Межевание – процесс по уточнению границ земельного участка. Оно необходимо при продаже земли, разделе или получении разрешения на строительство. Знание тонкостей процедуры межевания земельного участка поможет сэкономить время, избежать лишних действий и даст уверенность в статусе своей земли.
Содержание
В чём необходимость межевания земельного участка
Уточнение границ необходимо как владельцам земли, так и государству. Правительство на всех уровнях принимает законы и разрабатывает проекты для обеспечения кадастрового учёта земель.
С января 2017 года начал действовать новый закон о земельном кадастре. Закон нацелен на то, чтобы задекларировать все границы землевладений. Каждый неучтённый надел имеет риск быть потерянным.
Во избежание неприятных ситуаций с административными органами, соседями или банками необходимо провести межевание и поставить землю на учёт в ГКН.
Владение землёй подтверждается следующими документами:
- Свидетельством о государственной регистрации права. Документ, подтверждающий право собственности, в котором указан адрес, кадастровый номер, данные владельца. С 2016 года, после внесения изменений в закон о ГКН, данный документ не выдаётся.
- Документом о передаче прав. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, мены, переуступки прав на землю. Данные документы являются фиксаторами совершённой сделки и подтверждают получение указанным способом указанного участка.
- Актом выдела или предоставления участка. Без проведения приватизации земли данные документы подтверждают пожизненное наследуемое владение или постоянное бессрочное пользование участком.
- Выпиской из единого реестра прав. Она подтверждает права владения и содержит полную информацию об участке. С июля 2016 года выписка из ЕГРП заменяет собой свидетельство о собственности.
Все эти документы являются подтверждением факта владения землёй, но никак не определяют фактического её местоположения. Для того чтобы документально отразить границы участка в привязке к территории проводится межевание.
Участок, стоящий на кадастровом учёте с уточнёнными границами, обладает территориальной юридической значимостью. Так, многие банки выдают кредит под залог только отмежеванного участка. Соответственно, приобрести участок в ипотеку можно только при условии его уточнённых границ.
Также проведение землеустроительных работ требуется для постановки земли на кадастровый учёт в уточнённых границах. Такие действия необходимы при получении разрешения на строительство, объединении или разделе угодий.
При возникновении споров о прохождении границы смежных землепользований доказать юридически верное её местоположение можно только при наличии координат участка.
При проведении межевания учитываются не только документальные сведения, но и фактическая ситуация. Положение уточнённой границы согласовывается с соседями. Это позволяет избежать спорных и конфликтных ситуаций с ними в будущем.
При проведении межевания может быть увеличена площадь надела за счёт муниципальных земель. Это возможно при нескольких условиях:
- фактическая эксплуатация дополнительной территории;
- допустимые размеры образуемого участка;
- соблюдение разрешённого использования.
До 2008 года процедура межевания земельного участка при любой сделке была обязательной. Сейчас продать, купить, обменять землевладения можно поставив их на кадастровый учёт без уточнения границ. Законодательно необходимо проводить работы по землеустройству лишь в части случаев, указанных ранее.
Что такое межевание земельного участка
Межевание земельных участков – это комплекс инженерно-геодезических действий, направленных на декларирование периметра надела. Это установление границ земельного участка на местности и юридического их оформления.
Результатом действий кадастровых инженеров и геодезистов является межевой план, который используется для постановки земли на учёт в ГКН. Координаты точек, указанных в нём, переносятся в натуру, то есть обозначаются на местности.
Как происходит межевание земельного участка
Межевание имеют право проводить исключительно кадастровые инженеры. Это специалисты, имеющие профильное образование и сдавшие квалификационный экзамен. Они имеют подтверждающий полномочия сертификат и состоят в профильном СРО.
Для проведения межевых работ следует обратиться в коммерческую организацию, имеющую лицензию на проведение данного вида деятельности или напрямую к кадастровому инженеру. С компанией заключается договор, в котором отражаются нюансы необходимых изысканий. Для работы специалистам предоставляются все имеющиеся на землю документы.
На местность выезжают специалисты по геодезии и производят съёмку территории. В ней отражаются все имеющиеся объекты недвижимого имущества, видимые коммуникации, столбы, заборы и иные обозначения границ.
Координаты каждого указанного объекта отображаются в текстовом формате, план территории фиксируется графически. Данные о проведённых изысканиях передаются для формирования межевого плана.
Кадастровый инженер запрашивает выписки из ГКН на межуемое и смежные с ним угодья. В выписке содержатся необходимые для изучения и анализа сведения:
- данные правообладателей;
- кадастровые номера;
- категория земель и вид разрешённого использования;
- план границ территории и координаты, для чего нужно межевание земельного участка (на участки без межевания в выписке план и координаты не содержатся);
- данные об обременениях, частях участков.
Специалист собирает воедино и анализирует данные из выписок Росреестра, имеющихся документов и геодезической съёмки. Всю информацию инженер сводит в межевой план.
Готовая землеустроительная документация содержит следующие разделы:
- копии исходных документов;
- данные геодезической съемки или фотограмметрических измерений;
- информация об образуемых участках и их частях;
- данные о землях для подъезда к участку (чаще всего это муниципальные земли с одной или нескольких сторон участка);
- схема расположения землевладений;
- акт о согласовании с соседями границ.
Акт подписывается с владельцами всех смежных землепользований. Для этого все заинтересованные лица уведомляются о предстоящих землеустроительных работах. Затем к ознакомлению предоставляется проект согласовываемого надела. При отсутствии возражений местоположение общей границы собственник соседнего участка подтверждает это своей подписью.
В случае когда согласия по местоположению границы не достигнуто, в акте несогласный сосед указывает основания своих претензий. Данные обоснования прикладываются к межевому делу и вопрос о положении границы решается в установленном законом порядке.
Если несогласные с положением межи не предоставляют письменных оснований для отказа, граница считается утверждённой. В этом случае к межевому плану прилагаются доказательства уведомлений о согласовании границ заинтересованных лиц.
При невозможности личного уведомления собственников соседних участков о проведении работ по определению и уточнению границы им отправляются заказные письма. В письме указываются предмет согласования, необходимые данные об участке и дата проведения работ. При этом письма должны быть отправлены за месяц до предполагаемой даты обсуждения.
Также возможно опубликование информации о межевании и необходимом подтверждении указанных границ в печатных СМИ, аккредитованных для опубликования нормативных актов муниципалитета. В этом случае отказ в согласовании границ также оформляется в письменном виде и прилагается к землеустроительной документации. При отсутствии письменных претензий граница считается согласованной.
Общие точки соприкосновения с отмежеванными ранее участками не согласовываются. Они считаются уже утверждёнными в процессе землеустроительных работ смежного участка. Соседство с муниципальной землёй согласовывают только в том случае, если это граница участка земель общего пользования. В остальных случаях межевание земли органами местного самоуправления не рассматривается.
Сформированный и утверждённый всеми заинтересованными лицами межевой план выдают собственнику. Документ с соответствующим заявлением необходим для постановки участка на учёт в кадастре.
Документально зафиксированные координаты переносят на местность. Выносят границы в натуру инженеры компании, которая выполняла межевание.
Нюансы межевания земли
Межевание земельных участков для разных случаев может быть разного содержания.
Процедура деления земли на несколько частей
В исходной документации присутствуют правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на один участок. В проекте отражаются границы исходного надела и границы вновь образуемого в результате раздела. При межевании такого рода оформляется документация на каждый образуемый участок.
Если у исходного землевладения несколько собственников, то о границах участков после раздела должно быть достигнуто соглашение. Оно оформляется письменно и прилагается к землеустроительной документации.
Если соглашение не достигнуто, вопрос границ раздела решается в судебном порядке. Каждый образованный после межевания участок должен отвечать требованиям закона к его минимальному размеру и иметь возможность подъезда.
Определение и уточнение координат границы надела
Межевание проводится полным циклом: с выездом геодезистов, сбором информации и согласованием смежных границ. Наличие у соседей межевания предварительно можно проверить на публичной кадастровой карте. Об отмежёванном участке данные содержатся во вкладке информации, с указанием кадастрового инженера, проводившего работы.
Работы с целью слияния нескольких землепользований
Межевой план оформляется один. В нём указываются данные всех исходных участков, прекращающих своё существование, и информация по вновь образуемому землевладению. При объединении участков стоит учитывать максимально разрешенный законом размер, единство разрешенного использования объединяемых наделов и их смежность.
Несмотря на то что межевание земельных участков регулируется законодательно, в каждом муниципалитете есть свои нюансы предоставления данной услуги. На федеральном уровне данный вопрос регламентируется двумя документами:
- Рекомендацией по поведению межевания.
- Инструкцией по межеванию земель.
После проведения работ по уточнению границ участка, его можно поставить на кадастровый учёт с определёнными координатами. Это позволит получить разрешение на строительство, разделить участок, закрепить юридически состоятельные границы фактически.
