Аренда земли у государства может стать выгодным вариантом развития бизнеса. Стоимость участков на рынке на данный момент довольно высока, в особенности если дело касается развитых районов с хорошей инфраструктурой.
Содержание
Выгода также заключается в дальнейшей возможности получения таких объектов в собственность. Но для того чтобы заключить с государством соответствующий договор, нужно понимать тонкости данного процесса, знать процедуру и возможности.
Возможность заключения договора
Взять землю в аренду у государства может как гражданин, так и организация. Но стоит учитывать, что существуют некоторые ограничения. Так, например, невозможно арендовать земли:
- В случае расположения на участках охраняемых природных объектов, таких как заповедники.
- Под кладбища.
- С находящимися объектами атомной энергетики и иными объектами, связанными с атомной энергетикой.
- С располагающимися объектами, принадлежащими или использующимися гос. органами, армией, ФСБ и т. д.
- При расположении на участке объектов, связанных с охраной границы.
Не считая данных ограничений, любой участок, не занятый и не использующийся в соответствии с договорённостями и целями самого государства, может быть передан в аренду. Ограничений нет и относительно арендатора. Он может быть как ФЗ (включая ИП), так и организацией, независимо от организационно-правовой формы.
Особенности договора
В любом случае договор заключается в письменной форме. Он должен содержать полную информацию об арендуемом объекте, любые сведения, которые помогут его идентифицировать.
Возможна ситуация, когда участок располагается вдоль водоёмов общего пользования. В подобных случаях договор должен содержать условия о необходимости предоставления любому гражданину доступа к данному водоёму, никакие препятствия не допускаются.
Данный договор подлежит регистрации в Росреестре. По общему правилу, регистрация договора аренды обязательна в случаях, когда срок аренды составляет более одного года.
Необходимые действия для поиска объекта договора аренды
Перед тем как взять землю в аренду у государства, необходимо найти подходящий участок. Процесс поиска участков, которые впоследствии будут переданы на основании договора аренды, максимально упрощён.
Сведения о земельных участках можно узнать на сайте maps.rosreestr.ru, то есть из публичной кадастровой карты.
На сайте присутствует удобный поиск, стоит выбрать нужный населённый пункт и улицу, либо искать участок вручную, что также не составит никаких трудностей.
Далее, как потенциальный арендатор разобрался, где найти участок земли в аренду у государства, следует выполнить несколько рекомендаций:
- Осмотр. Адрес понравившегося участка узнаётся с сайта публичной кадастровой палаты. Осмотр начинается с оценки окрестностей: необходимо оценить, насколько подходит данный участок для целей аренды, его проходимость, состояние транспортной системы.
- Определение категории земель, что позволит узнать их назначение. Данную информацию можно узнать либо на сайте Росреестра, либо заказав выписку из ЕГРП в отделении Росреестра или МФЦ. С 2017 года срок изготовления данной справки сократился с 5 до 3 дней, но стоит помнить о том, что для оплаты этой услуги необходимо оплатить пошлину в 200 рублей. Информацию теперь можно получить о любом объекте из любого МФЦ или отделения Росреестра, независимо от территориальности.
Важно внимательно отнестись к выбору категории назначения земельных участков. Иначе придётся изменять её, что вызовет дополнительные трудности и траты.
После того как участок был выбран, необходимо перейти к непосредственному оформлению аренды.
В первую очередь необходимо выяснить, кто является собственником участка: государство или муниципальное образование, так как от этого зависит процесс и дальнейшие действия.
Процесс и необходимые действия для заключения договора
Если участок находится в публичной собственности, он может стать предметом договора аренды при соблюдении следующих условий:
- Относится к разрешённой для конкретных целей категории земель.
- Поставлен на кадастровый учёт.
- Существует фактическая возможность проведения коммуникаций.
Процесс заключения аренды государственной земли будет зависеть от некоторых факторов.
Так, существует три возможных ситуации.
Договор аренды заключается по итогам проводимых торгов. Проводятся такие торги посредством аукциона, то есть договор будет заключен с тем, кто по итогам предложит большую цену.
После торгов победитель и организатор подписывают протокол и после 10, но не более 20 дней заключается договор.
Если цели дальнейшего применения земли совпадают с её назначением (например, для сельскохозяйственной деятельности, строительства социального объекта). При этом необходимо:
- Привлечь кадастрового инженера для подготовки схемы расположения.
- Согласовать с администрацией муниципального образования.
- Поставить участок на кадастровый учёт.
- Обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении участка без проведения торгов.
- Подать оповещение в официальные СМИ. Если в течение месяца иных желающих заключить договор аренды не будет, земля будет предоставлена без проведения торгов.
Важно понимать, что вся процедура будет не бесплатна. Любые действия, указанные выше, проводятся за счёт заявителя.
Самый простой вариант получения — если заявитель относится к категории граждан, которым участок может быть предоставлен безвозмездно. Участок предоставляется на шестилетний срок, после чего можно оформить собственность на неё.
В случае если арендуется земля, принадлежащая муниципальному образованию, все функции возлагаются на местный исполнительный орган, имеющий соответствующие полномочия. Как правило, таким органом считают комитет по управлению имуществом, либо земельный комитет.
Особенности проведения торгов по инициативе муниципального образования
Если на участке, принадлежащем муниципальному образованию, планируется возведение зданий и сооружений, что подтверждается его назначением, то выкупить его посредством аукциона не получится. Всегда будет проводиться аукцион на аренду данного участка.
Если гражданин (или организация) желает арендовать участок, но не определился с расположением и не провёл действия по выявлению доступных участков, то рекомендуется отслеживать информацию в местных СМИ. Периодически там появляется информация о проведении соответствующих торгов.
Предмет торга — арендная плата. Побеждает тот, кто предложит наибольшую ставку. Расчёт производится, исходя срока аренды в один календарный год.
На данный момент, при проведении торгов запрещено объединять участки в один лот. То есть, один объект с определёнными границами является одним самостоятельным лотом и никак иначе.
Если администрация муниципального образования сама является инициатором проведения аукциона, местный исполнительный орган будет являться инициатором таких торгов, а также его организатором. Администрация также должна определить начальную ставку, а также срок заключения соответствующего договора.
На плечи организатора ложится выбор места проведения торгов, а также срок подачи заявок для участия в нём.
Информация о проведении торгов публикуется в официальных СМИ за 30 дней до начала их проведения.
Для участия в торгах оплачивается задаток, предоставляется соответствующая заявка и документ, который подтвердит личность заявителя.
Особенности торгов по инициативе граждан
Инициировать торги в пределах некоторых муниципальных образований (к ним относят Москву, Севастополь и Санкт-Петербург), можно только в отношении уже сформированных земельных участков, то есть тех, которые уже поставлены на кадастровый учёт. Данные участки отображаются на сайте Росреестра.
Сведения об участках можно получить на сайте Росреестра, используя кадастровую карту. По каждому участку нужно проверить существующие ограничение, для чего есть пункт «Права и ограничения».
Отказать в проведении аукциона могут в следующих случаях:
- Необходимо уточнение границ участка.
- Заявилось менее 2-х участников торгов.
- Выбранный участок не принадлежит соответствующему субъекту или государству.
- Нет информации о возможности подключения участка к коммуникациям.
- Цель использования участка в заявлении не соответствует цели назначения участка, либо она не была определена.
- На данном участке находится объект недвижимости, который принадлежит иным лицам.
- Произведена резервация земли для нужд государства или муниципального органа.
- Участок предназначен для общего пользования.
- Земля была изъята для использования государством или муниципалитетом.
- Третье лицо уже подало заявление о проведении торгов в отношении участка.
- Планируется возведение объектов для нужд государства или соответствующего муниципального образования.
В остальных случаях, при предоставлении всех необходимых документов, торги будут назначены.
Аренда земли у государства для строительства жилого дома
Земля в аренду у государства может быть взята также под строительство жилого дома. В данном случае, для заключения соответствующего договора необходимо:
- Получить копию схемы местности. Делается это в администрации соответствующего муниципального образования. Необходимый масштаб – 1 к 500.
- Подать заявление. Делается это после того, как будет выбрать свободный в соответствии со схемой земельный участок. Заявление подаётся с целью получения точной информации о собственности данного участка и иных существующих на нём ограничений.
- После получения ответа, необходимо направить запрос о наличии объектов, запрещающих строительство. После подтверждения их отсутствия, на плане будет поставлена соответствующая отметка.
- Подать заявление о разрешении строительства. К заявлению прикладываются копии ответов подаваемые запросы, а также копия плана строительства с проставленной отметкой.
- Отслеживать информацию о проведении аукциона относительно данного участка. Он будет назначен, если все документы были поданы правильно.
Если по истечении месяца иных желающих заключить договор не окажется, то он будет заключен с заявителем. Иначе будет проведён аукцион.
На строительство дома будет отведён срок в три года, далее у арендатора появится право оформить землю в собственность.
Аренда земельного участка у государства с последующим выкупом
Аренда земли с правом выкупа у государства предусмотрена Федеральным законодательством, а именно ст. 36 Земельного Кодекса. Выкуп возможен, если на участке располагается недвижимость, принадлежащая арендатору.
Если строения, собственником которых является арендатор, отсутствуют, передача земли производится только посредством проведения торгов. Арендатору такой вариант крайне невыгоден, в связи с тем, что финансовые вложения в данном случае будут гораздо выше.
Необязательно стоить жилой дом. Вполне достаточно построить нежилой объект, вроде сарая или гаража. Главное, чтобы строение было в собственности у арендатора (при этом право собственности должно быть соответствующим образом зарегистрировано).
Если на участке находится приватизированная постройка, стоимость его выкупа не может быть установлена больше кадастровой.
Для осуществления выкупа понадобятся следующие документы, которые предоставляются в администрацию муниципального образования, являющегося собственником земли:
- Документ, который подтвердит личность заявителя.
- Заявления о выкупе соответствующей формы.
- Ранее заключенный договор аренды.
- Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.
Далее право собственности (а точнее его переход) регистрируется в Росреестре. Для регистрации предоставляются:
- Документ, подтверждающий личность заявителя (чаще всего паспорт).
- Заключенный с собственником договор купли-продажи.
- Документ, подтверждающий уплату пошлины.
- Расчёт стоимости участка (предоставляется оценочной комиссией).
- Постановление администрации о предоставлении участка в аренду.
- Квитанция, подтверждающая выплату муниципальному образованию (или государству) стоимости участка.
В некоторых случаях возможен отказ в праве выкупа. Он выносится при неправильном оформлении документов, их недостатке, а также в случаях, прямо установленных законом.
Стоимость аренды
Выгода аренды земельных участков, собственником которых выступает государство, либо муниципальное образование, очевидна, так как такая аренда выходит гораздо дешевле, чем аренда у частного лица.
При проведении торгов цены начинаются с довольно низких сумм. Так, если в течение пяти лет проводилась кадастровая оценка, то стоимость аренды будет составлять полтора процента от кадастровой стоимости.
Если же оценка не была произведена в указанный срок, либо не производилась вовсе, то стоимость определяется исходя из рыночной цены.
Если передача земли производится и при этом не проводятся торги, то арендная плата, а вернее, её размер, будет определён собственником (то есть государством, регионом или муниципальным образованием).
Размер арендной платы учитывается на основании показателей рынка, кадастровой стоимости, определённой торгами стоимости и величины налога. В договоре обязательно должна быть указана периодичность арендных платежей.
При определении арендной платы собственник учитывает:
- Базовую ставку. Определяется индивидуально в регионе.
- Зональный коэффициент, который учитывает географические особенности.
- Площадь.
- Поправочные коэффициенты.
Данные параметры учитываются собственником, после чего определяется полная стоимость аренды.
Выгода заключения договора аренды с муниципальным образованием, а также с государством очевидна. Сумма платежей гораздо ниже, чем при аренде у частных лиц и организаций, но существует множество особенностей, учитывать которые необходимо.
В первую очередь важно внимательно изучить условия заключаемого договора, не ошибиться с необходимым назначением участка. При соблюдении всех необходимых шагов и предосторожностей, такая аренда будет выгодна как для целей частного использования, так и для предпринимательских нужд.
