В 90-е годы прошлого столетия миллионы россиян в результате приватизации вдруг в одночасье превратились из квартиросъемщиков в квартировладельцев. Это звание дает человеку право распоряжения недвижимым имуществом, собственником которого он становится. Но одновременно обладание данным видом собственности автоматически налагает на владельца полную ответственность за все принимаемые решения. Практически перед каждым хозяином недвижимости рано или поздно возникает необходимость решить, кто будет владеть собственностью впоследствии.
Содержание
Юристам известно три способа перехода владельческих прав на имущество от одного лица к другому: наследование по закону, наследование по завещанию и передача в дар. В этой статье подробно поговорим о двух последних.
Чтобы владельцу было проще представить все последствия своего решения относительно того, как именно он намерен оформить передачу своей собственности другому лицу, необходимо четко представлять, чем отличается дарственная от завещания на квартиру. Попробуем систематизировать наиболее существенные отличия.
Особенности договора дарения
Само название говорит о том, что данный способ подразумевает передачу в дар своего имущества кому-либо. С момента оформления человек расстается со своей недвижимостью, передавая ее другому. При этом бывший владелец не имеет права ставить факт дарения в зависимость от выполнения одариваемым каких-либо требований со своей стороны.
Им может быть выдвинуто лишь одно условие – возможность своего пожизненного проживания в подаренном жилище, да и то, только в том случае, если оно упомянуто в договоре дарения. Тогда, при нарушении данного условия со стороны одариваемого, даритель имеет возможность оспорить договор в суде и добиться признания дара недействительным, приведя весомые доказательства.
Подаренная недвижимость также возвращается к прежнему владельцу, когда одариваемый умирает раньше дарителя. Однако, если в договор был внесен пункт о переходе дареного имущества в подобном случае к наследникам человека, получившего подарок, этого не происходит.
Особенности завещательного акта
Главное, чем отличается завещание от дарственной на квартиру, – сроки и порядок перехода имущественных прав от наследодателя к наследнику, а также возможность сопровождения рядом условий и внесения любых изменений.
Акт вступает в силу только после смерти наследодателя, а потому может быть изменен последним по собственному желанию практически в любой момент. При этом подписание нового документа, датированного более поздним сроком, автоматически аннулирует все, оформленные ранее.
Кроме того, наследодатель вправе потребовать от наследника соблюдения ряда условий при вступлении в наследство, таких как достижение совершеннолетия, получение образования, вступление в брак, выплата материального содержания тем или иным лицам, указанным в завещательном акте, и прочее. Единственное ограничение: подобные требования не должны нарушать законных прав и свобод лица, в пользу которого составлен документ.
Плюсы и минусы
Вопрос, что лучше: дарственная или завещание на квартиру, не имеет однозначного ответа, и зависит от конкретных обстоятельств, а также от позиции сторон.
Если владелец желает передать имущество лицу, не состоящему с ним в родстве, либо лишь одному из ряда своих потенциальных наследников, передача в дар обезопасит одариваемого от возможных претензий со стороны других претендентов на наследство.
К тому же он будет иметь возможность сразу же вступить в права собственности и распоряжаться подаренным жильем по своему усмотрению. Поэтому для получателя подарок лучше, чем отложенное на неопределенное время наследование, которое к тому же может быть изменено.
С другой стороны, при подписании завещательного акта, в отличие от дара, хозяин недвижимости находится в гораздо более выгодном положении, так как сохраняет пожизненно все права на нее.
Данный фактор позволяет последнему влиять на отношение к нему наследников, изменяя свое решение в случае некорректного поведения с их стороны. Важно, что это можно сделать лишь при посредстве нотариуса и свидетелей, без обращения в суд.
Таким образом, решать, что выгоднее, дарственная или завещание на квартиру, владелец недвижимости должен лишь после тщательного обдумывания всех аспектов последствий того или иного решения. Это вопрос степени взаимного доверия между ним и наследником либо одариваемым.
Правила без исключений
Когда все окончательно решено, важно тщательно соблюсти правила оформления документов, подтверждающих факт наследования либо подарка. Именно от этого в первую очередь будет зависеть дальнейшее спокойствие обеих сторон. Разница между завещанием и дарственной на квартиру при оформлении сделок состоит в следующем.
Порядок оформления дара
Договор дарения жилья составляется в свободной форме, но должен включать в себя следующие пункты:
- дату и место составления;
- ФИО дарителя и одариваемого;
- паспортные данные обеих сторон;
- подробное описание объекта дарения (адрес и характеристику дома, этаж, площадь, количество комнат).
В пакет документов, необходимых для регистрации, входят:
- удостоверения личности (паспорта) обеих сторон;
- свидетельство о праве собственности дарителя на жилище;
- письменное согласие совладельцев, если таковые имеются;
- кадастровый паспорт объекта;
- квитанция об уплате госпошлины;
- оригинал и две копии дарственного соглашения, подписанного обеими сторонами;
- справка из ЖЭКа о количестве лиц, зарегистрированных в даруемом объекте;
- справка из БТИ с указанием инвентаризационной стоимости объекта;
- для несовершеннолетних – нотариально заверенное согласие опекунов;
- доверенность – если даритель привлек к оформлению сделки доверенное лицо;
- письменное согласие супруга/супруги дарителя – если объект дарения нажит в браке.
После подготовки происходит обращение обеих сторон с заявлением в региональную регистрационную палату с просьбой о регистрации дара. В течение 20 рабочих дней ее сотрудники обязаны провести проверку подлинности и правильности оформления всех документов, касающихся договора дарения.
Если никаких вопросов в связи с этим не возникает, то проводится регистрация и выдача документов на право собственности на имя нового владельца недвижимости.
Правила передачи квартиры в наследство
Завещать жилье наследодатель может и в одностороннем порядке, поэтому присутствие при оформлении будущего получателя наследства не обязательно. Но участие в этом процессе нотариуса и двух свидетелей, совершенно необходимо.
Приняв решение, наследодатель должен обратиться в нотариальную контору того района, где расположено жилище. При себе он обязан иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий, что он является собственником данной недвижимости.
Свидетели тоже обязаны предъявить свои паспорта граждан РФ. Если они не являются россиянами, то не могут выступать в роли свидетелей. Кроме того, таковыми не могут быть:
- нотариус, удостоверяющий данное действие;
- наследник, в пользу которого составлен акт, его ближайшие родственники: супруг/супруга, родители, дети, внуки и правнуки;
- наследники наследодателя по закону;
- лица, не обладающие полной дееспособностью;
- неграмотные, либо не владеющие в совершенстве русским языком;
- граждане, имеющие в прошлом судимость за дачу ложных показаний.
Завещательный акт может быть в любой момент изменен либо отменен по желанию завещателя, путем подачи последним нотариусу лично составленного и написанного заявления.
Завещатель не имеет права полностью лишать наследства своих несовершеннолетних или нетрудоспособных детей, а также нетрудоспособных родителей и супруга/супругу. Это относится и к более дальним родственникам (дядям, теткам, братьям, сестрам, племянникам), если будет доказана их нетрудоспособность, а также факт нахождения на иждивении у завещателя.
Перечисленные лица в любом случае наследуют не менее ½ части той доли имущества, которая полагается им при наследовании по закону.
Нотариус не должен сообщать кому бы то ни было любые сведения о составленных либо отмененных завещательных актах, за исключением случаев, когда это делается по постановлению правоохранительных органов.
Таким образом, основное отличие дарственной от завещания на квартиру состоит в следующем:
- немедленный после регистрации переход прав на недвижимость от одного лица к другому;
- отсутствие каких-либо ограничений, дающих возможность защитить интересы других лиц, кроме одариваемого;
- невозможность внесудебной отмены договора дарения и внесения в текст каких-либо изменений после вступления в силу.
Материальная сторона вопроса
При любой форме смены собственника неизбежны определенные финансовые затраты. В них входит стоимость оформления обеих сделок, а также налоговые платежи.
Оформление договора дарения не требует нотариального заверения. Оплачивается лишь госпошлина, квитанция об оплате которой, как уже упоминалось, должна входить в пакет, необходимый для регистрации.
Оформляя завещательный акт, вносится плата не только за заверение, но и за ведение наследственного дела до момента выдачи свидетельства, а также процентный сбор с выдачи. Все эти виды оплаты принимаются нотариусом. Кроме того, наследуемоежилье должно быть оценено, и процедуру оценки тоже необходимо оплатить.
Налог на подарок составляет 13% налога на доходы физических лиц (НДФЛ) от стоимости даримого имущества. Однако взнос уплачивают лишь те, кто не состоит в близком родстве с дарителем. Супруги, дети и родители последнего от уплаты налога полностью освобождаются.
Что касается наследства, налог берется в том случае, когда стоимость жилья превышает МРОТ (минимальный размер оплаты труда) в 850 раз и более. Единственной безусловным платежом здесь является госпошлина за вхождение в наследственные права.
Рассмотрев и подсчитав все траты, владелец имущества сможет решить, что дешевле, дарственная или завещание на квартиру. Однако нужно помнить, что деньги в данном вопросе – далеко не самое главное.
Возможность оспаривания
Отменить или оспорить дар очень сложно. Для этого нужно доказать, что он была оформлен с нарушением закона, а также путем обмана, угрозы насилия или каких-либо других злонамеренных действий.
Помимо этого, причиной отмены может служить признание дарителя на момент заключения договора недееспособным, либо находящимся под влиянием каких-либо обстоятельств, из-за которых он не мог в полной мере представить всех юридических последствий своего поступка.
Все эти действия возможно осуществить только при жизни дарителя и только в судебном порядке, потратив на них немало времени, энергии и материальных ресурсов. Поэтому перед тем, как подарить кому-либо свою недвижимость, нужно быть очень осторожным и хорошо обдумать все возможные последствия такого шага.
Процедура отмены или оспаривания вступившего в силу завещательного акта также проводится только в суде. Поскольку данный документ становится действителен лишь после смерти завещателя, доказать недееспособность последнего при совершении действия будет весьма сложно. Для этого может потребоваться даже такая дорогостоящая процедура, как посмертная психиатрическая экспертиза.
Провести ее возможно на основании медицинских документов, оставшихся после ухода наследодателя из жизни.
Бесспорно, у каждого владельца есть полное право распоряжения своим имуществом. Однако во избежание возникновения различных сложностей после того, как дарственная или завещание на квартиру вступит в силу, перед заключением подобных сделок необходима консультация квалифицированного юриста.
