.
Если с арендными платежами все понятно, на практике лучше платить единую фиксированную цену ежемесячными оплатами. А вот со стоимостью квартиры немного сложнее.
На практике существует два способа решения данной проблемы.
Первый состоит в том, что стороны соглашения разбивают такую стоимость также равномерными месячными платежами, которые платятся отдельно от аренды. Такой способ хорош тем, что будущий собственник квартиры, в случае ее удешевления раньше заплатит необходимую собственность.
Второй характерен тем, что в соглашении прописывается такой пункт, в котором указывается, что полная стоимость квартиры будет уплачена в конце срока аренды. Этот способ не слишком распространен на практике, хотя несет выгоду собственнику квартиры.
Важно знать, что в любом случае цена соглашения должна быть указана в национальной валюте – рублях. Если будут прописаны условные единицы, то данный договор можно признать недействительным, и он не будет нести в себе никаких правовых последствий.
Чем аренда квартиры с последующим выкупом отличается от рассрочки
Многие люди думают, что вышеуказанное соглашение ничем не отличается от рассрочки, но это не так. Они имеют существенные различия.
Первое существенное различие состоит в том, что в рассрочке, не может меняться цена соглашения. То есть, если стороны договорились о возврате суммы в 20 тысяч рублей, то именно она и должна быть отдана хозяину.
Когда происходит аренда квартиры с выкупом, цена может быть подкорректирована в сторону увеличения или уменьшения, так как она зависит от рыночной стоимости недвижимости.
Второе отличие состоит в том, что соглашение о рассрочке не нужно регистрировать в специальном реестре, в отличие от арендных правоотношений.
Эти два существенных правовых признака и различают два похожих между собой соглашения.
Как поступить, если цена квартиры повысилась в течение выкупа данной квартиры
Рынок недвижимого имущества имеет одну особенность, со временем квартиры могут повышаться или понижаться в своей цене. Из этого следует, что хозяин такого жилья, может прописать в договоре стоимость своего имущества с привязкой к курсу доллара на момент продажи.
Исходя из юридической практики, которая существует, обезопасить себя от повышения стоимости можно таким образом.
В договоре надо прописать такие пункты, которые говорят о том, что стоимость квартиры будет погашаться равными ежемесячными платежами. В других случаях, если цена возрастет, квартиру можно будет выкупить, только по повышенной стоимости.
Самым незащищенным договором для покупателя является тот, в котором будет прописано, что стоимость квартиры платится в конце срока соглашения, и по рыночной стоимости недвижимости.
Почему договор может быть расторгнут
Такое соглашение, как и любое другое может быть расторгнуто сторонами как в добровольном, так и в принудительном порядке (по решению суда).
Основными случаями прекращения таких отношений являются следующие основания:
- невыполнение покупателем графика платежей либо односторонний отказ от выполнения обязательств по оплате аренды и стоимости квартиры;
- предоставление владельцем квартиры объекта недвижимости, который не соответствует индивидуальным признакам квартиры, указанной в договоре;
- добровольный отказ покупателя от соглашения;
- несоблюдение сторонами законодательных требований к оформлению и регистрации такого соглашения.
Остальные способы расторгнуть такой договор являются индивидуальными, и приводят к длительным судебным спорам.
Важно знать, что при невыполнении обязанностей по договору, стороны должны сообщить об этом нарушителю в письменном виде, с указанием конкретного нарушения, и срока его устранения.
Аренда недвижимого имущества с его последующим выкупом, это особенная сделка. Она предусматривает не только выплату полной стоимости квартиры, но и деньги за пользование ей (аренду).
