Способы купить участок земли у государства

Total
0
Shares

Под покупкой участка следует понимать приобретение определенного, четко разграниченного пространства. Любые разграниченные площади подлежат обязательному кадастровому учету с присвоением номера. Кадастр отображает характеристики надела, то есть его геодезические координаты на земной поверхности, размеры, назначение и прочее.

Все вопросы, связанные с приобретением либо продажей земли, определяются положениями Гражданского и Земельного кодексов России. Купить усадьбу у частного владельца – это несложно, но дорого.

Рыночная стоимость участков была и по-прежнему остается высокой, откуда возникает вопрос, можно ли купить землю у государства по более низкой цене. Разумеется, приобрести можно, но это очень сложный процесс, сопровождающийся длительными юридическими процедурами.

Назначение земельных территорий

Земли, имеющиеся на территории страны, делятся на следующие категории:

  • земли сельхозназначения;
  • лесные и водные фонды;
  • промышленные площади;
  • поселения и площади для индивидуальной застройки;
  • особо охраняемые природные пространства;
  • резервные поля;
  • земли, находящиеся в общей собственности.

Подразделение на категории отражает свойства территорий и определяет цели их использования. Категории не следует путать с видом разрешенного использования.

Виды разрешенного использования – это уточнение того, как выделенный сегмент должен использоваться в рамках категории.

Резервные и особо охраняемые пространства не подлежат обороту, резервные площади могут продаваться, но только после придания им статуса другой категории. Остальные пространства предназначены к свободному обороту, однако, чаще всего продаются земли сельхозназначения и сегменты поселений.

Основные правила отчуждения земель

Приобретать можно только владения, имеющие четкие границы, учтенные кадастром – это, как правило, пространства муниципалитетов. Площади, принадлежащие государству, чаще всего, не разграничены, не учтены кадастром. Отсюда следует, что купить землю у государства можно лишь соблюдая определенные условия.

Обычно перед приобретением наделы переводятся в местную собственность, либо уже поставленный на кадастровый учет конкретный участок продается с молотка муниципалитетом. Если речь идет о предоставлении усадьбы под индивидуальную застройку, оформление муниципальной собственности обязательно.

Ранее при выполнении определенных условий поля, находящиеся у государства, можно было купить, но в 2014 году были приняты законодательные меры, запрещающие реализацию государственных площадей при отсутствии планов по их использованию и застройке. То есть, те земли, которые государство не планирует к застройке, не могут продаваться.

Приобрести землевладение можно для личной, долевой или совместной собственности. Личная собственность подразумевает одного владельца, совместная – несколько владельцев одного владения без выделения долей, долевая — каждому владельцу определяется доля владения, которой он вправе распоряжаться.

По общим правилам выкуп надела у государства производится путем продажи с молотка по инициативе государства или по инициативе заявителя, однако, существуют исключения из этого правила.

Продажа с аукциона по инициативе госорганов

Готовый размежеванный земельный сегмент с присвоенным номером приобретается путем распродажи с молотка, организованной госорганами или муниципалитетами.

Если территория относится к федеральной собственности, обращаться следует к руководству соответствующего отдела фонда федерального имущества, а также к руководству специализированной организации, имеющей полномочия от этого фонда.

Что касается муниципальных территорий, то идти следует к городской администрации, либо к администрации сельского поселения.

Государственный орган, либо муниципалитет выносит постановление о проведении торгов, после чего сообщение о распродаже публикуется в прессе, а также на специальном сайте для размещения информации об аукционах. Извещенные таким образом участники подают заявки, их регистрируют в журнале.

Далее, администрация рассматривает заявки и объявляет решение о допуске к аукциону, либо об отказе в допуске. Затем проводится распродажа с молотка именно в том месте и в то время, которое указывалось в публикациях.

Заключительный этап — это составление протокола. На основании этого протокола администрация поселения заключает с победителем договор о продаже землевладения.

Чтобы принять участие в распродаже, нужно обратиться к администрации госоргана или муниципалитета со следующими документами:

  • заявление об участии;
  • копия паспорта или другого документа, удостоверяющего личность;
  • квитанция о предоплате.

Сумма предоплаты обычно составляет 20 процентов от начальной стоимости участка. Она определяется независимым оценщиком перед началом торгов. Документы подаются не позднее чем за 5 дней до начала. При просмотре информации о продаже с молотка нужно четко представлять, для чего нужен надел.

Если он предназначен для индивидуальной застройки, приобретать владение нужно именно для этой цели. Последующее использование землевладения не по назначению может повлечь неприятные последствия вплоть до его изъятия.

Однако эти правила не лишены исключений. Если видом разрешенного использования является, к примеру, огородное хозяйство, нужно установить, к какой зоне относится пространство.

Если зона содержит такой вид разрешенного использования, как возведение индивидуального жилья, то можно осуществлять застройку, но впоследствии придется пройти сложную процедуру, чтобы изменить вид разрешенного использования.

Но, все же, принимая решение об участии в распродаже, следует помнить о том, что качественные земли вряд ли будут выставлены на открытые торги — это, как правило, неликвидные поля с массой проблем.

Продажа с аукциона по инициативе заявителя

Любой человек, желающий приобрести землевладение, может сам инициировать его продажу с молотка, но в этом случае именно он несет все расходы, связанные с межеванием, оформлением документов и кадастровым учетом.

Для начала нужно определить, имеются ли свободные земли, находящиеся в пределах муниципалитета, не учтенные кадастром. Выяснить это можно у администрации либо самостоятельно, изучив публичную кадастровую карту.

После этого нужно заказать изготовление плана расположения площадки, а также провести работы, образующие сегмент, то есть межевание с нанесением на карту. Такие мероприятия проводят специалисты – кадастровые инженеры, которые путем межевания определяют границы делянки с обозначением геодезических координат.

Изготавливается кадастровый паспорт будущего владения с указанием его характеристик – площади, назначения, описания границ, стоимости. Затем следует обратиться к администрации с заявкой об утверждении схемы.

Не более чем за 2 месяца администрация должна принять решение об утверждении, либо мотивировано отказать. Если решение положительное, нужно оформить право собственности муниципалитета на этот сегмент, затем получить технические условия о возможности подключения делянки к различным коммуникациям.

После выполнения этих условий можно обращаться с заявкой о назначении торгов. Государственный или местный орган изучает такую возможность, после чего выносит постановление.

Продажа с молотка проводится по тем же правилам, что и распродажа по инициативе администрации. Если другие претенденты в аукционе не участвуют, делянка продается инициатору по начальной стоимости.

Как купить участок земли у государства без торгов

Существует ряд моментов, при соблюдении которых можно приобрести землевладение без аукциона. Главным образом это случаи, когда усадьбы выделяются некоторым категориям граждан безвозмездно. Эти категории регламентированы статьей 39.5 Земельного кодекса.

Статья 39.3 регламентирует обстоятельства, при которых муниципальные или государственные земли могут отчуждаться без назначения торгов:

  1. Наделы, выделенные из земель, ранее арендованных для освоения площадей.
  2. Наделы, выделенные из площадей, ранее предоставленных организациям, созданным гражданами для строительства собственного жилья и освоения площадей.
  3. Наделы, выделенные из земель, ранее предоставленных организациям, созданным гражданами в целях садоводства, дачного и огородного хозяйства.
  4. Наделы, образовавшиеся при разделе площадей, ранее предоставленных организациям, созданным гражданами для строительства собственных жилых домов.
  5. Наделы, образовавшиеся при разделе земель, ранее предоставленных юридическим лицам для ведения дачных хозяйств.
  6. Наделы, на территории которых имеются сооружения, могут быть выкуплены владельцами этих сооружений.
  7. Наделы, которыми на постоянной основе пользуются организации, могут быть выкуплены этими организациями.
  8. Наделы, служащие для ведения сельскохозяйственного производства, могут быть выкуплены фермерскими хозяйствами и сельскохозяйственными организациями.
  9. Наделы, ранее сданные в аренду для сельскохозяйственного производства, могут быть выкуплены арендаторами.
  10. Наделы, которые могут выкупаться гражданами для постройки жилых домов, осуществления личного хозяйства и фермерства в пределах поселения или дачного кооператива по предварительному согласованию при соблюдении норм, определенных в статье 39.18.
  11. Наделы, подлежащие освоению на малозаселенных территориях Дальнего востока.

Таким образом, приобретение государственных или муниципальных площадей без торгов возможно лишь по предварительному согласованию, или при условиях, когда делянка уже находится в пользовании.

Отчуждение земель по предварительному согласованию

Эта норма применяется, если пространство принадлежит непосредственно государству, границы не определены, разметка отсутствует. Процедура сходна с процедурой приобретения делянок с аукциона по желанию заявителя.

При помощи публичного кадастрового плана, нужно найти неиспользуемую полосу, после чего обратиться к кадастровым инженерам для изготовления схемы найденной площадки. Затем на эту полосу нужно оформить собственность муниципалитета.

Далее, можно обращаться с заявлением о предварительном согласовании выделения сегмента без аукциона. За один месяц администрация должна рассмотреть заявление.

По результатам рассмотрения принимается решение о согласовании, или мотивированное решение об отказе. При положительном решении данного вопроса, документацию необходимо предоставить кадастровой палате, где полоса будет учтена на кадастровом плане с присвоением номера. Обязательно должны быть проведены работы по межеванию.

Таким образом, бесхозная площадка появится на государственной кадастровой карте. Далее, органу самоуправления подается заявка о предоставлении делянки без торгов.

Если участок не заинтересовал иных претендентов, муниципалитет выносит постановление о его реализации без аукциона по кадастровой стоимости, которая примерно вдвое ниже рыночной.

Отчуждение арендуемых или используемых земель

Находящиеся в пользовании или арендуемые площади можно выкупить, минуя продажи с молотка. В таких случаях пакет документов должен содержать договора аренды или документацию на постройки, имеющиеся на арендуемом пространстве. Если пространство арендуется, нужно помнить, что арендные отношения должны длиться не менее трех лет.

При отсутствии межевания его нужно провести непременно, после чего муниципалитету подается заявка об отчуждении территории. Администрация за один месяц должна вынести решение о реализации владения или мотивировано отказать.

Все вышеизложенные рекомендации касаются не только приобретения делянок для постройки жилья.

Приобретение государственной или муниципальной земли – это сложный и трудоемкий процесс, но при соблюдении требуемых процедур приобрести участок за умеренную плату вполне реально.