Все, что нужно знать о договоре купли-продажи недвижимости

Total
0
Shares

Намереваясь заключить сделку по приобретению или продаже недвижимого имущества, участники процесса должны иметь четкое представление о том, что представляет собой процедура купли-продажи недвижимости, как происходит процесс передачи прав собственности от прежнего владельца к новому, какие документы потребуются для заключения сделки, на что стоит обратить особое внимание при составлении договора купли-продажи и т. д.

Поручив хлопоты по проведению и оформлению сделки квалифицированному агенту по работе с недвижимостью, можно сберечь свое время и существенно облегчить процесс купли-продажи, однако знание основных моментов процедуры и контроль за их соблюдением послужат гарантией того, что ваши интересы не будут нарушены.

Действия продавца

Подготовиться к покупке или продаже имущества необходимо заблаговременно, прежде всего стоит удостовериться в отсутствии препятствий к совершению сделки.

Действия продавца включают в себя несколько этапов.

Заручиться согласием других собственников недвижимости

Данные из домовой книги, в которых указано количество прописанных в квартире человек, обязательно потребуются в ходе оформления купли-продажи недвижимости.

Не достигнув договоренности о продаже жилья с остальными проживающими, оформить продажу даже будучи единоличным собственником будет весьма проблематично – лишить человека права на квартиру, возможно лишь обратившись в суд и при наличии весомых доводов.

Если имущество находится в долевой собственности или является нажитым супругами в браке без нотариально заверенное согласия совладельца сделка по его продаже не может считаться законной.

Убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Прежде чем подписать бумаги покупатель вправе потребовать данные, подтверждающие отсутствие долга и в случае обнаружения обязать продавца его погасить или вовсе отказаться от покупки.

Запросить в БТИ паспорт на объект сделки

Если покупатель планирует приобрести жилье, используя ипотечное кредитование, одним из условий банка-заемщика может быть предоставление технического паспорта на приобретаемую недвижимость, отказ предоставить покупателю необходимые документы поставит под угрозу возможность заключения контракта.

Действия покупателя

Покупателю следует потребовать от продавца документы, подтверждающие чистоту сделки:

    • расширенную выписку из домовой книги, включающую сведения о живущих в квартире лицах, а также о ранее проживавших и временно выбывших, например, для прохождения военной службы или отбывания наказания, людях, у которых впоследствии могут возникнуть притязания в отношении данного имущества;
    • выписку из Единого госреестра прав (ЕГРП), подтверждающую наличие у продавца права собственности на объект сделки, а также свидетельствующую о наличии либо отсутствии ограничения наложенного на недвижимость;
    • план помещения и технический паспорт (выдает БТИ) – для того чтобы достоверно установить площадь приобретаемой недвижимости, а также убедиться в отсутствии несанкционированной перепланировки помещения прежними владельцами;
    • подтверждение отсутствия долга за коммунальные услуги.

Если препятствий к совершению купли-продажи недвижимости нет, участники могут переходить к заключению соглашения.

Составление договора

Согласно статье 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимого имущества оформляется в письменном виде, каждая из сторон ставит на документе свою подпись, тем самым подтверждая совершение сделки. Устная договоренность, не зафиксированная на бумаге, не будет иметь законной силы.

Заключая договор о покупке недвижимости, необходимо самым подробным образом прописать характеристики приобретаемого объекта: полный адрес, общая площадь помещения, иные особенности, если таковые имеются. Договор, в котором отсутствуют сведения, позволяющие однозначно определить, о каком объекте недвижимости идет речь, считается не действительным.

Еще одним важным пунктом договора является цена приобретаемой недвижимости. Без указания ее стоимости, согласно статье 555 ГК РФ контакт не может считаться заключенным.

Предварительный договор

Случается, что стороны намерены совершить сделку в будущем, несмотря на то, что по какой-либо причине не могут этого сделать в данный момент. К примеру, у покупателя пока нет нужной суммы, но и упускать подходящий вариант ему не хочется. Для того чтобы обозначить свои намерения и оговорить условия и сроки заключения договора о покупке будущей недвижимости, он предлагает продавцу договор предварительный, иначе — договор намерения купли-продажи имущества.

Обязательным условием при составлении такого соглашения является его письменное оформление. В соответствии со ст. 429 ГК РФ, договор непременно должен включать данные об объекте сделки, которые позволяют его безошибочно определить, также в предварительном договоре оговариваются стоимость приобретаемого имущества, порядок оплаты.

Если срок исполнения основного договора не был указан в тексте документа – считается, что он действует в течение года после заключения предварительного договора. Нередко, среди прочих условий, в предварительном соглашении включают пункт о задатке, который вносится покупателем, однако обоснованность этого весьма спорна.

Сроки и порядок регистрации недвижимого имущества

После того как участниками деловых отношений было заключено соглашение о купле-продаже имущества, следующим шагом станет передача права собственности от продавца к покупателю, при этом сам договор не требует регистрации или заверения от юриста, регистрируется лишь сам факт перехода собственности к новому владельцу.

Для того чтобы оформить регистрацию, следует обратиться к сотрудникам Росреестра, Кадастровой палаты или в МФЦ по предоставлению госуслуг. Процедура платная — стоимость госпошлины для граждан 2 тысячи рублей, для юридических лиц 22 тысячи рублей.

Обратившись в регистрационный орган, граждане, заключившие договор купли-продажи недвижимости, должны заполнить заявление на регистрацию права, при себе необходимо иметь:

  • договор купли-продажи, он послужит основанием для регистрации права, при себе нужно иметь минимум 2 экземпляра, один из которых после занесения записи в реестр возвращается владельцу недвижимости, второй остается в архиве регистрирующего органа;
  • документ, подтверждающий право собственности продавца имущества;
  • документ, подтверждающий личность — для каждого участника сделки;
  • выписку из домовой книги.

Согласно федеральному закону №218-ФЗ, готовое свидетельство о получении права собственности на приобретенное имущество новый владелец сможет забрать в течение семи рабочих дней с момента подачи заявления в регистрирующий орган, девяти рабочих дней в случае подачи заявления через МФЦ по предоставлению госуслуг, если же сделка была оформлена при участии нотариуса срок оформления документа сократится до трех дней.

Расторжение договора

После того как зарегистрировано право собственности нового владельца в отношении объекта недвижимости, а прежний собственник получил указанную в договоре оплату, сделку можно считать выполненной. Однако, бывают случаи, когда стороны или одна из сторон имеют основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Если решение обоюдное, согласно ГК РФ сделка может быть отменена. В одностороннем порядке расторжение договора возможно, когда один из участников сделки не выполнил свои обязательства в полной мере или допустил нарушение условий контракта, однако отстаивать свою правоту пострадавшей стороне придется через суд.

Чаще всего основаниями для отмены сделки служат:

  • отказ покупателя от оплаты, либо внесение денежных средств в неполном объеме;
  • заключение договора лицом, не имеющим на это прав – недееспособным, либо не являющимся собственником имущества;
  • отказ продавца освободить помещение, уклонение от процедуры регистрации права после того, как все условия сделки со стороны покупателя были выполнены;
  • обременение недвижимости наличием прописанных в ней лиц, если это не было указано при заключении договора.

Если при совершении купли-продажи недвижимости участниками сделки были нарушены права иных лиц, имеющих права в отношении данного имущества, последние могут обратиться в суд для оспаривания заключенной сделки и восстановления своих прав.

Эксклюзивный агентский договор на продажу недвижимости

С учетом того, что оформление сделки купли-продажи дело непростое и сопряжено с определенным риском, некоторые считают разумным заключить договор на продажу недвижимости с риелтором. При грамотном выборе специалиста это действительно очень упрощает процедуру покупки или продажи жилья, а если речь идет о покупке коммерческой недвижимости, заключение агентского договора наилучший вариант.

Существенные условия договора, требования к срокам исполнения сделки, размер гонорара риелтора оговариваются заранее и прописываются при заключении договора с сотрудником агентства.

Зачастую риелторы настаивают на заключении так называемого эксклюзивного агентского договора на продажу недвижимости, главным его отличием является ваш отказ от обращения к иным риелторским агентствам и самостоятельного поиска покупателей на свое имущество, что гарантирует вашему агенту получение своего гонорара в случае состоявшейся сделки.

Тем, кому предстоит совершить сделку по купле-продаже недвижимости, следует ответственно отнестись к соблюдению всех нюансов при заключении договора, а также заранее подготовить необходимые для продажи недвижимости документы. Продавцу это сэкономит время и внушит дополнительную уверенность в его добропорядочности потенциальному покупателю.

Тем, кто намеревается приобрести недвижимость стоит до подписания договора внимательно проверить имеющиеся у продавца документы, касающиеся продаваемого имущества, при необходимости настоять на предоставлении дополнительных сведений, в частности, данных о прописанных жильцах и праве собственности.

Грамотно составленный договор является гарантией для обеих сторон.

Статьи по теме

Прописываем человека в квартире, соблюдая все тонкости

Для того чтобы прописать человека в квартире владельцу жилплощади и лицу, претендующему на прописку, следует лично явиться в орган регистрационного учета (территориальное подразделение ФМС РФ, паспортный стол и т.д.). Содержание…
Подробнее

Разбираемся, как просто сделать смену управляющей компании в многоквартирном доме

Не всегда управляющие компании в многоквартирных домах выполняют свои обязанности добросовестно. Невыполнение взятых обязательств побуждает собственников отказаться от услуг управленцев. Содержание Действия продавцаЗапросить в БТИ паспорт на объект сделкиДействия покупателяСоставление…
Подробнее

Все о том, как получить технический паспорт на дом

Когда дом построен, необходимо получить техническое разрешение ввода его в эксплуатацию. Такой документ выдает БТИ, называется он «технический паспорт на дом». Без его оформления никакое строение нельзя оформить в собственность.…
Подробнее

7 сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению

Сделки с недвижимостью — затяжной и требующий предельной аккуратности и точности процесс. Для того чтобы впоследствии совершенная сделка не была признана недействительной, важно осознавать роль нотариуса в сделках с недвижимостью.…
Подробнее