Начиная с 2015 года, в нашем государстве начал действовать иной подход в области налогообложения коммерческой недвижимости. Налог на коммерческую недвижимость стал начисляться по новым методам, а за нарушения, связанные с его неуплатой, различных субъектов ожидает финансовая, административная и уголовная ответственность.
Содержание
Ставка налога на коммерческую недвижимость на 2016 год
Перед тем как детально разобрать налоги на коммерческую недвижимость, нужно разобраться в понятии «коммерческая недвижимость», а также в перечне субъектов (муниципальных властей) Федерации, которые формируют ставки налогообложения.
Под коммерческой недвижимостью, хотя данного понятия в Гражданском кодексе нет, подразумеваются объекты, которые используются не для проживания граждан, а для получения прибыли, либо осуществления в них различной деятельности.
Если недвижимость находится на балансе или во владении юридических лиц (за исключением коммунальных предприятий, ОСМД, а также ЖСК), то она автоматически признается коммерческой и подлежит налогообложению.
Поступление финансовых средств от данного налога идет в бюджеты муниципальных, а также иных Федеративных образований, которым и принадлежит право устанавливать ставки, а также льготы по их уплате. Но это должно происходить не в разрез с Федеральным законодательством, а именно Налоговым кодексом.
Фактически местные образования могут уменьшать ставки, прописывать льготы, но налог они не могут. Такие действия зависят от степени наполняемости региональных бюджетов, поэтому во всех регионах ставки одни и те же, но могут различаться процентным соотношением.
Ставка налога для различных плательщиков будет разной. Налоговое законодательство делит таких плательщиков на несколько видов:
- физические лица (резиденты и нерезиденты);
- юридические субъекты;
- индивидуальные предприниматели;
- государственные организации.
Для физических лиц сборы на коммерческую недвижимость будут следующими. Для резидентов это 13 % (с продажи объекта), так называемый НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Если человек является иностранным гражданином, и относится НК к нерезидентам, тогда за операции с такими объектами, данное лицо должно отдать 18 %.
Типичные ставки по налогу (если нет продажи) следующие:
- до трехсот тысяч рублей не более 0.1%;
- свыше трехсот, но не более пятисот тысяч рублей – 0.2%;
- свыше пятисот тысяч рублей – 0.3%.
Следующая категория юридические лица. Они делятся на две категории.
- Те, которые созданы для получения прибыли, и ведут планомерную хозяйственную деятельность.
- Те, которые не ведут никакой деятельности, и нормативными актами относятся к неприбыльным образованиям (например, общественные и религиозные организации).
Первая категория подвергается налогообложения в виде единой ставки, формирующейся от кадастровой стоимости здания, цеха, помещения. А если идет продажа, или сдача в аренду тогда включается НДС и налог на прибыль.
Стоит отметить такие лица, как ООО. Это единственная форма субъекта хозяйственной деятельности, в которой, в качестве уставного фонда может выступать недвижимое имущество. Исходя из этого, если такой факт имеется, то все хозяйственные операции с ним (покупка, продажа) не подлежат налогообложению.
Следующая категория, это юридические организации, созданные без цели ведения экономической деятельности и получения прибыли. Их объекты, которые относятся к недвижимым, не подлежат налогообложению. Вызвано это тем что такие организации не получают никакой прибыли. Фактически существуют за счет взносов своих членов, или пожертвований.
Последняя категория – индивидуальные предприниматели. Они имеют двойственный статус. Фактически они обладают правами физического и юридического лица. Исходя из этого, и от выбранной формы налогообложения, они платят НДФЛ в размере 13%, а также общий сбор со своей прибыли, куда входит и доход за недвижимость.
Государственные организации практически освобождены от налогов на коммерческую недвижимость.
База начисления изменилась с 2015 года. Теперь это стоимость объекта, которая указана в кадастровом деле. Если имущество, по какой-либо причине, туда не внесено, тогда расчетная база исходит из балансовой стоимости, формирующейся как среднее число за один календарный год.
Теперь нужно разобраться какой налог на коммерческую недвижимость в сельской местности. База и ставка ничем не отличается от действующих сборов. Единственно на что нужно обратить внимание, это на продажу такого имущества физическими лицами. Если они владеют ею более трех лет, то платить сборы не нужно.
Важно знать, что кадастровая стоимость значительно отличается от балансовой в сторону увеличения цены. Если субъект хозяйственной деятельности или гражданин с этим не согласен, он может провести специальную независимую оценку имущества, а затем судебным решением уменьшить сумму, необходимую к уплате налога.
Предоставление льгот
Действующим законодательством предусмотрена система льгот при наличии коммерческой недвижимости. В каждом регионе она может отличаться, но основополагающие принципы заложены в налоговом кодексе, отходить от которого регионам нельзя.
Для физических лиц существует следующая система льгот по уплате данного сбора. Первое, это налоговый вычет, второе это принадлежность к определенной категории граждан.
Говоря о налоговом вычете, то эта система применяется в том случае, когда лицо имеет на него право. С такими вопросами лучше всего письменно обратиться в районную налоговую и попросить дать ответ со ссылками на действующее законодательство.
Принадлежность к определенной категории граждан, это наличие статуса, который дает право любому гражданину на специальные льготы в государстве. Исходя из этого, не будут платить налоги такие граждане, как инвалиды первой и второй группы, ветераны войны, участники боевых действий, граждане которые получили инвалидность в детстве.
Факт наличия льгот может не только освободить от уплаты, но и предоставить 50% скидку на налог. Например, надо заплатить 1000 рублей, но имея статус ветерана войны, гражданин заплатит 500 рублей.
Если человек является индивидуальным предпринимателем, то он тоже может рассчитывать на определенные льготы. Для этого ему необходимо перейти на упрощенную систему налогообложения, либо оформить патент на свою деятельность. Эти два вида уплаты обязательных сборов и есть возможность освобождения от обязательных выплат данного сбора.
Для юридических лиц, которые ведут экономическую деятельность, существенных льгот не существует. Единственно на что можно рассчитывать, это на уменьшение ставки в случае приобретения объекта, который нужно ремонтировать, либо отстраивать заново. В таком случае в налоговую надо будет подать отчет, в котором указать, сколько затрачено на объект (ремонт, обустройство), и обосновать, что такие траты были необходимы.
Соответственно уменьшение ставки будет происходить на основании поданных документов. Налоговая строго следит за такими манипуляциями.
Важно знать, что данный налог нужно платить обязательно. Если у человека есть некоторые вопросы по базе начисления, лучше всего немедленно обратиться с письмом в территориальный налоговый орган, в котором попросить разъяснить базу налогообложения, а также нормативные акты, которые регулируют данный вопрос.
Налог на продажу коммерческой недвижимости
Процесс продажи данного типа недвижимости полностью регулируется Гражданским и Налоговым кодексом, поэтому после подписания договора купли-продажи, лицо ожидает процесс уплаты налогов.
Субъекты хозяйственной деятельности, которые продают имущество, получают от этого прибыль, поэтому должны уплатить не только НДС но и установленный сбор за получение дохода. Такой процесс увеличивает стоимость недвижимого объекта в несколько раз, но никаких льгот по данному вопросу нет.
Физические лица платят за такие операции НДФЛ, но государство дает им шанс, при некоторых обстоятельствах уйти от уплаты налогов, либо получить определенную льготу. Перед тем как решится на продажу, лучше всего обратиться в администрацию налоговой службы, и получить консультацию по поводу наличия ее для различных категорий граждан.
В невыгодном положении находятся иностранцы. Если они продают недвижимость в качестве физического лица, то платят 20%, если как юридическое, тогда сумма может доходить до 30%. Это происходит потому, что Налоговый кодекс относит их к числу нерезидентов.
Индивидуальные предприниматели попадают под действие НДФЛ (13%), а также на 6% от прибыли.
Для того чтобы не было неразберих, так как большинство плательщиков пытается уйти от налогообложения, стоимость недвижимого имущества определяется ценой, которая указана в кадастре. Если предприниматели с этим не согласны, как было указано выше, они за свои деньги могут провести независимую экспертную оценку такого имущества, и продать согласно указанной в ней стоимости.
Способы уменьшения налогового платежа
Исходя из того, как начисляют налог на недвижимость, имеющую статус коммерческой, существуют несколько схем его занижения.
- Первый способ. Он лучше всего подходит для индивидуальных предпринимателей и физических лиц. Они могут добиться налогового вычета. Для него существует несколько оснований, которые четко прописаны в Налоговом кодексе.
- Второй способ — занижение реальной стоимости недвижимости. Чтобы так получилось, можно провести независимую оценку, которую проведет эксперт или другой аттестованный специалист, имеющий специальную лицензию. В большинстве случаев налоговая инспекция все равно требует уплаты по кадастровой стоимости, но если обратится в суд с иском, то он станет на сторону предпринимателя. Также сюда входит включение различных расходов на покупку. Яркий пример обращение к агенту, который будет искать объект на рынке. Но чтоб это подтвердить с ним заключается оплачиваемый договор на услугу.
- Третий способ — покупка объекта физическим лицом, и внесение его в качестве уставного фонда в ООО. При такой схеме, вообще никаких сборов платить не нужно будет, так как ООО единственный субъект, освобожденный от недвижимых налогов.
- Последний способ — получение такого имущества от организаций, которые являются неприбыльными (общественных или религиозных организаций).
Важно знать, что при совершении данных манипуляций, нужно всегда рассчитывать на качественное составление документов, чтобы в случае наложения штрафов, их можно было отменить в суде.
Кто не платит налог
Несмотря на контроль по уплате таких платежей, существует определенные категории, которые освобождены от их уплаты, это:
- те, кто осуществляет свою деятельность в сфере культуры и религии;
- транспортники, а также организации, относящиеся к бюджетной сфере;
- объекты оборонного значения;
- организации, которым принадлежат метрополитены;
- субъекты хозяйственной деятельности, у которых трудятся инвалиды.
Если говорить о физических лицах, то это категория, которая была указана выше (инвалиды, участники боевых действий и так далее). Но если они используют недвижимость в коммерческих целях, тогда им придется платить НДФЛ за прибыль, полученную от такой деятельности.
Важно знать, что в различных регионах такой перечень может быть расширен. Такую информацию можно получить в государственных консультационных центрах. Как пример, такая категория граждан, как дети войны. Такие люди имеют льготы не во всех регионах, но там, где они есть, существует возможность не платить налог на недвижимость.
К чему может привести неуплата налога
Законодательные акты, регулирующие данный вопрос, устанавливают такие виды ответственности:
- Финансовая. Это начисление штрафных санкций в виде 20% от неуплаченной суммы, и пеня за каждый день просрочки уплаты наложенного штрафа.
- Административная. Она предусматривает персональные штрафы на руководителей юридических лиц, и составление административных протоколов. Персональные штрафы значительны, и в каждом регионе могут отличаться.
- Уголовная. Она наступает в случае махинаций с коммерческой недвижимостью, и умышленных действий, которые направлены на неуплату налогов в крупных суммах.
Вот такая ответственность предусмотрена для тех, кто нарушает налоговое законодательство в этом вопросе.
Операции с коммерческой недвижимостью требуют уплаты обязательных налогов в местные бюджеты. Но законодательством установлена целая система льгот, а также возможность от освобождения от уплаты таких сборов как физических, так и юридических лиц.
