Ипотека на приобретение земельного участка является относительно новым продуктом, предлагаемым финансово-кредитными учреждениями. Предусмотрена эта программа только в самых крупных банках.
Содержание
- Схема оформления кредита на покупку участка
- Требования банков к потенциальным получателям кредита
- Каким условиям должен соответствовать земельный участок
- Пакет документов на землю
- Оценка приобретаемого участка
- Нецелевой вид кредитования, как альтернатива ипотеке
- Расходы заемщика по оформлению кредита на землю
- Возможные трудности при получении земельной ипотеки
В топ отечественных банков, предоставляющих ипотеку на покупку земельного участка, входят «Сбербанк», «Россельхозбанк», «Промсвязьбанк», «ВТБ-24», «Райффайзенбанк», «Газпромбанк». Условия по ипотеке в них различны, кредитный лимит равен 20-30 млн.руб., срок кредитования 20-30 лет, первоначальный взнос от 20% и выше, проценты по кредиту зависят от первоначального взноса.
Схема оформления кредита на покупку участка
Процедура получения кредита довольно-таки длительная по времени, сопряжена с множеством различных нюансов. Пошагово она выглядит следующим образом:
- Выбор кредитного учреждения, получение консультации у специалистов банка.
- Заполнение заемщиком анкеты. Подготовка и передача в банк стандартного первоначального пакета документов: паспорт гражданина РФ (оригинал и копия), заверенная отделом кадров копия трудовой книжки, документы, подтверждающие доход (справка 2-НДФЛ, копия налоговой декларации с отметкой налогового органа и пр.), документы, подтверждающие семейное положение, документы по залогу (если обеспечением кредита выступает не только покупаемая земля).
- Ожидание решения. На этом этапе от заёмщика ничего не зависит. Банк в течение нескольких дней оценивает платежеспособность, проверяет благонадежность соискателя и принимает предварительное решение.
- Подбор земельного участка.
- Предоставление в банк дополнительных документов, подтверждающих наличие первоначального взноса, и документов на землю.
- Проверка банком вновь поступивших документов. Проводится оценка земли и принимается окончательное решение по предоставлению кредита для покупки земельного участка.
- Подписание кредитной документации.
- Первоначальный взнос, который закладывается в сейфовую ячейку.
- Действия, необходимые для оформления собственности.
- Получение денежной наличности.
Некоторые банки дополнительно требуют Свидетельство о рождении детей, военный билет.
При оформлении ипотеки на нескольких лиц или с привлечением гарантов возврата денежных средств документы предоставляются на каждого участника сделки.
Казалось бы, все легко и просто. Но в прописанной схеме есть пункты, требующие отдельного, более подробного рассмотрения.
Прежде всего, кредит на покупку земли может получить не каждый гражданин. Банки предъявляют ряд обязательных условий к лицам, претендующим на получение данного кредита.
Требования банков к потенциальным получателям кредита
Претендент на получение кредита должен иметь российское гражданство, постоянную регистрацию, работать не менее 3-5 лет и получать стабильный официальный доход. Для заемщика установлены определенные возрастные границы, он должен быть не моложе 21 года и не старше 65 лет (для клиентов Сбербанка установлена верхняя планка 75 лет).
Кредитные организации благоприятно относятся к своим клиентам, участвующим в зарплатном проекте, то есть, к людям, получающим свою зарплату через банк. Принятию решения в пользу заемщика способствует положительная кредитная история.
Причиной отказа в выдаче кредита может быть судимость, а также наличие иных кредитных долгов.
Если кредит оформляется для покупки земли сельскохозяйственного назначения, правом его получения могут воспользоваться только юридические лица либо индивидуальные предприниматели, планирующие хозяйственную деятельность с целью получения коммерческой выгоды.
Необходимый портфель в этом случае несколько иной и включает уставные документы, документы, подтверждающие платежеспособность, бизнес-план, различные справки из ФНС, муниципальных администраций, другие, установленные конкретным банком.
Когда заемщик получил предварительное согласие банка, он может приступить к выбору подходящего участка. Этот процесс тоже имеет свои особенности, так как шансы получить ипотеку для покупки земельного участка зависят от его ликвидности.
Каким условиям должен соответствовать земельный участок
Ключевую роль играет категория земель. Это может быть либо сельскохозяйственный фонд, либо территория населенного пункта. Важно, для какого использования он предназначен, разрешено ли на нем строительство либо ведение подсобного хозяйства.
Разрешенное землепользование должно соответствовать планам заемщика. Иначе отказ банка обеспечен. Приобретаемая земля не должна находиться в государственной либо муниципальной собственности. Бесхозные, то есть не имеющие собственника, земли также не рассматриваются.
Определяющее значение имеет расположение участка относительно кредитной организации. Обычно банки устанавливают конкретные границы, в пределах которых можно приобрести участок. Чем ближе земля к офису банка, тем лучше.
Не следует даже мечтать о приобретении земли, находящейся в природоохранной, водоохранной и резервной зонах. В свою очередь, она должен располагаться вдали от свалок, заводов, иных неблагоприятных объектов.
Имеет значение доступность объекта для круглогодичного подъезда любым автотранспортом. Приветствуется наличие коммуникаций и объектов инфраструктуры. В идеале подходит участок на уже освоенной загородной территории в мультиформатном поселке.
Площадь приобретаемой земли должна составлять не менее 6 и не более 50 соток. Желательно, чтобы форма участка была предельно адаптирована под его назначение. Бывали курьезы, когда громоздкий прямоугольный коттедж пытались разместить на участке формой тонкого полумесяца.
Кредитуемый объект должен быть полностью свободен от обременений, иметь границы, план, пройти кадастровый учет и регистрацию в Росреестре.
Пакет документов на землю
Когда участок выбран, его будущий владелец уверен, что нашел баланс между своими желаниями и условиями банка. Остается собрать дополнительный пакет документов на объект и предоставить его кредитодателю:
- Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи).
- Кадастровый паспорт.
- Свидетельство о праве собственности (с июля 2016 года не выдается) либо выписка из ЕГРП.
- Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, запретов.
- Если собственник участка не один, то нотариально заверенное согласие всех его владельцев на сделку отчуждения.
- Результаты экспертной оценки.
Банк по своему усмотрению может запросить иные документы. Специалисты детально проверяют их и уже затем принимают окончательное решение по предоставлению кредита на покупку земли.
Лимит средств на приобретение земли зависит от ее оценочной стоимости. Во все времена земля считалась самым надежным вложением инвестиций. А сейчас земельные участки являются менее ликвидным залогом, чем иные объекты недвижимости.
Поэтому вся информация о предмете залога тщательно проверяется банками. Размер ипотеки обычно составляет 50% от оценочной стоимости участка, чтобы его определить проводится оценка земли.
Оценка приобретаемого участка
Эта процедура проводится с целью минимизировать риски банка в случае возникшей у клиента неплатежеспособности. Так как при самом неблагоприятном исходе участок придется продавать, и специалисты банка должны убедиться в возможности реализовать залоговое имущество по приемлемым ценам. Они изучают полученные документы, а затем, с целью их подтверждения, выезжают на место.
Особенное внимание банк уделяет следующим позициям:
- категория участка по землепользованию;
- расположение относительно дорог и объектов инфраструктуры;
- определение структуры почв, перевод в баллогектары;
- наличие правоустанавливающих документов у продавца;
- регистрация в земельном кадастре;
- отсутствие обременений.
На сегодня немногие российские банки готовы рассматривать «голые» участки в качестве полноценного залога. Но и при оценке «дом + земля» возникают проблемы, связанные с отсутствием аналогов для сравнения. Подобрать схожую квартиру намного проще, чем оценить уникальное строение.
Если после оценки приобретаемого участка у специалистов кредитного учреждения возникают сомнения в его ликвидности, заемщику предлагается иная схема кредитования.
Нецелевой вид кредитования, как альтернатива ипотеке
По данной программе заемщик предоставляет в залог не приобретаемое имущество, а уже имеющееся и законно оформленное. Причем участок и находящиеся на нем строения (если имеются) закладываются полностью, частичное их использование в качестве предмета залога не предусмотрено.
Особенностью нецелевой ипотеки является то, что заемщик волен тратить полученные средства по собственному усмотрению. Без согласования банка он может построить здание, заняться развитием бизнеса, купить соседний участок.
А при обычной ипотеке допускается только разрешенное землепользование. Владельцы «престижной» земли легко могут взять приличный по размерам кредит под залог земельного участка.
Нецелевое кредитование приобретает все большую популярность. Условия выплат по такому кредиту мягче, процедура оформления быстрее и легче. Но, если собственного имущества нет, этот вариант кредитования невыполним.
Потенциальный кредитополучатель должен понимать, что на получение ипотечных денег ему необходимы первоначальные финансовые ресурсы.
Расходы заемщика по оформлению кредита на землю
При получении кредита нужны деньги не только на первоначальный взнос, также на саму процедуру оформления. Прежде всего расходы потребуются на оплату услуг нотариуса.
Из кармана заемщика оплачивается экспертиза приобретаемой земли независимыми оценщиками, выезд специалистов банка на кредитуемый объект.
Следующими затратными статьями являются комиссия за открытие ипотечного счета и оплата страховки. Страховка не обязательна, но при отказе от нее банки увеличивают процент по кредитному договору.
По сути, кредиты для покупки земли доступны далеко не бедным гражданам. Кроме финансов клиент должен обладать известной настойчивостью и быть готовым к различным всевозможным препятствиям.
Возможные трудности при получении земельной ипотеки
Среди специалистов есть мнение: если бы ипотека для покупки земельного участка выдавалась также легко, как на квартиры, несравнимо быстрее бы шло развитие земельного бизнеса. Пока это не так.
Земля продукт специфический, и многие банки ею практически не занимаются. Некоторые предоставляют кредиты на покупку земельных участков лишь у своих партнеров – девелоперов. Первая проблема заключается в выборе банка и подходящего ипотечного продукта.
Клиент должен запастись терпением, чтобы собрать все запрашиваемые документы. Очень часто в них при проверке обнаруживаются ошибки, приходится собирать новые справки, платить дополнительные деньги. Часто возникают сложности с адекватной оценкой земли. Так, процесс получения ипотеки может затянуться на несколько месяцев.
И все-таки возможность участия в ипотечной программе с оптимальными условиями кредитования и выполнимыми требованиями многие банки предоставляют гражданам уже сейчас. А, поскольку спрос на жилье за городом только растет, будут расти предложения банков. Расширение земельного ипотечного рынка эксперты прогнозируют в ближайшем будущем.
