Мысль о том, чтобы продать квартиру с несовершеннолетними собственниками, приходит тогда, когда появляется нужда в увеличении площади проживания из-за, например, пополнения в семье. В этой ситуации продаётся старая недвижимость и покупается новая, с большими размерами.
Содержание
Совершить это порой нелегко, но вполне осуществимо при понимании некоторых нюансов, и потому необходимо точно знать, как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребёнок.
Когда можно продать квартиру
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником – не исключение из законодательной защиты прав ребёнка, поэтому данное дело входит в компетенцию попечительского совета. От решения отдела опеки, представляющего интересы юного совладельца, и зависит, будет ли у вас право заключить сделку.
Так как продать квартиру с ребёнком-собственником и при этом оставить его совсем без жилплощади нельзя, то одновременно с продажей квартиры требуется передать ему долю в новой квартире.
Для того чтобы сделку официально зарегистрировали, нужно разрешение отдела попечительства в письменном виде. Если вдруг жильё окажется продано без этого разрешения, сделку аннулируют в судебном порядке, а участвовавших в ней оштрафуют.
Выделение долевой части в новой квартире
До того как продать квартиру с несовершеннолетним собственником, в попечительные органы надо предоставить следующий набор документации: техпаспорт продающейся квартиры (для изучения попечительным органом размера доли ребёнка) и предварительный договор на приобретение новой недвижимости (в нём несовершеннолетнего указывают как совладельца).
Кроме того, не будет лишним спросить, на какой именно вид жилищной собственности отдел опеки выдаст разрешение – например, нельзя полностью оформлять на ребёнка комнату, в которой он будет проживать отдельно от семьи.
Проживание несовершеннолетнего возможно лишь как минимум с одним из родителей или опекунов, а такая площадь для проживания двух человек не является достаточной, и на этом основании сделка будет отклонена.
Как уже было сказано выше, продажа квартиры несовершеннолетнего собственника невозможна без предоставления ему равноценной доли в другом жилище – новом купленном или же у родственников.
Эта доля может быть как равна предыдущей, так и больше неё, но ни в коем случае не меньше.
При выполнении этого требования органы опеки, скорее всего, одобрят сделку. При помещении ребёнка в детский дом необходимо открыть банковский счёт на его имя, на который будет переведена сумма денег, равная стоимости принадлежащей ему доли собственности.
Сбор и оформление бумаг для продажи
Чтобы совершить куплю-продажу квартиры с несовершеннолетними собственниками, требуется подготовить набор документации, включающий:
- Заверенное инспектором управления социальной защиты населения заявление от родителей/опекунов на продажу жилья.
- Документы на недвижимость, которую планируется продать.
- Нотариальная лицензия на продажу жилплощади.
- Разрешение попечительского совета на продажу жилья.
- Паспорта родителей или опекунов (оригинальные экземпляры и их копии).
- Паспорт или свидетельство о рождении несовершеннолетнего ребёнка/детей (оригинальные экземпляры и их копии).
- Свидетельство о браке или разводе.
- Свидетельство о праве собственности на жильё.
- Технический и кадастровый паспорт (оригинальный экземпляр).
- Договор на приобретение нового объекта собственности, в котором несовершеннолетний указан как собственник.
- Справка о наличии долгов по квартплате.
- Номер лицевого счёта.
- Архивные выписки из домовых книг.
Однако надо сказать, что требования к пакету документов могут варьироваться от региона к региону. Так что сначала лучше уточнить в местных органах управления список требующихся документов.
Во время выдачи разрешения от попечительского совета обязательно присутствие обоих родителей или опекунов детей.
Если же кто-то из родителей или опекунов не в состоянии прийти лично (к примеру, супруги развелись; один из родителей не дал согласия на продажу квартиры с несовершеннолетним ребенком собственником; местоположение одного из родителей неизвестно), дело рассматривается уже в судебном порядке.
Впрочем, возможно избежать суда при наличии заверенного нотариусом письменного согласия (если один из супругов находится в другой стране, согласие можно заверить в консульстве той страны), либо с помощью лишения родительских прав отсутствующего родителя или опекуна.
Более того, суд может постановить его пропажу без вести. В том случае, если второй супруг мёртв, необходимо иметь при себе свидетельство о смерти.
Опекунский совет производит оценку того, в каких условиях проживают дети, чтобы принять решение, можно ли обменять их нынешнее жилище на какое-либо другое. Его представители тщательно всё проверяют, чтобы удостовериться, не нарушает ли данная сделка права и интересы ребёнка.
Продажа квартиры или дома, если собственник несовершеннолетний, но ему есть 14 лет, возможна с его непосредственным участием при наличии согласия родителей, представленного в письменном виде.
После сбора нужной документации подписывают договор о покупке нового жилья, передают собственность и совершают оплату государственной пошлины. Новоявленному владельцу нужно будет лишь оплатить сделку и обратиться в орган ФМС России. Регистрация займёт не более одного месяца.
Инструкция для получения разрешения органов опеки
Решение попечительных органов становится известно спустя две рабочих недели после того, как собственники подали заявление. В письменном разрешении прописывается адрес продающегося жилища и адрес недвижимости, покупаемой вместо него.
После успешного получения разрешения родители или опекуны выписываются из дома, вместе с ними выписывают и детей. Даже в ситуации, когда жилище не находится в собственности детей, их невозможно выписать без согласия данного советом опекунов. Выписка без разрешения будет считаться судом недействительной, а сделку расторгнут.
При условии успешного прохождения проверки в отделе опеки и получения согласия на сделку нотариус составляет договор о купле-продаже и документ на передачу имущества.
Затем производится регистрация прав собственности на всех, кто участвует в сделке; продаётся старая жилплощадь и вместе с тем покупается новая.
После этого ребенка регистрируют по новому адресу, а в опекунский совет передаются копии договоров и извещение о том, что ребёнку была предоставлена новая доля, эквивалентная его предыдущему имуществу.
Случаи, в которых органы опеки могут отказать
У опекунского совета есть право не выдавать разрешение на продажу квартиры, владелец которой несовершеннолетний, при следующих обстоятельствах:
- совершается покупка собственности по отсроченному платежу при продаже всей другой недвижимости;
- сделка является сразу и дарением, и продажей;
- жилище, в которое планируется переезд, ещё находится на стадии строительства;
- покупаемая недвижимость имеет меньшую площадь, чем продаваемая;
- в новом жилище есть недостаток необходимых удобств;
- местная инфраструктура недостаточно развита, либо отсутствует вовсе.
Согласия на продажу квартир с несовершеннолетними собственниками с большей вероятностью выдаются, если удаётся доказать, что на новом месте детям будет более комфортно жить. Это могут подтвердить следующие факторы:
- благоприятная экологическая среда и климат;
- более развитая инфраструктура в местности, где расположено новое жилище;
- возможность для родителей устроиться на работу с более высокой зарплатой.
Отказ отдела опеки на выдачу разрешения на продажу квартиры можно обжаловать в суде.
Все процедуры, рассмотренные в статье, проводятся в обязательном порядке до того момента, когда ребёнок-собственник становится совершеннолетним, т.е. до достижения им возраста 18 лет. Тогда он уже обладает всеми правами для совершения самостоятельных сделок.
Иногда полная дееспособность может наступить и в 16 лет – такое происходит, когда несовершеннолетний гражданин или гражданка заключает брак, занимается предпринимательской деятельностью или работает на полную ставку. В подобной ситуации сделка совершается точно так же, как и при достижении собственником совершеннолетия.
