По законодательству РФ при продаже дома предусмотрена уплата налога с прибыли. Рассмотрим подробно, какая сумма облагается им при продаже дома, каков алгоритм уплаты и на какие льготы можно рассчитывать собственнику.
Содержание
Законодательное регулирование данного вопроса отражено в:
- Гражданском кодексе РФ (понятие сделки, договора, право собственности, регистрация недвижимости и т. д.);
- Налоговом кодексе РФ;
- Земельном кодексе РФ.
Налог с продажи частного дома необходимо будет оплатить, если стоимость дома составит более 1000000 рублей. За продажу дома меньшей стоимости налог не взимается. Стоимость дома поможет определить Бюро технической инвентаризации (БТИ) или независимый оценщик.
Ставка налога на 2016 год –13%. Он начисляется на прибыль, полученную от продажи дома. Налоговая ставка составит 30%, если владелец дома – нерезидент РФ (в течение года прожил на территории РФ менее 183 дней).
Налогообложение при продаже дома зависит и от срока владения домом. Ранее, если продавец владел домом более трех лет, он освобождался от уплаты налогов при продаже дома. В 2016 году правило было ужесточено. Теперь срок владения домом, при котором налог не начисляется, увеличивается до пяти лет. Правило трех лет продолжает действовать для:
- собственников по договору дарения;
- собственников по наследству;
- собственников в результате приватизации.
Срок владения домом проще всего отсчитывать от момента получения свидетельства о праве собственности. Если дом передан владельцу по наследству, срок владения начинается со дня вступления в наследство.
Налог с продажи дома с земельным участком начисляется на дом и на участок отдельно. На каждый из этих объектов недвижимости составляется свой договор купли-продажи. Причина простая – участок и дом, расположенный на нем, могли находиться во владении собственника разное количество времени.
Это отразится и на размере налогов. Ошибочным является метод исчисления налога путем простого сложения стоимости дома и стоимости участка.
Пример: стоимость дома – 5000000 рублей, стоимость участка – 2000000 рублей. Участок находится во владении собственника 5 лет, а дом был построен на нем всего 2 года назад. Вывод – процедура продажи земельного участка не предусматривает налогообложения, поскольку срок владения им составляет более 3 лет.
На стоимость дома налог распространяется. Таким образом, налог при продаже дома с земельным участком в этом случае составит 520000 рублей (стоимость дома 5000000 за минусом налогового вычета 1000000 умножаем на ставку 13%).
Как облегчить налоговое бремя
Собственник дома по законодательству может получить налоговый вычет. Сумма, на которую уменьшается налоговое бремя продавца фиксированная – 1000000 рублей. Схема исчисления налога в таком случае следующая: из стоимости дома вычитается 1000000 рублей. Полученная сумма и облагается налогом в 13%. Например, стоимость дома – 5000000 рублей. Вычитаем 1000000, получается 4000000. Таким образом, налог с продажи дома составит 520000 рублей.
Налоговый вычет разделяется между всеми собственниками дома. Получение налогового вычета возможно неограниченное количество раз в течение жизни. Главное условие – собственник до момента продажи дома отчислял подоходный налог в казну.
Если домом владеют несколько хозяев, возможны два варианта уплаты налогов:
- Владельцы продают дом, составив один договор купли-продажи. Налоговый вычет в этом случае распространяется на общую стоимость дома.
- На каждую долю собственники составляют отдельный договор. Налоговый вычет тогда применяется к стоимости каждой доли.
Помимо получения имущественного вычета суммой 1000000 рублей, возможен иной вариант. В процессе владения домом владелец вкладывал в него денежные средства: на строительство, ремонт, благоустройство. Продавая дом, собственник может претендовать на вычет суммы этих расходов из фактической стоимости дома.
Например: дом продается за 4000000 рублей. На его строительство было затрачено 2000000 рублей. Налог с продажи дома будет высчитываться из суммы 2000000 рублей. Кстати, расходы на строительство могут превышать стоимость дома.
В этом случае налог не уплачивается. Важный момент: у собственника должен быть полный пакет документов, подтверждающих перечисленные расходы, в противном случае Налоговая служба откажет в таком вычете. Также в обязательном порядке составляется налоговая декларация 3-НДФЛ.
Итак, для облегчения налогового бремени возможно выбрать вариант фиксированного налогового вычета или воспользоваться схемой «доходы – расходы». Второй вариант выгоднее, когда расходы на строительство дома превышают 1000000 рублей. Важно, что использовать оба варианта одновременно запрещено.
Процедура уплаты налога
Для уплаты налога с продажи дома необходимо обратиться в ближайшее отделение Федеральной налоговой службы. Ряд документов, которые нужно иметь при себе:
- Заполненная налоговая декларация 3-НДФЛ. Рекомендуется очень подробно изучить инструкцию по заполнению декларации, либо обратиться за помощью к специалистам.
- Паспорт.
- Свидетельство ИНН.
- Договор купли-продажи (отдельные договоры на дом и на участок, если дом продается с землей).
- Заявление на получение имущественного вычета (если планируется его получить).
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
Законодательством предусмотрены штрафные санкции за неуплату налога на продажу дома с земельным участком. Штраф составляет 5% от суммы налога. Он начисляется за каждый просроченный месяц. Максимальная сумма штрафа – 30%. Декларация 3-НДФЛ заполняется и передается в Налоговую службу в конце года, в течение которого был продан дом. Уплата налога должна произойти в течение следующего за этим года.
Уклонение от уплаты налога с продажи дома
Способ уклониться от уплаты налога на продажу дома с земельным участком существует. Поскольку дома стоимостью менее 1000000 рублей налогом не облагаются, продавцы указывают в договоре купли-продажи фиктивную заниженную стоимость. Это действительно поможет избежать уплаты налогов, но может навредить покупателю, в случае если продавец окажется недобросовестным.
Более того, применяется практика сравнения кадастровой стоимости недвижимости со стоимостью, указанной в договоре купли-продажи. Если сумма, указанная в договоре и в декларации о доходе ниже, чем кадастровая стоимость, она умножается на коэффициент 0,7. Налог с продажи дома начисляется на полученную сумму.
Таким образом, решив продать дом, необходимо действовать по следующей схеме:
- Определить стоимость дома (с помощью БТИ или независимого оценщика).
- Составить договор купли-продажи. Если дом находится в собственности двух и более лиц, решить, будет ли договор один на всех или свой на каждого собственника. При продаже одновременно дома и участка, составляется два разных договора.
- Определить, на какой налоговый вычет возможно претендовать и подготовить соответствующие документы (заявление на получение налогового вычета или документы, подтверждающие расходы на строительство дома).
- Обратиться в отделение Федеральной налоговой службы (ФНС) по месту жительства с готовым пакетом документов, в том числе, правильно заполненной декларацией 3-НДФЛ.
- Получить квитанцию для уплаты налога с продажи дома.
- Оплатить налог в положенный срок.
Итак, столкнувшись с вопросом налогообложения важно внимательно изучить все аспекты продажи: стоимость дома, срок владения, право на имущественный вычет. Внимательно ознакомившись с процедурой и всеми нюансами, удастся избежать уплаты лишней суммы.
