Сдать квартиру в аренду от собственника можно самостоятельно или воспользоваться услугами риелторской фирмы. В каждом из вариантов действий есть свои положительные и отрицательные стороны.
Содержание
Отрицательные стороны сотрудничества с риэлторами
Рассмотрим негативные черты работы с агентами по недвижимости:
- Высокая стоимость услуг риелторских фирм. Как правило, цена равна стоимости сдаваемого в наем жилья за месяц.
- Агенты, которые не отвечают за предоставляемые услуги. Так, на практике многие риелторы не имеют достаточного уровня квалификации, чтобы правильно составить договор аренды, произвести заселение жильцов и т. д. Главная цель их деятельности как можно больше сдать квартир по высокой цене и быстро. Поэтому качество работы в некоторых случаях оставляет желать лучшего.
- Предоставление персональных данных агенту. В дальнейшем риелторы могут воспользоваться информацией и навязывать свои услуги (производить обзвон, писать на электронную почту и т. д.). В некоторых случаях данные могут быть использованы недобросовестными работника для наживы (продажи в базы данных, предоставление информации мошенникам и т. д.).
- Несоответствие рекламы агентства реальным услугам. В рекламе могут быть предложены различные акции, скидки и т. д., а на самом деле договор на оказание услуг заключается на других условиях.
- Передача данных без ведома собственника жилья в налоговые органы.
- Взимание агентских платежей с арендаторов. Сумму из вознаграждения агента, залога и оплаты первого месяца могут позволить себе немногие. Данный факт уменьшает поток потенциальных квартиросъемщиков, в ряду которых могут оказаться и добросовестные люди.
Как найти квартирантов самостоятельно
Самостоятельный поиск может занять больше времени по сравнению с риелторскими фирмами, но и результат того стоит. Для подбора квартирантов можно воспользоваться:
- Интернет-ресурсами. Разместить объявление на сайтах города проживания с большим числом подписчиков, социальных сетях.
- Объявлениями в газеты, можно развесить листовки на специально отведенных стендах.
- «Сарафанным радио». Рассказать друзьям, те знакомым и таким образом найти подходящую кандидатуру для заселения.
При поиске арендаторов следуйте следующим правилам:
- Выбирайте семейные пары, желательно с детьми. Семьи, как правило, меньше склонны к постоянным переездам. Да и присутствие ребенка подтверждает некоторую стабильность.
- Объективно оценивайте стоимость жилья. По завышенной цене квартиру долго не снимут.
- Перед подписанием договора проверяйте личность квартиросъемщиков (паспорт). Если что-то вызывает недоверие, откажитесь от подписания документа. Можете поинтересоваться кем работают квартиросъемщики, почему съехали с предыдущего жилья, как давно переехали в город и т. д. Чем большим количеством информации будете владеть, тем спокойнее. Если квартиру хотят снять мошенники, то на вопросах они могут проколоться.
- Представьте новых жильцов соседям. Обменяйтесь номерами телефоном, в случае конфликтов можете связаться и решить общие проблемы.
Подобрав подходящую кандидатуру, переходите на стадию заключения договора аренды.
Особенности заключения договоров аренды
Договор аренды квартиры от собственника заключается между лицом, имеющим в собственности жилье, которое готов сдать в наем и лицом, готовым снять его за обусловленную плату. Документ составляется письменно в двух экземплярах и нотариального удостоверения не требует.
Договор включает следующие основные пункты:
- Данные сторон. Указываются паспортные данные арендатора и арендодателя. Если будут проживать иные члены семьи, то также в документе желательно прописать также паспортные данные.
- Права и обязанности сторон. Здесь можно прописать любые положения, не противоречащие закону. Время осмотра, на ком лежит обязанность по оплате коммунальных платежей, как будет возмещаться вред и т. д.
- Срок договора. Если время действия в документе не предусмотрено, то считается, что договор заключен на 5 лет. Лучше подписывать договор на более короткий срок, а в дальнейшем пролонгировать (продлевать). Это поможет избежать в дальнейшем проволочек в случае расторжения.
- Объект аренды – жилое помещение пригодное для проживания. Обязательно указываются точный адрес и метраж помещения.
- Стоимость квартиры от собственника в аренду. На уровень цен при сдаче квартир в аренду влияет ряд факторов: расположение к центру и метро, развитость инфраструктуры, престижность района и т. д.
Несколько моментов, на которые стоит обратить внимание:
- Договор вправе подписывать только собственник квартиры или доверенное лицо, на которое оформляется нотариальная доверенность на совершение сделок с недвижимостью. Если собственников несколько, то должны присутствовать все при подписании договора. При наличии несовершеннолетних владельцев жилья необходимо получить также разрешение органов опеки на совершение сделки.
- При сдаче квартир в аренду от собственника, которым является муниципалитет, потребуется его письменное уведомление и получение разрешения.
- Если договором аренды не запрещено, то арендаторы могут сдать квартиру в субаренду по более высокой цене. Чтобы избежать такого конфуза, в документе необходимо прописать запрет или разрешение данного действия.
- Как будет возмещаться вред в случае порчи имущества. Собственник может застраховать собственность, а затраты за страховку поделить с арендаторами и т. д.
- Имеются ли у квартиросъемщиков животные. Нередко они метят мебель, рвут обои и т. д. Обезопасить себя можно, включив договор пункт о запрете заведения животных в период проживания в съемном жилье.
- Находящуюся утварь, технику и мебель новым жильцам передавать по передаточному акту. В нем следует указать количество и состояние передаваемых вещей.
- Дополнительно договору аренды квартир от собственников, заключите соглашение о залоге. Как правило, залоговая сумма равна стоимости месяца проживания. В случае порчи имущества или неуплате коммунальных платежей, арендодатель сможет произвести удержание из залога. Если арендатор окажется добросовестным квартиросъемщиком, то по истечении срока договора залоговая сумма возвращается или идет в счет погашения последнего месяца проживания.
Оговорив все условия стороны должны подписать документ.
Когда срок действия договора закончится, квартиросъемщик имеет преимущественное право продления аренды именно с ним. В противном случае неправомерные действия наймодателя могут быть оспорены в суде.
По каким правилам сдача квартиры в аренду устанавливается плата за помещение
На формирование цены аренды квартир от собственника без посредников оказывают влияние следующие факторы:
- Спрос на жилье. Так при экономическом кризисе спрос на элитные квартиры, большой площади и т. д. существенно уменьшается. Поэтому и цена соответственно будет ниже.
- Развитость инфраструктуры. Это наличие поблизости детских садов и школ, поликлиник, магазинов, метро и т. д.
- Состояние сдаваемого жилья. Наличие евроремонта, меблированность помещения и т.д. может послужить существенным условием для снижения или повышения оплаты.
- Внутреннее состояние дома, которое характеризуется наличием консьержа, свежего ремонта и т. д.
- Наличие стоянки для авто, детские и спортивные площадки, расположение квартиры (северная или южная сторона, какой этаж, звукоизоляция от соседей и т. д.)
Цена аренды обязательно прописывается в договоре. Оплата, как правило, производится ежемесячно, если договором не установлено иное. Например, при длительном отсутствии хозяина квартиры в стране, оплата может быть произведена за несколько месяцев вперед.
Получение денежных средств отражается в расписке. Для удобства можно составить график платежей, указав, период оплаты, дату внесения денег, сумму и подписи сторон. Документ заполняется в двух экземплярах.
Опасности для собственников при сдаче жилья
Прямая аренда квартир от собственника имеет свои опасности, которые при бдительности можно предотвратить. К ним относятся:
- Передача квартиры в субаренду. Для предотвращения этого, в договоре пропишите запрет на данное действие. Проверяйте жилье в обозначенное договоре время.
- Заселение третьих лиц, не указанных в договоре. Например, арендаторы, заселили своих родственников на неопределенное время.
- Кража. Если в квартире имеется дорогостоящая техника, мебель, то хозяин жилья может стать жертвой преступления. В такой ситуации залог не сможет покрыть все убытки, а преступники могут уйти от ответственности, если предоставленные ими документы были фальшивыми.
- Мошенничество. Некоторые отпетые мошенники, подделав документы, могут продать квартиру.
- Ущерб. Использование квартиры не по назначению, причинение материального ущерба (заливом, разрушения и т. д.).
Перед заключением договора очень внимательно проверяйте документы жильцов, получите как можно больше информации о них.
После заключения не отказывайтесь от проверок помещения на наличие сохранности и отсутствия проживания посторонних лиц.
Особенности налогообложения при сдаче квартиры
Получение доходов от сдачи квартиры в аренду от собственника облагается налогом.
Если договор был зарегистрирован в Росреестре, то данные будут автоматически переданы в налоговую инспекцию. При аренде на короткий срок, хозяин квартиры обязан предоставить сведения самостоятельно. Для этого подается декларация в налоговый орган до 2 мая за год, предшествующий настоящему.
Налог с физического лица равен 13% от полученного дохода. Если собственник зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, то обязательный сбор равен 6% (упрощенная система) или 15% (общая система).
Неуплата налога влечет штрафные санкции (от 20% до 40% от неуплаченной суммы). При крупной задолженности ответственность может доходить вплоть до лишения свободы.
Наймодатель может быть освобожден от уплаты обязательных сборов в случае, если докажет, что не получал деньги за обозначенный срок аренды.
