Правовое поле в сфере налогообложения динамично. Среди последних нововведений, затрагивающих интересы населения, важным является изменение порядка расчета налога на имущество. Для определения размера налога налоговые инспекторы берут в расчет кадастровую стоимость недвижимости вместо инвентаризационной.
Содержание
Процесс перехода на новую систему начался в 2015 году в нескольких субъектах РФ, в течение ближайших лет она будет применяться во всех регионах.
Проблема в том, что не все собственники домов и дачных участков владеют информацией о предстоящем увеличении размера налога, а также они не знают установленную государством стоимость своего имущества.
Перед тем как узнать кадастровую стоимость дома, нужно разобраться, что она собой представляет.
Что такое кадастровая стоимость дома
Кадастровой стоимостью дома называют расчетную величину, показывающую его ценность. Она определяется Службой регистрации кадастра и картографии и предельно приближена к рыночным ценам, но полностью их не отражает. Для ее установления применяется кадастровая оценка.
Заменившая инвентаризационную кадастровая стоимость отныне является базой, с которой рассчитывается налог на имущество физических лиц. Так как она существенно превышает инвентаризационную, увеличивается ставка уплачиваемого налога. В интересах собственника уменьшить стоимость.
С другой стороны, при более высокой стоимости собственник вправе требовать большую арендную плату, а в случае сноса дома он получит за него высокую компенсацию.
Несмотря на то что целью законодательных изменений является приближение стоимости к рыночной, на деле нередко возникают большие погрешности. Величина завышается, как следствие, налогоплательщик выкладывает «лишние» деньги на уплату налога.
Чтобы у собственников не возникало сомнений по вопросам корректности начислений налога на имущество, нужно заказать кадастровую справку и понять, как определяется кадастровая стоимость.
Как определяется и от чего зависит
На основании Закона «Об оценочной деятельности» кадастровая стоимость определяется в результате оценки недвижимости. Работы проводят независимые эксперты, отобранные местными управами. В ходе оценки учитывается состояние рынка и информация о доме.
Все объекты, учтенные в ГКН (Государственном кадастре недвижимости), подлежат кадастровой оценке. В рамках государственной оценки законодателем разработаны два способа определения кадастровой стоимости недвижимой собственности.
Один – метод массовой оценки или моделирование, второй вариант – индивидуальный способ оценки. Первый способ предполагает в полученных результатах большее количество неточностей и погрешностей.
На неучтенные дома, а их по всей России немало, установлены специальные правила вычисления кадастровой стоимости. Берется средняя величина удельного показателя для местности, квартала, где расположен дом, и умножается на площадь строения.
Недостатки данного способами видны «невооруженным глазом». Дом дому – рознь. Рядом с новым красивым зданием может стоять полуразрушенная халупа такой же площадью. Кадастровые стоимости объектов будут при таком механизме расчета одинаковы, а разница между фактическими ценами – большой.
Если по недвижимости собрана вся необходимая информация, применяется более сложный и точный метод расчета кадастровой стоимости дома. Эксперты учитывают множество факторов.
Основополагающими являются площадь дома, материалы изготовления, архитектурные и дизайнерские решения, наличие удобств, степень износа строения и его месторасположение: в каком регионе, насколько удален от центра, расстояние до ближайшего города.
Удорожанию стоимости способствуют наличие вблизи транспортных развязок, объектов инфраструктуры и коммуникаций.
Определяется показатель не чаще одного раза в три года и не реже, чем через каждые пять лет. Во внеплановом порядке он может быть пересмотрен при определенных существенных изменениях.
Например, после сильных паводков, в результате которых массово были затоплены тысячи домов и участков на Алтае, их стоимость снизилась. И наоборот, если в какой-то местности возводятся туристические, спортивные комплексы, ценность жилья вблизи них возрастает.
Владельцы, не согласные со стоимостью дома, установленной государством, вправе апеллировать к Комиссии по решению спорных вопросах. Они созданы и работают при каждом управлении Росреестра. Если после установления стоимости прошло более полугода, следует обратиться в суд. Добиться переоценки дома можно при наличии существенных оснований.
Ими могут выступать: недостоверная информация при проведении оценки, неактуальность результатов на текущую дату (не учтены произошедшие изменения с домом либо с его окрестностями).
Вполне естественно, чтобы оспорить результаты оценки, первоначально нужно их узнать. Затем проанализировать и определиться, вызывает ли сомнение указанная в документах стоимость или она соответствует реалиям.
Найти соответствующую информацию можно:
- в кадастровом паспорте (проблема в том, что он имеется не у каждого собственника дома и оформлен не на все объекты);
- через интернет на сайте Росреестра;
- запросом в Кадастровую палату либо через Многофункциональный центр.
Как узнать данные о кадастровой стоимости объекта на сайте Росреестра
После проведения оценки недвижимости и утверждении акта полученных результатов все данные об объекте заносятся в Единый государственный реестр.
Поэтому есть возможность узнать кадастровую стоимость своей недвижимости на интернет-ресурсе Росреестра www.rosreestr.ru.
На сайте нужно сделать переход на электронные услуги и сервисы. Откроется несколько сервисов для получения информации.
«Получение сведений из ГКН»
Следуя инструкциям, можно легко сформировать и отправить запрос. В запросе заполняются формы об объекте с указанием адреса и о заявителе.
Важно заполнить все помеченные красным восклицательным знаком поля (Ф.И.О., паспортные данные, электронный адрес, соглашение на обработку данных в Росреестре).
Через 5 дней после приема запроса информация из ГКН будет отправлена на указанную почту. Сведения о кадастровой стоимости предоставляются бесплатно. Не нужно путать кадастровую справку с кадастровой выпиской и иными услугами, за которые взимается госпошлина.
«Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online»
Сервис выдает справочную информацию о доме, в том числе о его кадастровой стоимости, по указанному адресу либо кадастровому номеру.
«Публичная кадастровая карта»
Совершенно бесплатно, не предоставляя запросов и не оплачивая услуги, можно найти интересующий объект и имеющиеся о нем данные.
Получив и проанализировав информацию, собственник определит, адекватно ли оценен его дом и не будет ли он переплачивать за него налог.
Данные с сервиса не являются юридически значимыми. Если владелец дома намерен оспорить результаты оценки, нужно заказать официальный документ.
«Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки»
Еще один бесплатный ресурс, информация из которого поступает в режиме реального времени. На нем можно узнать кадастровую стоимость дома по кадастровому номеру, его нужно ввести в окно для поиска, затем кликнуть на кнопку «найти».
Откроется вкладка с данными по объекту либо надпись об их отсутствии (стопроцентной информации по всем домам в фонде на сегодня нет). Для посетителей-клиентов сервера предусмотрена возможность скачать отчет о проведении оценки.
Получение информации от Кадастровой палаты
Самым надежным и проверенным методом является непосредственное обращение в Федеральную кадастровую палату. Принимая запрос, регистратор проверяет личность заявителя и его права на недвижимость.
Поэтому нужно иметь при себе паспорт либо паспорт и доверенность (когда обращение за информацией поручено уполномоченному лицу) и документы на дом. Если заявитель находится в удаленной местности, можно отправить запрос по почте.
Справка о кадастровой стоимости (в отличие от кадастровой выписки) предоставляется бесплатно.
При наличии в ГКН сведений, документ выдается в течение 5 дней после получения запроса. Охотно предоставляют услуги населению сотрудники МФЦ, но при обращении в центр время подготовки справки увеличивается до 10 дней.
Преимуществом полученного документа является то, что это официальная бумага, имеющая юридическую значимость.
Владея необходимой информацией, собственник может правильно оценить налог с дома, определиться с арендной платой, сориентироваться по цене дома при его продаже. Если стоимость неправдоподобна, нужно защищать свои интересы, оспаривая ее в предусмотренном порядке.
Можно ли продать дом ниже кадастровой стоимости
Владелец имущества, каким бы оно ни было, вправе продать его по любой цене. Сумма, указанная в договоре купли-продажи дома согласовывается с покупателем и может быть ниже кадастровой стоимости.
Третьи лица, в том числе и государственные органы, не наделены правом навязывать и устанавливать свою цену. Но законодатель регулирует налоговые вопросы, сопровождающие сделки с недвижимостью.
Продавец после сделки оплачивает в государственную казну НДФЛ. Если право собственности на продаваемое жилье превышает пятилетний период, то он освобождается от уплаты налога.
Например, дом построен в 2016 году, а продается в 2017, налог со сделки платится. При вводе в эксплуатацию или покупке дома в 2010 году, налог не взимается.
При продаже дома, на который продавец оформил право собственности в 2016 году и позднее, НДФЛ рассчитывается по новым правилам. Налоговая база будет составлять 70% от кадастровой стоимости дома. В сделках с такими объектами не имеет значения, по какой цене продан дом.
Чтобы уменьшить сумму налога, логично уменьшить кадастровую стоимость имущества, если на это имеются основания.
Каждое строение и каждая сделка уникальны, в налоговом кодексе учтено право получения продавцом налогового вычета. Поэтому размер налога в каждом конкретном случае определяется в индивидуальном порядке.
Владельцам домов целесообразно заказать справку о стоимости собственности. Имея ее на руках, в случае необходимости, можно принять меры по уменьшению показателя в целях уменьшения налогооблагаемой базы и уточнения налоговой ставки.
