Недвижимость является одним из самых дорогих подарков, который могут сделать люди. По причине большой ценности этого дара, его невозможно сделать в полном объеме, лишь вручив ключи. Чтобы такой подарок полностью перешел в собственность одаряемого, необходимо составить договор дарения и зарегистрировать его в Регистрационной палате. Только после этого, получивший квартиру в подарок человек, может считать себя ее полноправным хозяином.
Содержание
Условия
Для составления договора дарения необязательно обращаться к нотариусу. Можно составить такой договор самостоятельно. Главное, чтобы в дарственной присутствовали все обязательные условия, требуемые в соответствии с законодательством РФ.
Рыночную стоимость жилья в договоре указывать не обязательно, но желательно. Регистрацию дарственной можно осуществить самому или воспользовавшись услугами посредников. В последнем случае максимально снижается риск получения отказа в регистрации договора дарения.
Необходимо избегать любых ситуаций, способных повлечь признание дарения недействительным. Нельзя заключать договор с недееспособными, лицами, находящимися на учете в соответствующих учреждениях, принимающими сильнодействующие препараты, находящимися в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, а также с теми, от кого на момент сделки даритель является зависимым (сотрудники социальных служб, воспитатели, лечащие врачи и т. п.).
Не допускается оформлять сделки дарения, в которых дарителями выступают несовершеннолетние или недееспособные лица. Они могут участвовать в таких сделках только в качестве одаряемых.
Несмотря на кажущуюся безвозмездность договора дарения (деньги между сторонами не фигурируют), такой переход имущества влечет за собой необходимость уплаты налога на доход, помимо других расходов на оформление сделки. По этой причине прежде, чем дарить недвижимость, необходимо выяснить, сколько стоит договор дарения квартиры.
При дарении жилья возникают следующие расходы:
- налог с договора дарения квартиры;
- госпошлина за регистрацию дарственной;
- услуги нотариуса, если договор составляется у него;
- услуги юриста или адвоката (при необходимости).
Если налог допускается не платить определенной категории лиц, а на услугах нотариуса можно сэкономить, составив дарственную самим, то госпошлина по договору дарения квартиры уплачивается в обязательном порядке. Без ее внесения невозможно зарегистрировать дарственную.
Госпошлина за регистрацию договора дарения квартиры в 2016 году составляет 2000 рублей. Госпошлина распространяется на любой договор дарения квартиры, независимо от того, кем являются стороны (близкие родственники, инвалиды, пенсионеры и т. д.).
Налог на доход физического лица (НДФЛ) при дарении жилья обязаны заплатить граждане РФ и иностранцы, которым недвижимость досталась от дарителей, не являющихся их близкими родственниками:
- все родственники, начиная с дяди, тети, двоюродных братьев, сестер и более дальняя;
- прабабушки, прадедушки, правнуки и правнучки;
- зять, сноха, теща, тесть, свекор, свекровь;
- чужие люди, которые не имеют никаких родственных связей с лицом, сделавшим им такой подарок.
Принятая в дар квартира признается налогооблагаемым доходом таких лиц.
Ставка и расчет налога при дарении квартиры
Ставка НДФЛ при получении в подарок квартиры составляет:
- 13% от стоимости жилья для граждан и резидентов РФ;
- 30% для иностранцев и нерезидентов.
Одаряемый самостоятельно рассчитывает сумму НДФЛ и указывает ее в декларации. Даже если в договоре дарения отсутствует цена сделки, при заполнении декларации необходимо прописать стоимость подаренного жилья. Правильность расчета НДФЛ в декларации налоговый орган проверяет, опираясь на следующие данные:
- Если цена жилья прописана в дарственной, то ее сверяют с кадастровой стоимостью. Указанная в договоре цена жилья может оказаться как меньше, так и больше ее кадастровой стоимости. Если она занижена сторонами, то НДФЛ высчитывают с суммы, равной 70% от кадастровой стоимости. Если цена равна кадастровой стоимости или завышена, то НДФЛ гражданина РФ составляет 13% от договорной стоимости.
- Если в дарственной не прописана цена квартиры, то НДФЛ гражданина России при получении дара в виде недвижимости составляет 13% от его кадастровой стоимости.
Порядок оплаты налога
Налоги по договору дарения квартиры платит одаряемый, если он не относится к перечню близких родственников. Это не означает, что в день составления договора дарения нужно срочно ехать оплачивать НДФЛ. Обязанности сдать декларацию и заплатить налоги при договоре дарения квартиры возникают в следующем году, после составления и регистрации дарственной.
То есть, если в настоящий момент у одаряемого нет средств на оплату соответствующего налога, то у него будет определенный период, в течение которого он может накопить деньги. В следующем после совершения дарения году нужно не пропустить следующие сроки:
- до 30 апреля подать декларацию (всем одаряемым без исключения);
- не позднее 15 июля оплатить налог.
Несвоевременная сдача декларации и просрочка уплаты НДФЛ влекут серьезную ответственность, налагаемую на одаряемых. Сумма штрафов и пени увеличивается с каждым месяцем просрочки.
Кто не платит налог
Чаще всего подарки в виде недвижимости делают друг другу самые близкие родственники, к примеру, родители дарят детям квартиры на свадьбу. Их интересует, облагается ли налогом договор дарения квартиры.
Налог при получении квартиры по договору дарения не нужно платить, если подарок в виде квартиры получают следующие члены семьи дарителя:
- супруг (супруга);
- родители (усыновители) и дети (усыновленные);
- как полнородные (от одного отца и матери), так и не полнородные братья и сестры;
- бабушки, дедушки и внуки.
В некоторых регионах РФ налоговые органы требуют сдачи декларации указанными лицами с приложением документов, подтверждающих близкие родственные связи одаряемых с лицом, подарившим им недвижимость.
Освобождение от уплаты НДФЛ для членов семьи не действует, если они продают принятое в дар жилье в течение 3 лет. В таком случае они обязаны оплатить налог, если цена жилья превышает сумму 1 миллион рублей.
Как можно избежать оплаты подоходного налога на дарение квартиры или уменьшить его сумму
НДФЛ необходимо оплатить во всех установленных в налоговом законодательстве случаях. Не облагается НДФЛ подаренная недвижимость стоимостью менее 1 миллиона рублей (размер налогового вычета). Некоторые предлагают продавать недвижимость по долям, если стоимость каждой доли не превышает указанную сумму.
Избежать налога можно оформив сделку в другой форме. Например, бабушка и дедушка хотят подарить квартиру двоюродному внуку. Они могут это оформить завещанием. Полученное в наследство жилье, в том числе по завещанию, не облагается НДФЛ. Это займет больше времени, но результат будет таким же (квартира перейдет в собственность двоюродного внука).
Вместо договора дарения, стороны зачастую оформляют договор купли-продажи, так как покупатель не обязан платить НДФЛ. В данном случае налог может возникнуть с положительной разницы между ценой приобретения и реализации, если не выдержан минимальный срок по законодательству (3 года до 2015 года включительно и 5 лет с 2016 года). Ставка НДФЛ при этом для граждан РФ составляет 13% от суммы положительной разницы.
Что касается схемы с последовательным передарением квартиры, когда конечный одаряемый не является близким родственником первого дарителя, то она является уязвимой и подвержена пристальному вниманию со стороны налоговых органов. В итоге можно получить отмену всех сделок.
Снизить сумму НДФЛ некоторые пытаются путем занижения стоимости жилья в договоре дарения. Однако введенные в действие в 2016 году изменения направлены на исключение таких случаев. При обнаружении занижения цены квартиры, налоговики принимают за налоговую базу сумму, составляющую 70% от кадастровой стоимости недвижимости.
Однако лучше указать в договоре дарения заниженную стоимость жилья, чем вообще не указывать, поскольку в последнем случае налоговая база увеличивается на 30% (НДФЛ рассчитывается со 100% кадастровой стоимости).
