Заключение любой сделки регулируется основами гражданского законодательства. Стороны договора купли-продажи должны знать алгоритм действий, чтобы сделка была проведена на законных основаниях, и в дальнейшем не было ее оспаривания в суде.
Содержание
Первым шагом к заключению договора является сбор документов на продажу земельного участка.
Со стороны продавца потребуется следующий перечень документов для купли-продажи земельного участка:
- Паспорт продавца. В случае если документ утерян или находится в паспортном столе на замене, то предоставляется временное свидетельство, удостоверяющее личность.
- Нотариальная доверенность. Оформляется в нотариальной конторе. В ней прописывается ряд дозволенных полномочий, срок действия, паспортные данные сторон.
- Свидетельство о рождении ребенка. Если собственником земельного участка является несовершеннолетний, то предоставляется метрика и паспорт.
- Согласие органов опеки и попечительства на распоряжение недвижимым имуществом ребенка. Если продажа земли ущемляет права несовершеннолетнего, то опекунские органы могут отказать в согласии и сделку нельзя будет совершить.
- Согласие второго супруга. Если земельный участок был приобретен в период брака, то в случае его реализации в обязательном порядке должно быть нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки. В противном случае договор в дальнейшем будет признан недействительным и сторонам придется вернуть все полученное друг другу.
- Справка из банка о номере расчетного счета. Это документ необязателен. Необходим в случае совершения сделки по безналичному расчету.
- Выписка из реестра недвижимости о праве собственности на продаваемый участок. До июля 2016 года документом, подтверждающим право собственности, являлось свидетельство, оформленное на специальном бланке. На сегодняшний день такое свидетельство можно предъявлять при заключении договора, но одновременно предоставляется и выписка из Росреестра (оформляется на простом бумажном бланке).
- Документ, на основании которого участок был получен в собственность (покупка, обмен, приватизация т.д.).
- Кадастровая документация на все строения, расположенные на участке. Если ранее не были оформлены или появились новые строения, которые не отмечены на плане, то следует обратиться к специалистам в Кадастровой палате для оформления документов.
- Кадастровый паспорт и план-схема земельного участка. Предварительно специалист по межеванию и геодезии проводит измерительные и исследовательские работы, на основании которых составляется документация. Участку присваивается кадастровый номер при постановке на учет. По этому номеру участок можно найти на карте через Интернет и оценить его, с точки зрения пригодности, для своих нужд.
- Выписка из домовой книги о составе прописанных лиц. Если имеются несовершеннолетние дети, то желательно узнать куда они будут выписаны. Справку лучше брать полную, т.е. включающую и архивные данные: кто ранее проживал и куда выбыл.
- Справка из налоговой службы об отсутствии задолженности по налоговым платежам.
- Сведения из коммунальной службы (если имеется обслуживающая организация) об отсутствии долга.
- Выписка из Росреестра об отсутствии обременений (залога, сервитута и т. д.).
Документы для сделки купли-продажи земельного участка от покупателя:
- Паспорт.
- Нотариальное согласие второй половинки, если для покупки используются общесемейные средства.
- Доверенность, если приобретатель действует при помощи третьего лица.
Предварительный договор
После сбора документов, необходимых для продажи земельного участка, необходимо подписание договора или его преддоговорного варианта.
Предварительный договор купли-продажи – это определенный вид сделки, в которой сторонами выступает продавец и покупатель. Суть состоит в том, что в договоре оговариваются все условия, которые будут прописаны в основном документе: штрафные санкции, цена, объект продажи и т. д.
В документе предусматривается и срок, по истечении которого должен быть заключен основной договор. Это может быть и несколько месяцев или несколько лет. В том случае, если срок не предусмотрен, то он считается равным 1 году. По прошествии данного времени продавец обязан продать земельный участок покупателю по оговоренным условиям и за обусловленную цену.
Основные составляющие договора:
- Уверенность продавца, в том, что сделка будет заключена. В противном случае покупателю придется уплатить штраф.
- Выгода покупателя: время для поиска денежных средств или подбора иного объекта, удовлетворяющего условиям поиска. В случае отказа от заключения сделки (покупателем или продавцом) предусмотрены штрафные санкции.
- Точные сведения об объекте продажи: адрес, целевое назначение, иные сведения, являющиеся важными для покупателя.
- Указание информации о собственнике участка и оснований владения.
- Стоимость земли и строений. Цена определяется самостоятельно продавцом или в процессе торгов между сторонами.
- Штрафные санкции. В случае неисполнения условий договора продавцом предоставленный задаток возвращается в двойном размере. Если условия нарушил покупатель, то задаток остается у продавца.
- Ответственность продавца за изменение состояния и целевого назначения участка. Например, если приобретатель был намерен на участке заниматься фермерским хозяйством, а через год земли перевели в другое назначение и решили прокладывать вблизи участка магистраль. Такое обстоятельство служит основанием для расторжения договора.
Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной.
Подписание основного договора
На основании предварительного договора заключается основной.
Сделка оформляется письменно. Такая форма установлена законом. Стороны вправе сделку удостоверить у нотариуса, но это не является обязательным условием.
Договор продажи не подлежит обязательному регистрированию. Но сам переход права собственности на нового владельца обязательно оформляется в регистрирующих органах.
Объектом продажи может выступать только участок, стоящий на кадастровом учете. При постановке на учет ему присваивается идентифицирующий номер. В договоре указывается точное местонахождение земли, а также ее полная площадь в определенной единице измерения (сотки, га).
Стоимость участка является неотъемлемой частью сделки. Она зависит от следующих факторов:
- размера участка;
- подведенных коммуникаций;
- экологической обстановки;
- близости инфраструктуры;
- формы собственности;
- расположения дорог;
- построек, расположенных на земле и т. д.
Продажа доли участка
В случае если земля находится в собственности нескольких лиц, то она является общедолевой собственностью. Это означает, что в общем куске земли у каждого лица имеется своя доля, которая не выделена в натуре. При таких обстоятельствах продать свою долю не удастся. Сначала необходимо ее выделить в натуре.
Стоит отметить следующие моменты:
- Если все собственники готовы к разделу участка, то достаточно обратиться в кадастровый орган с заявлением о разделе территории и постановке вновь образованных участков на кадастровый учет.
- Если один из владельцев не согласен на выдел в натуре, то дело разрешается в судебном порядке.
- Если участок находится в долевой собственности, но на кадастровый учет не поставлен, то владельцы вправе обратиться с заявлением о размежевании земли и регистрации каждого отдельного участка.
- При оформлении сделки купли-продажи преимущественным правом покупки пользуется дольщик. Он имеет право выкупить участок по цене, которую предложил продавец. В случае если никто из сособственников не согласится на выкуп, то долю можно реализовать третьему лицу. Но стоит отметить, что продать можно только по той цене, которая была названа другим дольщикам. В противном случае сособственники вправе оспорить сделку в течение 3 месяцев с момента, как узнали о нарушенном праве.
Документы для регистрации купли-продажи земельного участка
Завершающим этапом является передача участка и регистрация перехода права собственности.
Документация подается через Многофункциональный центр или непосредственно в регистрирующий орган.
Помимо документов необходимых для купли-продажи земельного участка, указанных в первой главе при регистрации, потребуются:
- заявление с просьбой о проведении регистрации собственнических прав;
- оформленный договор купли-продажи;
- квитанция об уплате налога за проведение регистрационных действий.
О принятии документации сотрудник выдаст расписку, в которой будет указана дата подготовки выписки.
По истечении отведенного законом времени в реестр недвижимости вносятся сведения о новом владельце. С этого момента он становится полноправным собственником имущества.
Таким образом, для заключения сделки по продаже участка требуются определенная документация, которая зависит от особенностей реализуемого объекта и других факторов. Переход права собственности оформляется в регистрирующих органах.
