Землей сельскохозяйственного назначения называют все участки, которые применяются для сельского хозяйства и расположены за границей населенных пунктов и городов.
Содержание
- Каким должен быть участок
- Как взять в аренду землю сельхозназначения
- Как правильно составить договор и на что стоит обратить особое внимание
- Как рассчитать размер арендной платы
- Что делать после оформления договора
- Как проходит регистрация договора
- Расторжение договора
- Перевод земли в участок для поселения
- Итог
К таким участкам можно отнести:
- Угодья сельскохозяйственного назначения, это могут быть: сенокосы, пашни, сады, пастбища.
- Участки, которые заняты лесами, которые помогают оберегать землю от разных явлений. Дорогами, которые ведут к определенному хозяйству, коммуникациями. Строения или специальные сооружения, которые предназначены для хранения, производства продукции на сельскохозяйственной основе.
Такую землю чаще всего используют:
- чтобы создать подсобное хозяйство;
- для садово-огороднических нужд;
- чтобы разводить скотину или рыбу;
- чтобы устроить сенокос;
- как пастбище для скота;
- для охотничьего хозяйства;
- для дачных участков.
При соблюдении некоторых условий на землях сельхоз назначения можно строить индивидуальное жилье, в котором можно прописаться. Но это может происходить только в некоторых случаях. В основном строительство и регистрация на такой земле запрещена или возможна только тогда, когда ее перевели в категорию населенного пункта.
Каким должен быть участок
Аренда земли сельскохозяйственного назначения может происходить если участок:
- индивидуально определен;
- имеет кадастровый номер;
- имеет адрес или данные местоположения.
Также:
- должна быть установлена площадь участка, сдаваемого в аренду;
- должна быть назначена категория участка;
- должны быть обозначено, для чего разрешено эту землю использовать;
- должны быть полностью определены границы участка.
Как взять в аренду землю сельхозназначения
Сельскохозяйственная земля является объектом, который строго оберегается государством, все правила пользования которых прописаны в Земельном кодексе.
Для того чтобы взять землю этой категории в аренду, надо обратиться в органы местного самоуправления того района, где находится желаемый участок. Именно они берут на себя все вопросы по распределению земель и заключению договора об аренде.
Арендовать участок можно максимум на 49 лет, а вот минимальный срок оговаривается отдельно в договоре. Все зависит от того в каком состоянии находится земля, в каких целях ее будут использовать и от аграрной политики того или иного региона.
Государство официально не ограничивает размер сдаваемых земель, что дает возможность арендатору брать нужное количество земли. Земля сельскохозяйственного назначения в аренду может быть передана с разрешения арендодателя другому лицу с переоформлением на него договора.
Арендатор перед регистрацией и составлением договора должен совершить следующие действия:
- Написать заявление с просьбой о предоставление аренды и передать его в местный муниципалитет.
- С помощью специалиста, предоставленного уполномоченными органами, провести размежевание участка. Этот человек должен предоставить кадастровый паспорт и план участка арендатору.
- После проведения всего вышеперечисленного арендатор должен посетить муниципалитет для составления и подписания договора.
Как правильно составить договор и на что стоит обратить особое внимание
Договор аренды должен быть составлен по всем обязательным нормам, то есть в документе обязательно отмечается следующая информация:
- размеры участка и его местонахождение;
- размер оплаты за землю, в какие сроки ее надо будет проводить и в каких формах;
- показатели качества участка;
- досрочное возвращение по договору;
- ограничения и обременения;
- сроки договора, которые могут составлять от года до пяти лет;
- обозначения ответственности за случайно принесенный вред.
Также прописывают все обязанности сторон ту ответственность, которую им придется нести. Помимо обязательных пунктов, можно внести дополнительные в зависимости от пожелания сторон и ситуации.
Договор положено заключать только в письменном виде, после чего его регистрируют в государственных органах. Если это не соблюдено, то договор можно считать недействительным.
Перед подписанием документа его стоит очень тщательно прочитать и обратить особое внимание на все возможные нюансы. Стоит все прописать, чтобы потом не возникло никаких проблем.
Арендатор должен обязательно обратить внимание на документы, предоставляемые собственником земли. По закону участок должен обязательно находиться в реестре государственного учета. Это станет гарантом, того, что арендодатель имеет полное право распоряжаться этим участком и совершать разного рода сделки.
Чтобы взять в аренду землю сельхозназначения и впоследствии не возникли проблемы, стоит обязательно прописать следующие условия использования участка:
- под разведение сада или засадку под огород;
- под зерновые культуры;
- для разведения скота, птицы, рыбы;
- для охотничьего хозяйства;
- под дачные участки.
Иногда договор может быть признан недействительным, на это влияют следующие факторы:
- если были выявлены серьезные нарушения вовремя аукциона;
- если арендодатель указал неверное целевое назначение земли;
- если был выявлен факт того, что предложенный участок относится к ресурсам территории природоохраны;
- если указанные условия в договоре были не выполнены одной из сторон.
Если появляется необходимость внести некоторые изменения в документ, то тогда составляется дополнительное соглашение. В таком соглашение должны быть включены пункты, в которые вносятся изменения. Чаще всего изменения вносятся в следующие пункты:
- качество земли на участке;
- страхование;
- ответственность за выполнение обязательств;
- другое что может повлиять на смену контракта или его прекращение.
Если к компромиссу в этом случае обе стороны прийти не могут то тогда им придется обратиться в суд.
Как рассчитать размер арендной платы
Арендная плата указывается в договоре после согласования между обеими сторонами. Плата может взиматься, как в виде денежного вознаграждения, так и в натуральной форме. Арендная плата может браться как за определенный участок, так и за все имущество, которое на нем находится, включая материальные и ресурсные.
Стоимость аренды назначается органами местной власти, опираясь на кадастровую цену земли, и согласовывается с арендатором. Чтобы рассчитать стоимость аренды земли надо:
- Найти сертификат на получение участка, где должна быть указана оценка земли, которая проходит индексацию в соответствии с показателями инфляции.
- Когда сумма арендной платы полностью согласована, занести ее в договор.
На муниципальную землю и собственность расчет арендной платы происходит по следующему сценарию:
- По результатам аукциона или торгов.
- Основываясь на кадастровую стоимость.
- В соответствии со ставками, которые утверждены министерством.
Если право на аренду земли было получено с помощью торгов, то за первый год аренды сумма вносится единовременным платежом в течение 10 дней после официального оформления договора.
Что делать после оформления договора
Так как договоры заключаются на очень длительное время, то стоит обязательно обратиться в соответствующие органы, для того, чтобы провести государственную регистрацию. Регистрацию проходят все договоры, которые оформлены на время больше одного года. Сделать это может одна сторона, без присутствия другой. Госпошлину также оплачивает тот, кто обратился с заявлением.
Как проходит регистрация договора
Регистрация проходит с помощью представителей УФРС, после того, как они получат следующие документы:
- План в виде схемы участка.
- План земли кадастровый.
- Акт, в котором указаны границы участка после межевания.
- Документ, говорящий о том, что участок принят в пользование.
Некоторые арендаторы земли стараются избегать регистрацию, чтобы сэкономить. Это помогает избегать оплаты госпошлины и налогов. Но стоит знать, что такая экономия чревата многими неприятностями.
Расторжение договора
Договор чаще всего расторгается из-за отсутствия оговоренной оплаты в течение трех месяцев. Если возникла такая ситуация, то арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Еще одной причиной для окончания отношений может послужить нецелевое использование участка или если качество земли ухудшилось или ей нанесли вред.
Очень редки случаи, когда арендатор является инициатором расторжения договора, но он также может пойти на эти действия, если собственник постоянно вмешивается в использование земли и мешает работе.
Основания, по которым договор может быть расторгнут:
- Закончился срок аренды.
- Участок выкупили для общественных нужд или необходимости, что чаще всего происходит в принудительном порядке.
- Участок выкупил сам арендатор.
- Арендатор стал заключенным или умер.
- Земля подлежит отчуждению.
- Юридическое лицо, которое было арендатором, ликвидировано.
Данный список может быть расширен, все зависит от соглашения сторон.
Расторгнуть договор досрочно можно только в следующих случаях:
- если было решение суда;
- по взаимодоговоренности между арендатором и арендодателем.
Получается, что самостоятельно расторгнуть договор и прекратить отношения не получится. Иначе для этого должны быть очень серьезные обстоятельства.
Если такие обстоятельства существуют, то одна сторона должна обратиться к другой с претензией, в которой описаны все нарушенные пункты, после чего можно обратиться в суд.
В одностороннем порядке договор, может быть, расторгнут в следующих случаях, которые являются исключениями:
- отсутствует арендная плата;
- участок используется не по назначению;
- участок был передан в аренду другому лицу, без договоренности с собственником.
Расторжение оформляется также, как и заключение договора.
В соглашении о расторжении договора указывают следующую информацию:
- дата и место, где заключалось соглашение;
- личные паспортные данные обеих сторон;
- номер и дата договора о расторжении;
- кадастровый номер земельного пая;
- когда должны быть закончены обязательства обеих сторон;
- сколько экземпляров;
- подписи арендатора и собственника.
Расторжение договора может происходить не только по прописанным законом правилам, но на основаниях, которые были прописаны в договоре.
Поэтому перед тем как заключить договор должны быть учтены все нюансы, а лучше всего посоветоваться с юристом. Особое внимание должно быть обращено на пункты в договоре о расторжении, это поможет впоследствии избежать очень многих спорных вопросов.
Перевод земли в участок для поселения
Строительство жилья за городом на сегодняшний день имеет особую популярность. Поэтому очень часто сельскохозяйственные земли пытаются перевести в участки для поселения. Такая процедура применяется, чтобы:
- расширить площадь для индивидуального строительства жилья;
- снять разные ограничения с участка;
- сделать границы уже имеющихся населенных пунктов больше.
Стоит знать, что проводить такую процедуру могут только граждане РФ. Для того чтобы этот процесс запустить, нужно:
- согласие всех собственников в нотариально заверенном виде;
- копия и оригинал паспорта;
- выписка из единого госреестра;
- документ от экологов;
- справка из кадастрового органа.
Если просьба будет удовлетворена в течение трех месяцев, то заявитель сможет обращаться с землей в следующем порядке:
- постройка домов для индивидуального проживания;
- возведение дачных домиков и частных коттеджей;
- ведение КФК.
Итог
Если было принято решение взять землю в аренду, то предварительно стоит обратиться за консультацией к юристу, который поможет правильно составить договор и укажет на нюансы, которые особенно важно учесть.
Перед составлением договора надо досконально все узнать об участке, который сдается в аренду, и проанализировать насколько он подходит для осуществления задуманного бизнес-плана. Только после полной уверенности, что участок нужен и соответствует всем предъявленным запросам, можно подписывать договор.
