Как правильно оформить продажу квартиры с несовершеннолетним собственником

Total
0
Shares

Мысль о том, чтобы продать квартиру с несовершеннолетними собственниками, приходит тогда, когда появляется нужда в увеличении площади проживания из-за, например, пополнения в семье. В этой ситуации продаётся старая недвижимость и покупается новая, с большими размерами.

Совершить это порой нелегко, но вполне осуществимо при понимании некоторых нюансов, и потому необходимо точно знать, как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребёнок.

Когда можно продать квартиру

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником – не исключение из законодательной защиты прав ребёнка, поэтому данное дело входит в компетенцию попечительского совета. От решения отдела опеки, представляющего интересы юного совладельца, и зависит, будет ли у вас право заключить сделку.

Так как продать квартиру с ребёнком-собственником и при этом оставить его совсем без жилплощади нельзя, то одновременно с продажей квартиры требуется передать ему долю в новой квартире.

Для того чтобы сделку официально зарегистрировали, нужно разрешение отдела попечительства в письменном виде. Если вдруг жильё окажется продано без этого разрешения, сделку аннулируют в судебном порядке, а участвовавших в ней оштрафуют.

Выделение долевой части в новой квартире

До того как продать квартиру с несовершеннолетним собственником, в попечительные органы надо предоставить следующий набор документации: техпаспорт продающейся квартиры (для изучения попечительным органом размера доли ребёнка) и предварительный договор на приобретение новой недвижимости (в нём несовершеннолетнего указывают как совладельца).

Кроме того, не будет лишним спросить, на какой именно вид жилищной собственности отдел опеки выдаст разрешение – например, нельзя полностью оформлять на ребёнка комнату, в которой он будет проживать отдельно от семьи.

Проживание несовершеннолетнего возможно лишь как минимум с одним из родителей или опекунов, а такая площадь для проживания двух человек не является достаточной, и на этом основании сделка будет отклонена.

Как уже было сказано выше, продажа квартиры несовершеннолетнего собственника невозможна без предоставления ему равноценной доли в другом жилище – новом купленном или же у родственников.

Эта доля может быть как равна предыдущей, так и больше неё, но ни в коем случае не меньше.

При выполнении этого требования органы опеки, скорее всего, одобрят сделку. При помещении ребёнка в детский дом необходимо открыть банковский счёт на его имя, на который будет переведена сумма денег, равная стоимости принадлежащей ему доли собственности.

Сбор и оформление бумаг для продажи

Чтобы совершить куплю-продажу квартиры с несовершеннолетними собственниками, требуется подготовить набор документации, включающий:

  1. Заверенное инспектором управления социальной защиты населения заявление от родителей/опекунов на продажу жилья.
  2. Документы на недвижимость, которую планируется продать.
  3. Нотариальная лицензия на продажу жилплощади.
  4. Разрешение попечительского совета на продажу жилья.
  5. Паспорта родителей или опекунов (оригинальные экземпляры и их копии).
  6. Паспорт или свидетельство о рождении несовершеннолетнего ребёнка/детей (оригинальные экземпляры и их копии).
  7. Свидетельство о браке или разводе.
  8. Свидетельство о праве собственности на жильё.
  9. Технический и кадастровый паспорт (оригинальный экземпляр).
  10. Договор на приобретение нового объекта собственности, в котором несовершеннолетний указан как собственник.
  11. Справка о наличии долгов по квартплате.
  12. Номер лицевого счёта.
  13. Архивные выписки из домовых книг.

Однако надо сказать, что требования к пакету документов могут варьироваться от региона к региону. Так что сначала лучше уточнить в местных органах управления список требующихся документов.

Во время выдачи разрешения от попечительского совета обязательно присутствие обоих родителей или опекунов детей.

Если же кто-то из родителей или опекунов не в состоянии прийти лично (к примеру, супруги развелись; один из родителей не дал согласия на продажу квартиры с несовершеннолетним ребенком собственником; местоположение одного из родителей неизвестно), дело рассматривается уже в судебном порядке.

Впрочем, возможно избежать суда при наличии заверенного нотариусом письменного согласия (если один из супругов находится в другой стране, согласие можно заверить в консульстве той страны), либо с помощью лишения родительских прав отсутствующего родителя или опекуна.

Более того, суд может постановить его пропажу без вести. В том случае, если второй супруг мёртв, необходимо иметь при себе свидетельство о смерти.

Опекунский совет производит оценку того, в каких условиях проживают дети, чтобы принять решение, можно ли обменять их нынешнее жилище на какое-либо другое. Его представители тщательно всё проверяют, чтобы удостовериться, не нарушает ли данная сделка права и интересы ребёнка.

Продажа квартиры или дома, если собственник несовершеннолетний, но ему есть 14 лет, возможна с его непосредственным участием при наличии согласия родителей, представленного в письменном виде.

После сбора нужной документации подписывают договор о покупке нового жилья, передают собственность и совершают оплату государственной пошлины. Новоявленному владельцу нужно будет лишь оплатить сделку и обратиться в орган ФМС России. Регистрация займёт не более одного месяца.

Инструкция для получения разрешения органов опеки

Решение попечительных органов становится известно спустя две рабочих недели после того, как собственники подали заявление. В письменном разрешении прописывается адрес продающегося жилища и адрес недвижимости, покупаемой вместо него.

После успешного получения разрешения родители или опекуны выписываются из дома, вместе с ними выписывают и детей. Даже в ситуации, когда жилище не находится в собственности детей, их невозможно выписать без согласия данного советом опекунов. Выписка без разрешения будет считаться судом недействительной, а сделку расторгнут.

При условии успешного прохождения проверки в отделе опеки и получения согласия на сделку нотариус составляет договор о купле-продаже и документ на передачу имущества.

Затем производится регистрация прав собственности на всех, кто участвует в сделке; продаётся старая жилплощадь и вместе с тем покупается новая.

После этого ребенка регистрируют по новому адресу, а в опекунский совет передаются копии договоров и извещение о том, что ребёнку была предоставлена новая доля, эквивалентная его предыдущему имуществу.

Случаи, в которых органы опеки могут отказать

У опекунского совета есть право не выдавать разрешение на продажу квартиры, владелец которой несовершеннолетний, при следующих обстоятельствах:

  • совершается покупка собственности по отсроченному платежу при продаже всей другой недвижимости;
  • сделка является сразу и дарением, и продажей;
  • жилище, в которое планируется переезд, ещё находится на стадии строительства;
  • покупаемая недвижимость имеет меньшую площадь, чем продаваемая;
  • в новом жилище есть недостаток необходимых удобств;
  • местная инфраструктура недостаточно развита, либо отсутствует вовсе.

Согласия на продажу квартир с несовершеннолетними собственниками с большей вероятностью выдаются, если удаётся доказать, что на новом месте детям будет более комфортно жить. Это могут подтвердить следующие факторы:

  • благоприятная экологическая среда и климат;
  • более развитая инфраструктура в местности, где расположено новое жилище;
  • возможность для родителей устроиться на работу с более высокой зарплатой.

Отказ отдела опеки на выдачу разрешения на продажу квартиры можно обжаловать в суде.

Все процедуры, рассмотренные в статье, проводятся в обязательном порядке до того момента, когда ребёнок-собственник становится совершеннолетним, т.е. до достижения им возраста 18 лет. Тогда он уже обладает всеми правами для совершения самостоятельных сделок.

Иногда полная дееспособность может наступить и в 16 лет – такое происходит, когда несовершеннолетний гражданин или гражданка заключает брак, занимается предпринимательской деятельностью или работает на полную ставку. В подобной ситуации сделка совершается точно так же, как и при достижении собственником совершеннолетия.

Статьи по теме

Как законно продать квартиру с несколькими собственниками

Общая собственность – имущество, принадлежащее на праве собственности нескольким владельцам. Содержание Когда можно продать квартируВыделение долевой части в новой квартиреСбор и оформление бумаг для продажиИнструкция для получения разрешения органов опекиСлучаи,…
Подробнее

Что нужно сделать, чтобы продать долю в квартире другому собственнику

Долевая собственность на объекты недвижимости явление не такое уж и редкое. Немало поспособствовала этому, разрешенная в 1991 году приватизация жилья, в результате которой собственниками одного жилого помещения оказывались и пять,…
Подробнее

Порядок расчета и выплаты налога при продаже квартиры по наследству

Согласно законодательству, наследник считается собственником переданного ему имущества с момента кончины наследодателя. Но право на распоряжение им, он получит лишь после прохождения процесса юридической регистрации статуса собственника. Иначе сделка К-П…
Подробнее

Разбираемся, можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации

В настоящее время по-прежнему существует большой процент площадей, которые не были получены съемщиками в собственность. Отсутствие права распоряжения помещениями влечет за собой невозможность совершения законных сделок с имуществом – например,…
Подробнее