Всё большую значимость в гражданско-правовом обороте занимает такой их объект, как земля, а, точнее, земельные участки, так как лишь индивидуализированный участок может быть самостоятельным объектом (при продаже, аренде, приватизации и т.д.). Не в последнюю очередь это вызвано повышением стоимости земли. В связи с этим усложняются и земельные правоотношения, вводятся всё новые понятия, категории, правила регулирования.
Содержание
Большую значимость приобрели виды разрешённого использования земельных участков. При этом наиболее значимыми, вовлечёнными в оборот и интересными с точки зрения граждан и хозяйствующих субъектов, являются земли населённых пунктов, которые так же, как и другие категории земель, имеют свои виды разрешённого использования.
Какая земля входит в земли населённых пунктов
Отечественным земельным законодательством земли населённых пунктов выделяются в качестве самостоятельной категории, исходя из такой характеристики, как целевое назначение. Земли же населённых пунктов имеют своей целью способствовать строительству на территории населённого пункта, а также его развитию в целом.
Земли данной категории начинаются с границ того населённого пункта, в которых они находятся и ими же заканчиваются. За их пределами земли этой категории располагаться не могут.
Границы той или иной административно-территориальной единицы (будь то село, деревня, посёлок или город) определяются на основании генерального плана, а значит, им же определяется и круг земель, которые могут быть отнесены к соответствующей категории.
Потому при наличии спора нахождения какого-либо участка в границах поселения либо за его пределами, потребуется вносить изменения в план, в связи с этим стоит принимать активное участие в общественных слушаниях по вопросу обсуждения данного документа.
Виды разрешённого использования (состав и зонирование)
Законодатель определил 8 видов использования земель, входящих в категорию «земли населённых пунктов». При этом виды разрешённого использования земель населённых пунктов не ограничиваются данными категориями, так как в законе предусмотрено, что данные участки могут иметь и иное назначение, не обозначенное в перечне.
К таковым могут относиться земли, находящиеся под объектами общего использования, включая автомобильные дороги, тротуары, площади и т. п.
Иные же виды имеют конкретное назначение и свои особенности регулирования, к их числу относятся ряд зон.
Зона жилой застройки
Сюда относятся те земельные участки, на которых уже имеется либо планируется размещение (строительство) многоквартирных домов (включая малоэтажную застройку), частных домов (в том числе имеющих приусадебный участок).
Общественно-деловые зоны
Имеют краткое наименование одз и включающие в свой состав участки, предназначенные для размещения на них учреждений общественного пользования (больницы, поликлиники, образовательные учреждения, культурные учреждения), а также коммерческого назначения, но с посещением большого количества населения (торговые центры, офисные здания, общепита).
Земли производственного назначения
В их состав входят земли под промышленными предприятиями и объектами, объектами коммунальной и транспортной инфраструктуры, а также земли, занятые складскими помещениями.
Инфраструктурные зоны транспорта и инженерных сооружений
На них предполагается размещение всевозможных путей сообщения от автомобильных дорог и железнодорожных путей до трубопроводов, и проводов связи.
Зона рекреации
Предназначена для расположения здесь мест массового отдыха местного народонаселения (конкретный перечень достаточно обширный и может включать в себя различные озеленённые территории, места отдыха на воде, вплоть до лесов, находящихся в границах земель населённых пунктов и имеющих соответствующее разрешённое использование).
Сельскохозяйственные земли
Данный вид разрешенного использования земли относится к земельным участкам, на которых находятся отдельно расположенные огороды, сенокосы, места выпаса скота и пр. Предполагается, что данный вид разрешённого использования земли поселений со временем прекратит своё существование в этой категории и будет заменён, исходя из генерального плана.
Специальные зоны
Долгое время данная зона не имела правового регулирования, однако теперь ясно, что эти земли предназначены под кладбища, полигоны твёрдых бытовых отходов, крематориев и т. д.
Зоны, на которых расположены военные объекты
Эти земли имеют специальное назначение и особое регулирование, которое определяется федеральной властью (совместно с муниципальной) на основании специального законодательства.
Данный перечень в общем виде приводится статьёй 85 Земельного кодекса, но регулирование оборота и использования земель каждой из вышеуказанных категорий осуществляется на основании специальных градостроительных регламентов, устанавливаемых правилами землепользования и застройки.
Нецелевое использование земельного участка и возможные последствия
Неслучайно законодательством определён конкретный перечень разрешённого использования земель населенных пунктов, при этом закрепив в правовых актах не только виды разрешенного использования, но и статусы земли, относящейся к той или иной зоне.
Сделано это в целях сохранения земель и недопуска хаотичного использования земельных участков (чтобы не строили промышленные предприятия вблизи жилых домов, не возводили магазины на рекреационных территориях и т. д.)
Каждый гражданин, хозяйствующий субъект либо публичное лицо в виде государственного или муниципального органа (учреждения) обязаны следовать данным нормам законодательства и соблюдать режим пользования тем или иным земельным участком. Как и всякое несоблюдение закона, нецелевое использование земли влечёт за собой ответственность лица, нарушившего это требование.
За действия, связанные с использованием земельного участка не по его прямому назначение, а с нарушением цели использования, для которой он предоставлялся или приобретался, предусмотрено несколько видов возможных последствий:
- административные санкции;
- ответственность в соответствии с гражданско-правовым законом.
Первый вид ответственности за совершение рассматриваемого деяния предусмотрен КоАП в статье 8.8. Так, в случае невыполнения требований правового регулирования оборота и использования земельного участка в тех целях, в каких он был предоставлен пользователю, наступает следующая ответственность:
| Условие | Категория правонарушителя | Размер штрафа |
| В отношении участка проведена кадастровая оценка его стоимости | физические лица | от 0,5 до 1% стоимости земли (при этом минимальный штраф составляет 10 000 рублей) |
| лица, осуществляющие профессиональную деятельность | 1-1,5%, но не менее, чем 20 тыс. руб. | |
| организации | от 1,5 до 2% (либо, если сумма получается меньше, – сто тысяч рублей) | |
| Земля не имеет кадастровой стоимости, т.е. её оценка не проводилась | физические лица | 10-20 тыс. руб. |
| лица, осуществляющие профессиональную деятельность | от 20 до 50 тыс. руб. | |
| организации | от 100000 до 200000 рублей |
Кроме того, если разрешённое использование земли нарушается, а сам земельный участок используется не по назначению, может наступить гражданско-правовая ответственность, предусматривающая изъятие её (даже у собственника) в фонд перераспределения земель и определения муниципальным органом власти его дальнейшей судьбы.
Таковое изъятие может быть осуществлено при наличии нескольких обязательных условий:
- земля была предоставлена для возведения на ней жилого дома (или комплекса) либо для ведения на нём сельскохозяйственных работ;
- участок не используется 3 года или более;
- более длительный срок неиспользования земли не предусмотрен законом.
Кроме того, если разрешённое использование земли нарушается, а сам земельный участок используется не по назначению, может наступить гражданско-правовая ответственность, предусматривающая изъятие её (даже у собственника) в фонд перераспределения земель и определения муниципальным органом власти его дальнейшей судьбы.
Таковое изъятие может быть осуществлено при наличии нескольких обязательных условий:
- земля была предоставлена для возведения на ней жилого дома (или комплекса) либо для ведения на нём сельскохозяйственных работ;
- участок не используется 3 года или более;
- более длительный срок неиспользования земли не предусмотрен законом;
- не было объективных причин не использовать предоставленную землю (например, какие-либо стихийные бедствия препятствовали занятию на нём сельским хозяйством).
При этом данный участок земли должен быть передан в фонд перераспределения в первоначальном виде, и данная обязанность лежит на его пользователе. Так, если на земле, предоставленной для возведения жилья, было возведено офисное здание, лицо обязано произвести сном данного строения.
В противном случае снос может быть осуществлён органом власти, а со строителя взыскана компенсация проведения данных работ.
Возможности использования земель в границах населённого пункта
Обобщает информацию обо всех предусмотренных законом категориях земли населенных пунктов и видах разрешенного использования данной земли, условно вывод о том, что целью получения той или иной земли могут служить:
- общественная значимость;
- частный интерес физического лица;
- коммерческие цели, в том числи для размещения средств ведения бизнеса или извлечения прибыли в ходе её использования.
Земельные участки, на которых располагаются или планируются к размещению здания и сооружения, служащих общественным целям, не представляют интереса с точки зрения ни физических, ни юридических лиц.
В то время как иные зоны (за исключением рекреации, военной и особой) представляются более значимыми, потому изучение их правового регулирования требует особого внимания.
Земля для индивидуального строительства и огородничества
Гражданам более всего интересен вопрос о том, как получить землю для возведения на ней частного дома. Причём в небольших населённых пунктах (а теперь уже и всё больше в окраинах крупных) стремятся получить участок, на котором, вместе с домом, мог бы расположиться приусадебный участок и огород.
В первую очередь, очевидно, что земельный участок под потенциальную индивидуальную жилую застройку должен располагаться в зоне жилой застройки. Далее необходимо обратиться к общероссийскому классификатору. Здесь приведены все возможные виды разрешённого использования с их описанием и детализацией.
Таким образом, земли, на которых впоследствии можно возвести жилой дом (который не может быть разделён на несколько квартир, а предназначен для проживания одной семьи), а также разбить огород, должны иметь один из следующих видов (конкретизированных) использования:
- для ИЖС (т. е. строительства частного жилого дома);
- вид, предусмотренный п. 2.2 и предполагающий осуществление на участке деятельности связанной с обеспечением быта и работ на приусадебном участке;
- в меньшей степени (т. к. имеет ряд градостроительных ограничений) блокированная жилая застройка.
Чтобы убедиться, что приобретаемый участок имеет нужное разрешенное использование, можно запросить его кадастровый паспорт в кадастровой палате, который будет предоставлен в течение всего пяти календарных дней (при уплате небольшой пошлины).
Земельный участок для ведения предпринимательства
Земельный участок может потребоваться коммерческим структурам как в целях размещения на земле административного здания, в котором находятся органы управления, или непосредственно осуществляется сама коммерческая деятельность, не связанная с производством или торговлей, так и для осуществления последних. От этого зависит то, какой вид разрешенного использования должен быть присвоен земельному участку.
Так, существуют различные варианты назначения земельного участка в зависимости от планируемого вида деятельности и особенностей ведения бизнеса:
| Вид предпринимательской деятельности | Необходимый вид разрешенного использования |
| Прачечные и химчистки, ателье и парикмахерские, иные виды деятельности, связанные с предоставлением бытовых услуг населению | Бытовое обслуживание |
| Открытие кинотеатра, зоопарка, аквариума и аналогичных культурно-развлекательных заведений | Культурное развитие |
| Расположение офиса или административного здания для управляющих органов коммерческой фирмы | Деловое управление |
| Для осуществления торговли (в зависимости от их формы) | Объекты торговли, Рынки, Магазины |
| Предоставление услуг по приготовлению и реализации готовых блюд через торговые залы | Общественное питание |
Существуют и некоторые другие виды, полный перечень которых приводится в классификаторе. При этом видов разрешённого использования земель промышленности предусмотрено немалое количество, в зависимости от вида промышленной деятельности. Для каждой отрасли промышленности предусмотрен индивидуальный вид и свои особенности правового регулирования.
Таким образом, вид разрешённого использования, в том числе земель населённых пунктов, имеет огромное значение и влияет на особенности оборота и правового статуса того или иного участка.
При приобретении земли важно обладать информацией о виде разрешённого использования и выбирать именно тот вид, при котором земельный участок впоследствии может быть использован по прямому назначению. В противном случае приобретателю грозит не только потеря финансов, разрушение бизнеса, но и крупный штраф и последующее возможное изъятие земельного участка.
