Процедуру оценки домов, земельных участков в настоящее время осуществляют различные организации, наделенные такими правами. Однако главным подразделением в этом вопросе является Кадастровая палата.
Благодаря данному процессу, определяется стоимость исследуемого объекта. Она может быть выше или ниже в зависимости от того под какой уровень классификации попадает (жилое помещение, либо нежилое). Также на оценку влияет стоимость, приемлемая на рынке в определенный период времени. Её величина зависит от того, насколько далеко объект находится от центра, от общего состояния, наличия ремонта.
Результаты передаются в региональные органы Росреестр, для внесения их в единый список — реестр.
Данную процедуру осуществляют по вновь построенным объектам, подлежащим корректировке, в результате изменения площади или по принятым на учет ранее в других органах.
Кадастровая оценка отражает рыночные цены на объекты недвижимости. Вследствие кризисов, они могут расти и падать, возможно, изменение цен в отдельных районах, в связи с быстрым развитием инфраструктуры, поэтому полученная информация не сохраняет долгое время свою актуальность. Необходим, проводить данную процедуру хотя бы через 5 лет.
Цели проведения
Каждому собственнику важно знать кадастровую стоимость своего имущества. Эта информация необходима при дарении, разделе, продаже недвижимости, а также для определения налоговой базы. Именно с этой суммы будет рассчитываться налог на имущество – это при оценке жилого помещения, либо земельный налог – при расчете стоимости участков.
Существуют и льготы – 20 квадратных метров жилья налогом не облагаются.
Цели проведения проверки:
- Экономическая. Самая основная причина данного процесса. Позволяет узнать реальную стоимость объекта, для установления налоговой базы, а также сумму компенсации, которая будет выплачиваться собственнику, в случае отхождения объекта в муниципальную собственность.
- Правовая. Позволяет собственникам земель в полном объеме пользоваться своими правами.
- Информационная. Позволяет гражданам страны ориентироваться в стоимости домов, квартир, участком и других объектов в каждом регионе.
Ни одна сделка с недвижимостью невозможно без информации о ее кадастровой стоимости. Недостатком процедуры — «массовость поведения оценочной деятельности». Специалисты не в состоянии, при оценке по каждому объекту, индивидуально учесть совокупность факторов: развитость инфраструктуры, точное расположение, поэтому и результат получается обобщенным подогнанным под общую планку, а от этого и судебные разбирательства. Законодатели работают над этим вопросом, но пока ситуация не изменилась.
Лица, уполномоченные проводить процедуру
Данную процедуру осуществляют специализированные организации, имеющие необходимые сертификат и лицензии на право проведения такого рода деятельности и прошедшие отбор. Такие фирмы, как правило, имеют контракт с государственными службами. А заказчиком данной услуги могут выступать как обычные граждане, так организации.
Существуют методические указания, о том, как оценивать земли и жилые дома в зависимости от их назначения и категории земель. Кадастровая оценка будет разная на следующие объекты:
- огороды, сады и дачи;
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли с особым статусом;
- водные зоны;
- промышленные земли.
Тоже касается и жилых домов, квартир, а также цокольных помещений, гаражей и всего недвижимого имущества.
Процедура проведения
Начинать необходимо с обращения в Кадастровую палату по месту нахождения объекта. Это должно происходить в письменной форме. Заявление обязательно зарегистрировать. Перед обращением – подготовить пакет документов:
- Правоустанавливающий. До недавнего времени таким являлось свидетельства о регистрации права. В данный момент они отменены. Теперь необходимо представить выписку. Она должна быть свежей, так как срок её действия 1 месяц. Данный документ можно заказать в отделении многофункционального центра, по месту нахождения объекта, оплатив заранее государственную пошлину в размере 200 рублей.
- План земли (технический и межевой).
- Документ о категории участка земель (если он есть).
- Квитанцию об уплате государственной пошлины.
Всё, кроме квитанции, представляются в Кадастровую палату в копиях. Кроме вышеперечисленных документов, имеют право потребоваться дополнительные, в зависимости от процедуры и категории оцениваемого объекта.
После всех процедур составляется договор с уполномоченной организацией, которая будет проводить оценку. Специалисты приступают к работе. Она включает в себя следующие этапы:
- изучение всего рынка похожих объектов, выбор наиболее близкого;
- выявление факторов, влияющих на цену;
- определение этих факторов;
- группирование объектов оценки;
- сбор рыночной информации — главный этап процесса;
- формирование модели, по которой будет проходить исследуемый объект
- оценка качества сформированной модели;
- составление отчета.
Оценка может проходить по разным категориям. Например, земли есть промышленного, сельскохозяйственного назначения и т. д., но модель и схема будет одна.
После составления отчета, все результаты вносятся в единый государственный реестр и не меняются до проведения следующей оценки. Зафиксированным окончанием процесса является выдача кадастрового паспорта, в котором и будет отражена стоимость объекта.
Иногда возникает необходимость в получении выписки и государственного реестра. Для этого необходимо написать заявления с приложением следующих документов:
- Свидетельство, если оно имеется. С их отменой, данный пункт аннулирован.
- Паспорт.
- Технический паспорт.
После сдачи документов, обратившийся гражданин получит расписку, подтверждающую его действия. В ней будет указан срок изготовления документа. Обращаться также может любое доверенное лицо. При условии, что доверенность оформлена нотариально.
Формирование выписки может тянуться до 10 дней. Если отсутствует технически паспорт, сначала необходимо обратиться в БТИ.
Переоценка
Если результаты проверки не устроили, необходимо составить исковое заявление и обратиться в суд. Также с таким обращением можно прийти в специальную комиссию по спорным вопросам. Комиссия обычно состоит из представителей разных ветвей власти:
- специалист исполнительного органа власти;
- представитель кадастровой оценки;
- сотрудник организации, которая осуществляла оценочную деятельность;
- представитель национального совета по оценке недвижимости.
Из каждой структуры может быть только один представитель. Единогласное решение комиссии, сможет изменить итог проверки.
Большой минус в том, что представители органом государственной власти часто преследуют корыстные интересы, в пользу государства и голосовать за снижение кадастровой стоимости не будут, так как это значит уменьшение налогооблагаемой базы, а как следствие снижение поступлений в бюджет страны.
Поэтому, если вопрос именно по уменьшению кадастровой стоимости, то лучше сразу обратиться в суд.
Существуют сроки обращения. Только в течение 6 месяцев, после проведения оценочных мероприятий, можно подать заявление на пересмотр. При обращении в комиссию, необходимо приложить следующие документы:
- свидетельство, либо выписку из государственного реестра;
- кадастровый паспорт;
- документы, служащие основанием для обращения, подтверждающие, что при оценке использовались недостоверные сведения;
- если была проведена альтернативная оценка другими экспертами, то — повторный отчет.
Комиссия либо отклоняет, либо отправляет на переоценку.
При повторной оценке сотрудники обязаны более тщательно и внимательно относиться к соблюдению всех норм. Результаты должны быть донесены заявителю не более чем через 5 рабочих дней, после принятия решения о перепроверке. Если в срок уложиться не получается, об этом необходимо уведомить собственника. Это должно быть сделано в письменном виде.
С 2016 года произошли кардинальные изменения в этой сфере. Теперь граждане будут платить налог с кадастровой стоимости объекта. А сама система оценки будет переформирована и находится под жестким контролем государства.
