Нюансы аренды квартиры от собственника

Total
0
Shares

Сдать квартиру в аренду от собственника можно самостоятельно или воспользоваться услугами риелторской фирмы. В каждом из вариантов действий есть свои положительные и отрицательные стороны.

Отрицательные стороны сотрудничества с риэлторами

Рассмотрим негативные черты работы с агентами по недвижимости:

  • Высокая стоимость услуг риелторских фирм. Как правило, цена равна стоимости сдаваемого в наем жилья за месяц.
  • Агенты, которые не отвечают за предоставляемые услуги. Так, на практике многие риелторы не имеют достаточного уровня квалификации, чтобы правильно составить договор аренды, произвести заселение жильцов и т. д. Главная цель их деятельности как можно больше сдать квартир по высокой цене и быстро. Поэтому качество работы в некоторых случаях оставляет желать лучшего.
  • Предоставление персональных данных агенту. В дальнейшем риелторы могут воспользоваться информацией и навязывать свои услуги (производить обзвон, писать на электронную почту и т. д.). В некоторых случаях данные могут быть использованы недобросовестными работника для наживы (продажи в базы данных, предоставление информации мошенникам и т. д.).
  • Несоответствие рекламы агентства реальным услугам. В рекламе могут быть предложены различные акции, скидки и т. д., а на самом деле договор на оказание услуг заключается на других условиях.
  • Передача данных без ведома собственника жилья в налоговые органы.
  • Взимание агентских платежей с арендаторов. Сумму из вознаграждения агента, залога и оплаты первого месяца могут позволить себе немногие. Данный факт уменьшает поток потенциальных квартиросъемщиков, в ряду которых могут оказаться и добросовестные люди.

Как найти квартирантов самостоятельно

Самостоятельный поиск может занять больше времени по сравнению с риелторскими фирмами, но и результат того стоит. Для подбора квартирантов можно воспользоваться:

  • Интернет-ресурсами. Разместить объявление на сайтах города проживания с большим числом подписчиков, социальных сетях.
  • Объявлениями в газеты, можно развесить листовки на специально отведенных стендах.
  • «Сарафанным радио». Рассказать друзьям, те знакомым и таким образом найти подходящую кандидатуру для заселения.

При поиске арендаторов следуйте следующим правилам:

  • Выбирайте семейные пары, желательно с детьми. Семьи, как правило, меньше склонны к постоянным переездам. Да и присутствие ребенка подтверждает некоторую стабильность.
  • Объективно оценивайте стоимость жилья. По завышенной цене квартиру долго не снимут.
  • Перед подписанием договора проверяйте личность квартиросъемщиков (паспорт). Если что-то вызывает недоверие, откажитесь от подписания документа. Можете поинтересоваться кем работают квартиросъемщики, почему съехали с предыдущего жилья, как давно переехали в город и т. д. Чем большим количеством информации будете владеть, тем спокойнее. Если квартиру хотят снять мошенники, то на вопросах они могут проколоться.
  • Представьте новых жильцов соседям. Обменяйтесь номерами телефоном, в случае конфликтов можете связаться и решить общие проблемы.

Подобрав подходящую кандидатуру, переходите на стадию заключения договора аренды.

Особенности заключения договоров аренды

Договор аренды квартиры от собственника заключается между лицом, имеющим в собственности жилье, которое готов сдать в наем и лицом, готовым снять его за обусловленную плату. Документ составляется письменно в двух экземплярах и нотариального удостоверения не требует.

Договор включает следующие основные пункты:

  1. Данные сторон. Указываются паспортные данные арендатора и арендодателя. Если будут проживать иные члены семьи, то также в документе желательно прописать также паспортные данные.
  2. Права и обязанности сторон. Здесь можно прописать любые положения, не противоречащие закону. Время осмотра, на ком лежит обязанность по оплате коммунальных платежей, как будет возмещаться вред и т. д.
  3. Срок договора. Если время действия в документе не предусмотрено, то считается, что договор заключен на 5 лет. Лучше подписывать договор на более короткий срок, а в дальнейшем пролонгировать (продлевать). Это поможет избежать в дальнейшем проволочек в случае расторжения.
  4. Объект аренды – жилое помещение пригодное для проживания. Обязательно указываются точный адрес и метраж помещения.
  5. Стоимость квартиры от собственника в аренду. На уровень цен при сдаче квартир в аренду влияет ряд факторов: расположение к центру и метро, развитость инфраструктуры, престижность района и т. д.

Несколько моментов, на которые стоит обратить внимание:

  • Договор вправе подписывать только собственник квартиры или доверенное лицо, на которое оформляется нотариальная доверенность на совершение сделок с недвижимостью. Если собственников несколько, то должны присутствовать все при подписании договора. При наличии несовершеннолетних владельцев жилья необходимо получить также разрешение органов опеки на совершение сделки.
  • При сдаче квартир в аренду от собственника, которым является муниципалитет, потребуется его письменное уведомление и получение разрешения.
  • Если договором аренды не запрещено, то арендаторы могут сдать квартиру в субаренду по более высокой цене. Чтобы избежать такого конфуза, в документе необходимо прописать запрет или разрешение данного действия.
  • Как будет возмещаться вред в случае порчи имущества. Собственник может застраховать собственность, а затраты за страховку поделить с арендаторами и т. д.
  • Имеются ли у квартиросъемщиков животные. Нередко они метят мебель, рвут обои и т. д. Обезопасить себя можно, включив договор пункт о запрете заведения животных в период проживания в съемном жилье.
  • Находящуюся утварь, технику и мебель новым жильцам передавать по передаточному акту. В нем следует указать количество и состояние передаваемых вещей.
  • Дополнительно договору аренды квартир от собственников, заключите соглашение о залоге. Как правило, залоговая сумма равна стоимости месяца проживания. В случае порчи имущества или неуплате коммунальных платежей, арендодатель сможет произвести удержание из залога. Если арендатор окажется добросовестным квартиросъемщиком, то по истечении срока договора залоговая сумма возвращается или идет в счет погашения последнего месяца проживания.

Оговорив все условия стороны должны подписать документ.

Когда срок действия договора закончится, квартиросъемщик имеет преимущественное право продления аренды именно с ним. В противном случае неправомерные действия наймодателя могут быть оспорены в суде.

По каким правилам сдача квартиры в аренду устанавливается плата за помещение

На формирование цены аренды квартир от собственника без посредников оказывают влияние следующие факторы:

  • Спрос на жилье. Так при экономическом кризисе спрос на элитные квартиры, большой площади и т. д. существенно уменьшается. Поэтому и цена соответственно будет ниже.
  • Развитость инфраструктуры. Это наличие поблизости детских садов и школ, поликлиник, магазинов, метро и т. д.
  • Состояние сдаваемого жилья. Наличие евроремонта, меблированность помещения и т.д. может послужить существенным условием для снижения или повышения оплаты.
  • Внутреннее состояние дома, которое характеризуется наличием консьержа, свежего ремонта и т. д.
  • Наличие стоянки для авто, детские и спортивные площадки, расположение квартиры (северная или южная сторона, какой этаж, звукоизоляция от соседей и т. д.)

Цена аренды обязательно прописывается в договоре. Оплата, как правило, производится ежемесячно, если договором не установлено иное. Например, при длительном отсутствии хозяина квартиры в стране, оплата может быть произведена за несколько месяцев вперед.

Получение денежных средств отражается в расписке. Для удобства можно составить график платежей, указав, период оплаты, дату внесения денег, сумму и подписи сторон. Документ заполняется в двух экземплярах.

Опасности для собственников при сдаче жилья

Прямая аренда квартир от собственника имеет свои опасности, которые при бдительности можно предотвратить. К ним относятся:

  • Передача квартиры в субаренду. Для предотвращения этого, в договоре пропишите запрет на данное действие. Проверяйте жилье в обозначенное договоре время.
  • Заселение третьих лиц, не указанных в договоре. Например, арендаторы, заселили своих родственников на неопределенное время.
  • Кража. Если в квартире имеется дорогостоящая техника, мебель, то хозяин жилья может стать жертвой преступления. В такой ситуации залог не сможет покрыть все убытки, а преступники могут уйти от ответственности, если предоставленные ими документы были фальшивыми.
  • Мошенничество. Некоторые отпетые мошенники, подделав документы, могут продать квартиру.
  • Ущерб. Использование квартиры не по назначению, причинение материального ущерба (заливом, разрушения и т. д.).

Перед заключением договора очень внимательно проверяйте документы жильцов, получите как можно больше информации о них.

После заключения не отказывайтесь от проверок помещения на наличие сохранности и отсутствия проживания посторонних лиц.

Особенности налогообложения при сдаче квартиры

Получение доходов от сдачи квартиры в аренду от собственника облагается налогом.

Если договор был зарегистрирован в Росреестре, то данные будут автоматически переданы в налоговую инспекцию. При аренде на короткий срок, хозяин квартиры обязан предоставить сведения самостоятельно. Для этого подается декларация в налоговый орган до 2 мая за год, предшествующий настоящему.

Налог с физического лица равен 13% от полученного дохода. Если собственник зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, то обязательный сбор равен 6% (упрощенная система) или 15% (общая система).

Неуплата налога влечет штрафные санкции (от 20% до 40% от неуплаченной суммы). При крупной задолженности ответственность может доходить вплоть до лишения свободы.

Наймодатель может быть освобожден от уплаты обязательных сборов в случае, если докажет, что не получал деньги за обозначенный срок аренды.

Статьи по теме

Все, что нужно знать о заключении договора аренды квартиры

Профессионально составленный договор аренды квартиры и тщательное изучение документации – помогут исключить большую часть трудностей, связанных с арендой жилья. Здесь важно учесть все нюансы. Содержание Отрицательные стороны сотрудничества с риэлторамиКак…
Подробнее

Правила приобретения квартиры путем аренды с правом выкупом

На рынке недвижимости имеется множество предложений по покупке собственного жилья. В последнее время среди жителей нашей страны, большое распространение получил такой вид сделок, как аренда квартир с последующим выкупом. Это…
Подробнее