Вопросы дарения недвижимости являются наиболее распространенными в практике юридических консультаций. Причины, побуждающие людей к этому шагу, различны. Перед тем как совершить его, даритель должен понять, что конкретно он хочет, разобраться в тонкостях сделки и возможных последствиях.
Содержание
Условия дарения и виды дарственных
Правилам дарения посвящена 32 глава ГК РФ. Дарением является сделка, по которой владелец имущества передает его безвозмездно другому лицу. Ключевым словом данного понятия является «безвозмездно». Передавая имущество, даритель не вправе требовать ответные шаги. Договор признается недействительным, если содержит требование обмена вручаемой собственности на другую вещь либо на совершение одаряемым действий в пользу дарителя.
В процедуре дарения принимают участие две стороны, поэтому основана она на принципе взаимного согласия. Одного желания собственника недостаточно. Необходимым условием для совершения сделки является согласие лица, принимающего дар. У него есть право принять подарок или отказаться от него.
Сделка дарения является безусловной. Непозволительно прописывать в договоре никакие условия. Например, проживать в подаренной квартире или обязать одариваемого обеспечивать потребности и нужды дарителя. Подаренное имущество принадлежит тому, кому подарено. Даритель может только рассчитывать на ответные благодарные действия.
Дарственная может быть с формулировкой обещать подарить собственность в будущем. В ней предполагается наступление определенных событий: после службы сына, после свадьбы, получения аттестата и прочее. Обещание, заключенное в ненадлежащей форме (не письменное), дарителя не связывает.
Закон не признает возможность дарить имущество после смерти. Договор, содержащий условие о передаче недвижимости своему потомку после ухода в мир иной, недействителен. Регулируются такие правоотношения законодательством о наследовании.
Недвижимость – понятие обобщающее. Ею являются материальные объекты, расположенные на земле и связанные с нею, либо сама земля. Еще это могут быть объекты, которые в принципе невозможно переместить в другую точку пространства, например, городские квартиры и комнаты. Недвижимость разных типов предполагает наличие разных видов дарственных:
- на производственно-коммерческие объекты;
- на земельный участок;
- на квартиру;
- на дачу;
- на жилой дом;
- на комнату;
- на капитальный гараж.
Когда недвижимость находится в единоличной собственности, дарителем является единственное лицо. Сделки с объектами в праве общей собственности осуществляются с согласия всех владельцев. В таких договорах на стороне дарителей будет соответствующее количество собственников имущества. Владея долевой собственностью, даритель вправе подарить свою долю с разрешения супруга (если таковой имеется).
По желанию даритель может оформить дарственную не на одного, а на нескольких человек. Пример из практики, когда какой-нибудь родитель дарит квартиру детям. Они участвуют в сделке со стороны одаряемых, а полученная собственность приобретает статус совместной или общей долевой.
Закон предусмотрел обстоятельства, запрещающие возможность дарения, им посвящена 575 ст. ГК РФ:
- Не вправе участвовать со стороны дарителей законные представители детей и недееспособных граждан.
- Запрещены подарки работникам социальных учреждений и их родственникам от лиц, находящихся в этих заведениях.
- Чтобы избежать толкования подарка как взятки, не допускается дарение работникам государственных служб, администраций.
- В целях прозрачности налогообложения не разрешено дарение между коммерческими организациями.
Порядок оформления
Оформление дарственной проходит в несколько этапов. Изначально подготавливается портфель документов, составляется договор дарения недвижимости. Итоговую точку в сделке ставит регистрация в Росреестре перехода прав собственности.
На выбор сторон предлагается два варианта составления дарственной. Можно разработать документ в простой письменной форме. Надежнее, с точки зрения юридической грамотности, составить договор у нотариуса в нотариальной форме.
Не всем по карману дорогие услуги правоведов. Поэтому закон не запрещает самостоятельно проработать вопрос, главное – соблюсти все требования.
Содержание договора
В преамбуле договора содержится информация о его участниках, дающая возможность идентифицировать их:
- фамилия, имя, отчество;
- год рождения;
- паспортные данные;
- адрес регистрации.
Далее прописывается его суть — безвозмездное дарение имущества, и следует детальная характеристика этого имущества:
- адрес;
- площадь;
- этаж и количество комнат (если имеет место);
- правоустанавливающие документы на имя дарителя;
- дата регистрации и учреждение, осуществившее ее;
- стоимость имущества.
Через дополнительные и существенные условия договора дарения недвижимости определяется объем прав и обязанностей сторон:
- фраза, что одаряемый принимает дар;
- срок передачи;
- в случае смерти одаряемого возможность на отмену дарственной либо переход права собственности его наследникам;
- существенное условие – согласие супруга или совладельцев (если такие есть) на отчуждение имущества;
- прочие положения.
Договор визируется всеми сторонами, указываются их реквизиты и дата заключения. Следует продумать и отразить все моменты, важные для обеих сторон.
Подлежит ли нотариальному удостоверению договор дарения недвижимости
Необходимости удостоверять дарственную в нотариальной конторе нет, а право – пожалуйста. Законодатель оставил гражданам возможность самостоятельного выбора в этом вопросе. Поход к нотариусу гарантирует юридическую грамотность и правильность составления дарственной.
Нотариус проверяет все документы, их подлинность и действительность. Он оценивает дееспособность дарителя, его состояние и возможное внешнее влияние с других сторон, имеющих корыстные цели. Дополнительно консультирует клиентов и разъясняет все возможные последствия.
Нередки случаи, когда после посещения юриста потенциальный даритель меняет свое решение. Особенно это касается пожилых людей. Нотариус — гарант чистоты сделки. По договорам, занесенным в единый нотариальный реестр легко проверить законность дарения.
Единственный минус нотариальных услуг, они не бескорыстны. Обычно оплата работы нотариуса составляет 1% стоимости дара.
Как зарегистрировать право собственности
Заключение договора в процедуре оформления дарственной на недвижимость — условие необходимое, но недостаточное. Следующим этапом является регистрация перехода прав собственности. С марта 2013 года государственная регистрация договора дарения недвижимого имущества не проводится.
Завершая процесс дарения, стороны обращаются в территориальное отделение Росреестра, подают заявление установленного образца, подписывают при специалистах ФРС договор, если он оформлен не у нотариуса, оплачивают госпошлину и предоставляют документы:
Портфель документов для регистрации сделки
Требуемые документы:
- гражданские паспорта сторон;
- заявления сторон о регистрации;
- правоподтверждающие документы на недвижимость (Свидетельство о праве собственности, оно с июля 2016 года не выдается. Если даритель зарегистрировал свои права собственности после этой даты, у него на руках выписка из ЕГРП);
- выписка из ЕГРП об отсутствии на объект обременений;
- техпаспорт, справка БТИ;
- выписка из домовой книги;
- согласие супруга, если объект дарения в общей долевой собственности;
- оригинал договора.
Регламент регистрационной службы на эту процедуру равен одному месяцу. После регистрации одаряемому выдается выписка из ЕГРП, с июля 2016 года она является правоподтверждающим документом.
Порядок уплаты налога
На данный момент действуют поправки, внесенные в Налоговый кодекс. Согласно им, не платят налог на подаренное имущество близкие родственники дарителя, коими являются родители, дети, супруги, дедушки, бабушки, братья и сестры. Для подтверждения факта родства в налоговую инспекцию направляются соответствующие документы.
В иных случаях граждане должны подать декларацию в ФНС и оплатить НДФЛ в размере 13% стоимости подарка. Эта сумма рассчитывается не по рыночным ценам, а исходя из оценки БТИ.
Аннулирование договора дарения
В редких случаях возможно расторжение дарственной. Процедура отмены осуществляется через судебный процесс. Основанием для суда может быть доказанное существенное ухудшение материального состояния, здоровья дарителя.
Суды часто рассматривают ситуации, когда одаряемые платят черной неблагодарностью, причиняют телесные повреждения своим благодетелям и членам их семей. Если даритель погибает от рук одаряемого, расторжения договора добиваются наследники.
Закон предусмотрел общие основания недействительных сделок, по которым оспаривается дарственная:
- Договор признается ничтожным, если содержит условие о пожизненном содержании дарителя.
- Притворные либо мнимые сделки, скрывающие фактическую куплю-продажу.
- Даритель, подписавший договор, является недееспособным либо несовершеннолетним гражданином.
- Подписывая сделку, человек заблуждался. Такое часто происходит с больными и пожилыми людьми.
- Сделка расторгается, если совершена под влиянием насилия и угрозы.
Судебная практика по отмене договора дарения недвижимости накопилась достаточная. Дарение обычно происходит между родственниками. Только родственные связи порой забываются, и суды очень часто рассматривают иски об отмене дарственных.
Когда между людьми сложились доверительные, проверенные годами отношения, сделка дарения предпочтительнее других. И, все-таки, решившись на неё, даритель должен помнить о возможных неблагоприятных последствиях.
