Покупка дома – процесс, требующий знание некоторых юридических тонкостей. Так, по договору купли-продажи передается целый комплекс, включающий как сам дом с постройками, так и земельный надел под ним.
Содержание
Для оформления сделки потребуется подготовить 3 папки:
- Документы, идентифицирующие личность продавца.
- Документация на дом.
- Бумаги на землю.
Со стороны продавца
К документам, характеризующим статус продавца, относятся:
- Паспорт собственника (собственников). Необходимо чтобы данные из паспорта совпадали со сведениями в документах на недвижимость и землю, а сам документ не был просрочен. Потребуется заготовить ксерокопии всех страниц, где имеются записи.
- Свидетельство о заключении брачного союза или его расторжение.
- Письменно оформленное согласие супруга или супруги на реализацию недвижимости, если лично участвовать в сделке не будет. Согласие не требуется только в случае, если имущество было получено на безвозмездной основе: в порядке наследования, приватизация, дарение и т.д.
- Метрика на ребенка. Метрические данные подтверждают возраст и происхождение от определенных родителей несовершеннолетнего.
- Разрешение опеки на продажу, если продаваемый дом или его часть является собственностью несовершеннолетнего.
- ИНН подтверждает факт постановки на налоговый учет. В дальнейшем с продажи необходимо будет заплатить подоходный налог.
Документация на дом:
- Свидетельство о собственности (до июля 2016 г.) или выписка из Росреестра об имеющемся объекте недвижимости.
- Документ на дом, как на объект незавершенного строительства (оформляется в Росреестре).
- Акт введения дома в эксплуатации при самостоятельном строительстве продавцом.
- Документ, являющийся основанием приобретения недвижимого имущества (договор покупки, свидетельство о наследстве, дарственная, мена и т.д.).
- Технический паспорт на дом, в котором изложены характеристики дома: количество комнат и санитарных узлов, жилая площадь, их расположение и т.д.
- Справка о лицах, зарегистрированных на жилой площади.
- Нотариально оформленные отказы других собственников от выкупа дома полностью (если недвижимость в долях) или уведомление, подтверждающие факт получения предложения о покупке.
- Сведения из налоговой инспекции об отсутствии долга по взносам за недвижимость.
- Информация об оплате услуг, предоставляемых коммунальными службами или энергокомпаниями.
- Одобрение сделки кредитной организацией, если недвижимое имущество находится в залоге.
- Выписки из реестра, что дом не имеет никаких обременений (право пожизненного проживания, ареста и т.д.).
На земельный участок понадобятся следующие бумаги:
- Сведения, подтверждающие право собственности на землю (Выписка из Росреестра).
- Документ, на основании которого земельный надел перешел в собственность нынешнего владельца (купля-продажа, наследство и т.д.).
- Кадастровый план на участок, в котором описываются постройки, расположенные на земле, какая площадь надела и т.д.
- Информация из налоговой об отсутствии задолженности по земельному налогу.
- Выписка из Росреестра, что не имеется никаких обременений, наложенных на участок (арест, залог, сервитут и т.д).
Это основной перечень бумаг. При необходимости могут быть запрошены и иные документы, касающиеся объекта купли-продажи или личности продавца.
Документы на покупку дома с земельным участком со стороны покупателя
Покупатель, как сторона сделки, также обязан предоставить определенные документы для заключения договора.
Для физического лица необходимо подготовить:
- Документ, удостоверяющий личность (паспорт).
- Идентификационный номер налогоплательщика.
- Нотариально оформленное согласие на покупку второго супруга, если сделка заключается в браке на общесемейные средства.
- Свидетельство о брачном союзе или его расторжении.
- Метрические документы на детей.
- Разрешение опеки на покупку, если расходуются денежные средства несовершеннолетнего.
Для покупателя — юридического лица:
- Выписка о регистрации в качестве ИП или юридического лица.
- Сведения о постановке на налоговый учет.
- ОГРН, КПП.
- Учредительная и уставная документация.
- Приказ о назначении руководителя организации, заместителей, главного бухгалтера.
Если интересы сторон представляет третье лицо, то должна быть оформлена нотариальная доверенность. В ней прописывается круг полномочий, а также срок действия.
Проверка документов
Основным документом являюется выписка из регистрирующего органа о том, что объекты недвижимости находятся в собственности определенного лица. На земельный участок и дом предоставляются отдельные документы.
При их изучении стоит обратить внимание, находятся ли они в собственности и в каком порядке приобретены.
Если продаваемый коттедж находится на стадии строительства, то оформляется право собственности на объект незавершенного строительства. Дом, возводимый продавцом самостоятельно, должен быть введен в эксплуатацию. Самовольные постройки должны быть легализованы и внесены в кадастровую и техническую документацию.
Непосредственно перед подписанием договора желательно еще раз взять выписки из Росреетсра и проверить, что недвижимость не реализована в тот промежуток времени, пока собирались другие документы.
В Росреестре также можно получить сведения об имеющихся обременениях (право пожизненного пользования домом и землей, сервитут и т.д.).
Поводится сверка кадастрового плана и технической документации с объектами продажи в натуре. Если на плане имеется постройка, то и по факту она должна быть и наоборот. Все неточности должны быть устранены до подписания договора.
Если одна из сторон действует через представителя, то желательно:
- Хотя бы раз встретиться с собственником домовладения.
- Проверить доверенность: где и каким нотариусом выдана (уточнить по факту имеется ли такая нотариальная контора и работает ли в ней такой специалист), перечень полномочий (имеет ли право заключать договор от имени продавца или покупателя или только собирать необходимые документы и т.д.), срок действия документа.
Визуально осмотреть паспорт: не имеется ли следов клея, соответствует ли фотография владельцу недвижимости, имеются ли помарки или иные несоответствия в документе. В случае сомнений лучше отказаться от затеи.
При заключении сделки во время брака как с одной, так и, с другой стороны, требуется согласие второй половинки. Данное правило обосновано тем, что денежные средства являются имуществом обоих супругов, следовательно, и распоряжаться они могут только совместно.
Поэтому, если супруг (а) не могут лично участвовать в подписании договора, то необходимо нотариальное согласие на куплю-продажу дома с участком. В противном случае, по заявлению обманутого мужа или жены, сделка будет признана недействительной.
Справку о зарегистрированных лицах в доме лучше взять расширенную. В ней будут указаны данные тех, кто проживает в настоящее время, и кто был ранее прописан.
Это необходимо для того, чтобы выяснить не были ли выписаны незаконно из жилья некоторые категории граждан, имеющие право пожизненного пользования. К таким лицам относятся: дети, недееспособные лица, граждане, приговоренные к лишению свободы, старики, проживающие в доме для престарелых и т.д.
Визуально осмотрите документы:
- Проверьте, чтобы не было ошибок в ФИО, адресе, площади земли и дома и.д.
- Сверьте документы друг с другом, данные одного документа не должны противоречить информации другого.
- Обратите внимание на бланки, на которых оформлены документы.
Так, документы, подтверждающие право собственности с июля 2016 г., оформляются на простом бумажном бланке.
Кадастровый паспорт состоит из 4 листов. На первых двух данные, касающиеся характеристик недвижимого имущества: площадь, постройки и т.д. На двух остальных указываются обременения, если они имеются.
Техническая документация меняется каждые 5 лет. Изменения, произведенные на участке или в самом доме, обязательно отображаются в паспорте на дом.
Последствия реализации дома без земельного надела
Осуществить продажу дома можно только одновременно с наделом.
Согласно земельному праву недвижимость передается по договору купли-продажи с земельным участком, расположенным под объектом. Если продается часть дома, то доля участка определяется пропорционально доле недвижимости.
В договоре обязательно прописывается положение, что дом передается вместе с участком, расположенным под ним, с указанием площади.
В Земельном кодексе есть только 2 исключения из правил продажи дома без земельного участка:
- Земельный надел изъят из оборота, о чем свидетельствуют официальные документы.
- Часть продаваемого здания не может быть передана новому владельцу с землей.
В случае реализации только здания, новый собственник вправе обратиться в суд с заявлением о признании договора недействительным.
На время рассмотрения дела в судебной инстанции на земельный участок накладывается арест, с целью, чтобы продавец не смог его реализовать (продать, подарить, заложить и т.д.).
Пакет документов при покупке дома с земельным участком включает в себя как бумаги на сам надел, так и на здание, находящееся на нем. Особенность такого договора является одновременная передача двух объектов, указанных в договоре: дома и участка.
Реализация только одного чревата признанием договора недействительным. Перед заключением сделки обязательно проверьте документацию на юридическую чистоту. Только правильно оформленные и соответствующие закону документы являются гарантом успешной сделки.
