Перепланировка – это процесс видоизменения жилого помещения путем проведения ремонтных, реконструктивных, архитектурных и иных видов работ при наличии разрешительной документации. Все изменения вносятся в технические документы на квартиру.
Содержание
Виды изменений
Выделяют 4 категории видоизменений помещения:
- Обычный ремонт. На его проведение не требуется получение разрешения. Главное, чтобы работы производились в установленное законодательством время. Например, это оклеивание стен обоями, укладка ламината и т.д.
- Ремонт, связанный с небольшими видоизменениями. Для осуществления работ потребуется предварительное согласование с определенными органами. Например, заделывание дверного проема, демонтаж сантехники с оставлением имеющихся труб с водой и т.д.
- Капитальный ремонт, который осуществляется при наличии разрешительной документации и предварительного согласования. Его проведение затрагивает напольное покрытие, несущие стены, потолки.
- Работы, противоречащие законодательству. Они априори нелегальны и перевести их в категорию законных не удастся. Произведенные изменения придется устранить, а помещение привести в первоначальный вид.
Узаконить перепланировку квартиры нельзя в следующих случаях:
- Увеличение ванной комнаты, туалета, кухни за счет жилой площади (более чем на 25%).
- Соединение кухонного пространства с жилой зоной, если используется газовое оборудование для приготовления.
- Перенос, демонтаж вентиляционных, водяных труб или отопительных батарей.
- Обустройство туалетной комнаты в месте, где у нижерасположенных соседей находится жилая комната.
- Увеличение площади лоджии или балкона посредством присоединения метром от жилой комнаты. Исключение — арка шириной до 1 метра.
- Установление системы отопления, подведенной от общего отопления, на лоджии или балконе.
- Снос несущих конструкций.
Узаконивать перепланировку квартиры не требуется, если произведенные изменения не надо вносить в техническую документацию. Например, произведение косметического ремонта.
Приведение произведенных действий в соответствии с законом необходимо в случае:
- Демонтажа встроенного шкафа, кладовой, если они имеются на плане;
- Объединение комнаты и лоджии путем ликвидации двери.
- Снос перегородок, не являющихся несущими конструкциями.
- Иные манипуляции, приведшие к увеличению площади комнаты или прихожей.
Более глобальные изменения, такие как капитальный ремонт, снос несущих конструкций и т.д., осуществляется только при согласовании всех действий. Несоблюдение установленного правила чревато поломками, замыканиями, разрушениями и т.д. При несогласовании действий по переустройству:
- применяются штрафные санкции;
- требуется привести помещение в первоначальный вид, если сделанные работы не допустимы с точки зрения закона и безопасности.
Какие потребуются документы
Для узаконивания перепланировки квартиры самостоятельно потребуется предоставить следующие документы:
- заявление о том, что вы собираетесь проводить работы, связанные с переустройством квартиры;
- выписка о праве собственности на занимаемую жилую площадь;
- справка о регистрации всех лиц;
- разрешение всех собственников на переоборудование помещения (если собственность является общедомовой) или согласие прописанных лиц в квартире;
- кадастровый и технический паспорт на помещение;
- проект будущих работ;
- договор на оказание услуг по составлению чертежа видоизменений;
- разрешительная документация;
- документ, свидетельствующий о безопасности перепланировки.
Данный перечень бумаг необходим как для легализации перепланировки в административном порядке, так и в судебном.
Как узаконить перепланировку, если в плане БТИ сведений о ней нет
Из сложившейся ситуации имеется 2 выхода:
- самовольную перепланировку квартиры узаконить путем подачи заявления об уже сделанном;
- действовать, как будто еще не произведены работы, т.е. собственник обращается в уполномоченные органы за разрешением на произведение ремонтных работ.
Второй вариант приемлем в тех случаях, когда не требуется выезд жилищного специалиста на дом для оценки предстоящих работ. Например, заделывание дверного проема между смежными комнатами.
К плюсам также относится:
- не надо платить штраф за самовольное переустройство помещения;
- не придется ждать разрешения на работы, т.к. они уже произведены и спешить некуда;
- не придется обращаться за согласованием плана переустройства.
План действий по узакониванию уже сделанной перепланировки квартиры:
- Собираем папку документов. В нее входят: заявление о перепланировочных действиях, выписка из Росреетстра, письменное согласие других собственников на проведение работ, кадастровые и технические характеристики помещения, где будет производиться перепланировка, план работ, заключение о безопасности производимых действий.
- Ожидаем ответа на заявление (30 дней);
- В случае положительного ответа, обращаемся в жилищную инспекцию для определения даты приема работ.
В обозначенную дату, сотрудник Жилинспекции составляет акт о приеме произведенных работ в соответствии с заявленным планом.
По факту произведенные изменения отображаются в технической документации на помещение.
Как узаконить уже сделанное переустройство через Жилищную инспекцию
Произведенные изменения легализуются путем обращения в Жилищную инспекцию.
Процедура пройдет успешно, если произведенные работы, соответствуют СаНПинам, СНиПам, жилищному законодательству и т.д. В обязательном порядке придется заплатить административный штраф, равный 2-2,5 тыс. руб.
Перепланировка в квартире поэтапно:
- Сбор необходимых документов (список приведен выше по тексту).
- Подача документации в Бюро Технической Инвентаризации. Вне очереди сотрудник БТИ выезжает на место и производит необходимые измерения. На основании новых данных составляется план помещения, который выдается собственнику.
- Обращение в Жилинспекцию. Подаются следующие бумаги: новый план квартиры, заключение органов, отвечающих за безопасность (Пожарная инспекция, газовики и т.д.), письменное согласие жильцов помещения, где произведены изменения, или соседей, если затронуты их права и интересы, заявление на планируемые работы.
- Получение решения. На рассмотрение заявки отведен 45-дневный срок. В случае положительного ответа оформляется новый кадастровый паспорт.
- Обращение в кадастровую палату с документами: разрешительная документация на проведение работ, технический и план БТИ, выписка из Росреестра.
Аналогичные бумаги предоставляются в регистрирующий орган, для внесения данных, если площадь помещения изменилась как в большую, так и в меньшую сторону.
Если незаконное изменение планировки есть в плане БТИ
Узаконить самовольную перепланировку квартиры, если имеются отметки на плане БТИ, будет сложно. В большинстве случаев нормы права о жилье не трактуется двояко, не создаются коллизии в праве.
На практике получается так, что были произведены определенные работы, которые необходимо привести в соответствии с законом.
Первое, что делает собственник – обращается в БТИ, которое выдает план произведенных изменений. Они помечаются красным цветом, т.к. не соответствуют установленным стандартам в жилищном праве. К таким новшествам относятся:
- Увеличение кухонного пространства за счет санузлов или жилой площади.
- Проведение системы отопления на лоджии.
- Снос несущих конструкций и т.д.
По этим и другим основаниям Жилищная инспекция не вправе выдать разрешение на регистрацию произведенных работ.
Сначала можно самостоятельно попытаться устранить нарушения. Если попытки окажутся безуспешными, владелец недвижимости вправе обратиться в суд. В обоснование своих доводов должен предоставить весомые доказательства своей правоты.
В противном случае собственник жилья обязан уплатить штраф за административное нарушение (самовольная перепланировка) и привести помещение в прежний вид.
Обращение в суд
Последней инстанцией в вопросе, как узаконить перепланировку в квартире, является суд.
Первое, что надо сделать – это составить исковое заявление о сохранении помещения в прежнем виде.
В иске следует указать:
- ФИО истца, адрес регистрации и проживания, телефон для связи.
- Название организации, решение которой обжалуется, фактический и юридический адрес, ИНН, КПП, ОРГН, и т.д.
- Название документа (иск о …).
- Сложившуюся ситуацию.
- Обоснование своей правоты на основании норм закона.
- Указание того, о чем просите (сохранить произведенные изменения…).
- Дату составления документа.
- Подпись заявителя.
- Печень приложенных документов.
Одновременно с заявлением прикладываются следующие документы:
- чек об оплате государственного налога на обращение в органы правосудия;
- выписка о праве собственности на помещение;
- согласие собственников и жильцов квартиры на произведенные работы;
- кадастровая и техническая документация на квартиру;
- проект работ;
- заключение органов, отвечающих за безопасность и здоровье населения;
- договор на оказание услуг по проектированию.
Документация подается в районный суд по месту нахождения недвижимости.
Дело рассматривается в месячный срок. В случае положительного решения, забирает судебное постановление, вступившее в законную силу.
При неудовлетворительном ответе, заявитель вправе подать апелляционную жалобу в течение 30 дней с момента вынесения мотивированного решения в вышестоящую инстанцию.
И последее, судебное постановление, квитанцию об оплате госпошлины, документацию из БТИ и т.д. собственник подает на регистрацию в Кадастровую палату или МФЦ. После внесения всех изменений, кадастровый паспорт и другая документация выдается заявителю.
Изменение площади помещения необходимо отразить в Росреестре. Для этого каждый собственник обращается в регистрирующий орган за получением новой выписки о собственности с уже новым метражом жилья.
Важность данной процедуры заключается в том, что ни одна сделка в дальнейшем с недвижимостью не пройдет, т.к. документы на квартиру (технические характеристики) не будут соответствовать действительности. Немаловажным является и тот факт, что только законные переустройства являются безопасными для жильцов помещения, т.к. соответствуют установленным стандартам.
