Для контроля оптимального режима эксплуатации территории весь земельный фонд России поделен на категории. Они, в свою очередь, обеспечены перечнями с конкретными разрешаемыми видами использования. Распределение земельных территорий по определенным классификациям имеет юридическую силу и обязывает соблюдать установленный законодательно режим разных территорий.
Содержание
- Категории и виды разрешенного использования земельных участков
- Когда необходимо поменять разрешенный вид использования в сведениях о земельном участке
- Как выбрать ВРИ для земельного участка
- Порядок изменения разрешенного вида землепользования
- Подготовка необходимых документов
- Подача документов в местную администрацию
- Получение решения по результатам рассмотрения
- Внесение изменений в сведения кадастрового учета
- Возможные трудности
Категории и виды разрешенного использования земельных участков
Основой законодательства, регулирующего вопросы землепользования в стране, является Земельный Кодекс. Согласно этому своду правовых норм, территория в границах государства разделяется по категориям. Они в включают в себя земли:
- Сельскохозяйственного производства.
- Поселений.
- Специального назначения и промышленности.
- Особо охраняемым природным территорий.
- Лесного фонда.
- Под водными объектами.
- Государственного запаса.
Перераспределение территорий между разными категориями возможно только в законодательно предусмотренном порядке.
Каждой категории предусмотрен перечень видов разрешенного использования. Его цель — уточнить целевое предназначение участка земли. По своей значимости виды подразделяются на:
- обобщенные (основные);
- вспомогательные;
- условно разрешенные.
Основные (или обобщенные) виды, их около 3000, исчерпывающе определены законодателем. Каждый закодирован числовым значением. Полные сведения о кодах разрешенного пользования земельных категорий имеются в классификаторе, утвержденном Министерством экономического развития РФ от 01.09.2014 г. N 540.
Земельное законодательство требует, чтобы использование категорий земель осуществлялось строго по своему целевому назначению. Нарушение этой нормы подпадает под административную ответственность, а также может иметь другие последствия. Землевладелец обязан знать правовой режим собственной территории и не нарушать его.
Когда необходимо поменять разрешенный вид использования в сведениях о земельном участке
Корректировку нужно обязательно внести и привести документы в соответствие своим планам при намерении использовать территорию в целях, не значащихся в кадастровом паспорте и не внесенных в Кадастровый реестр. Все земельные категории имеют список допустимых видов эксплуатации.
Например, на земельных наделах населенного пункта разрешено ИЖС и ведение ЛПХ. Это два отдельных основных ВРИ. Когда в кадастровом паспорте написано ИЖС, вспомогательным ВРИ может стать разрешение выращивать овощные растения и плодовые и ягодные кустарники.
Вариантом условно разрешенного ВРИ на территории населенного пункта будет строительство офиса, бассейна, спортивного сооружения или возведение иных подобных объектов.
На практике к этой процедуре прибегают, когда для земельного участка имеется разрешение на сооружение одного типа объектов, а захотелось построить другой. Прежде всего в подобной ситуации следует внести соответствующий ВРИ в кадастровый паспорт надела земли, а потом приступать к строительным работам.
Рассмотрим другой пример, на землях сельхозназначения разрешается дачное строительство. Собственник построенного дачного дома имеет право зарегистрировать его как объект недвижимости и прописаться в нем. А на территории этой же категории земель сельхозназначения, но предназначенного для садоводства построить дом можно, а прописаться в нем — нет.
Значит, в интересах собственника изменить вид пользования. Перемена категории для территорий земли распространена при расширении границ административных образований. Тогда имеет место перераспределение земель сельскохозяйственного производства в поселенческие земли.
Как выбрать ВРИ для земельного участка
Данные о допускаемых вариантах использования наделов земли содержатся в градостроительных документах, утвержденных каждым муниципальным образованием. Их конкретное содержание зависит от принадлежности надела к конкретной территориальной зоне.
В правилах землепользования и застройки, предусмотрены основные (обобщенные), вспомогательные и применяемые только как дополнение к первым двум условно разрешенные группы ВРИ. Все данные по каждому земельному наделу с кадастровым номером имеются в градостроительной документации муниципального образования и должны предоставляться в виде выписки по запросу заинтересованного лица.
Запрос оформляется письменно и адресуется главе исполнительной власти муниципального образования. Администрация муниципалитета не позднее 30 дней после приема заявления обязана бесплатно подготовить и утвердить градостроительный план запрашиваемого земельного участка. В документе будут указаны все, возможные для него коды ВРИ.
Важно знать, что местная администрация самостоятельно собирает сведения, необходимые для заполнения градостроительного плана. Заявитель не обязан прикладывать к своему заявлению никаких документов.
Получив градостроительный план, правообладатель сможет выбрать своему наделу любой вид использования из допустимых. Обращение с ходатайством о внесении дополнительных кодов в документы подается в ту администрацию, на чьей муниципальной территории расположен земельный надел. Далее вопросом занимается администрация соответственно регламенту.
Путем межведомственного взаимодействия и без непосредственного участия заявителя проводится регистрация изменения видов пользования в кадастровой палате. Собственник самостоятельно обращается за получением свидетельства о госрегистрации изменений ВРИ.
Порядок изменения разрешенного вида землепользования
Произвести перемены в режиме пользования территорией можно двояко:
- В пределах той же земельной категории, добавляя или изменяя вспомогательный ВРИ к установленному обобщенному виду. Например, имеющееся разрешение на возведение малоэтажного здания поменять на возможность проведения среднеэтажной застройки.
- Переводом территориального надела в другую категорию. Процесс смены ВРИ разнится. Добавление условно – разрешенного землепользования к обобщенному или вспомогательному виду усложняется участием в процедуре земельной комиссии администрации.
Для перемены основного или вспомогательного вида придерживаются следующего порядка и очередности действий:
- Проверяется возможность поменять вид землепользования в принципе. Для этого анализируются правила, принятые муниципальной властью по землепользованию и застройке, территориальному планированию и иные действующие нормативные документы, регулирующие данный вопрос.
- В администрации муниципального образования, по месту расположения земельного надела, запрашивается выписка из действующих на территории Правил землепользования и застройки на участок с конкретным кадастровым номером.
- Правообладателем выбирается нужный вид (из перечня обобщенных и вспомогательных).
- В кадастровую палату подается заявление о фиксировании изменений. К нему прилагаются выписка из Правил землепользования и застройки, правоустанавливающие документы на участок.
- Кадастровая палата оформляет и выдает паспорт участка с новыми данными. Он должен быть у владельца на случай заключения гражданско-правовых договоров.
- Росреестр вносит изменения и выдает новый регистрационный документ собственнику участка.
Для решения вопроса о добавлении земельному участку кода условно – разрешенного землепользования потребуется соблюдение следующей процедуры:
- Написать заявление в уполномоченную комиссию при местной администрации, где оно должно пройти процедуру публичных слушаний.
- При удовлетворении заявления разрешенные коды фиксируются в кадастровой палате и Росреестре с получением соответствующих документов.
Процедура слушаний имеет целью выявить мнение по данному вопросу собственников и владельцев земельных территорий, расположенных в непосредственной близости от рассматриваемой территории. Являясь заинтересованными лицами, они имеют право голоса и могут соглашаться, возражать, вносить предложения.
Все выступления вносятся в протокол слушаний и влияют на итоговое заключение комиссии о возможности изменения ВРИ. На основании этого документа, администрацией принимается решение об удовлетворении ходатайства заявителя или отказе в нем. Заключение и протокол подлежат обязательному опубликованию на официальном сайте и СМИ муниципального образования.
Важно знать, что расходы на публичные слушания несет заявитель. Сюда входят затраты на организацию и проведение мероприятия.
Подготовка необходимых документов
Список документов, которые следует подать вместе с заявлением собственнику, достаточно обширен. Их состав для просителя физического лица несколько отличается от заявителя юридического лица. К ходатайству следует приложить копии:
- Документа, удостоверяющего личность (паспорт гражданина, выписка из ЕГРЮЛ – для юрлица, выписка из ЕГРИП – для ИП).
- Документов на недвижимость (правоустанавливающие бумаги на земельный участок, имеющиеся на нем строения, кадастровый паспорт, адресный, межевой или ситуационный план для определения границ и местоположения участка по отношению к другим объектам).
- Документа, подтверждающего личность представителя (если таковой будет участвовать в процедуре) и доверенность с перечнем полномочий.
Подлинность копий удостоверяется нотариально. Если регламентом этой муниципальной услуги предусмотрено, то заверить подлинность может специалист местной администрации, принимающий документы. Для этого с копиями предоставляются подлинники документов для сверки.
Письменное ходатайство подается в адрес главы администрации того муниципалитета, в чьих границах расположен участок земли. В содержании обязательно указываются сведения о земельном наделе: категория, кадастровый номер и обоснование необходимости разрешения другого вида землепользования.
Подача документов в местную администрацию
Порядок рассмотрения принятого от заявителя пакета документов расписан в действующем регламенте муниципальной услуги. По срокам прошение рассматривается не дольше 60 дней, когда предусмотрена процедура публичных слушаний. В остальных случаях срок для принятия решения ограничен 30 днями.
Получение решения по результатам рассмотрения
Принятие решение по ходатайству об изменении в видах пользования земельной территорией оформляется местной администрацией путем издания нормативного акта. Документ своим содержанием либо удовлетворяет заявление, или отказывает в нем.
Отрицательное решение заявитель может оспорить в установленном законом порядке в суд, или иные компетентные органы. Предусмотрена выдача решения лично заявителю (представителю) или доставка заказным почтовым отправлением.
Внесение изменений в сведения кадастрового учета
Ранее учтенные в кадастре недвижимости коды землепользования участком уточняются по заявлению правообладателя, оставленного на сайте Росреестра, поданного лично, либо отправленного почтой. Для обращения по интернету нужно иметь индивидуальную цифровую подпись. Срок для внесения изменений законодательством установлен в 10 рабочих дней.
По завершении технической процедуры внесения изменений собственнику выдается кадастровая выписка с учетом внесенных изменений.
К заявлению прилагаются документы:
- кадастровый паспорт на земельный надел;
- план межевания;
- свидетельство о праве собственности на объект учета;
- нормативный документ, принятый местной администрацией для разрешения изменения ври.
Пакет документов предназначается для органа кадастрового учета, обслуживающего территорию расположения земельного надела.
Возможные трудности
Практика показывает, что процесс внесения изменений в землепользование наделом проходит сложно. Положительное решение с первого обращения получает далеко не каждый ходатай. Но отказ не лишает собственника права обращаться с тем же заявлением дважды, трижды и более раз. Помощь опытного юриста может значительно ускорить дело.
Обоснованный отказ в изменении землепользования может быть:
- если рассматриваемый земельный надел принадлежит к категории особо ценных земель;
- при попытке получить разрешение на нецелевое использование (например, лесной фонд законодательно запрещено использовать для садоводства, огородничества);
- при ошибках, допущенных при оформлении документов.
Собственнику участка следует учитывать, что вместе с изменением вида пользования, меняется кадастровая стоимость земли,а с ней и сумма земельного налога. При несогласии с новым значением стоимости для земельного надела собственник может оспорить его в Росреестре или путем обращения в суд.
Несмотря на все сложности и нюансы, изменение ВРИ необходимо и неизбежно, когда для этого есть основания.
