Заключая сделку для продажи недвижимого имущества, нужно быть готовым к необходимости оплатить подоходный налог. Требования и правила расчета и уплаты НДФЛ, возможность льгот и способов его снижения описаны в статьях Налогового кодекса Российской Федерации.
Содержание
Кто должен платить налог с продажи недвижимости
Согласно предписаниям Налогового кодекса Российской Федерации, обязанность уплачивать НДФЛ возлагается на резидентов РФ (ими являются физические лица, проживающие на территории РФ непрерывно) и нерезидентов, получающих доход в России.
Если объект дохода (проданная недвижимость) находится за пределами РФ, а ее владелец является гражданином РФ, он также обязан оплатить соответствующий налог.
После продажи недвижимого имущества, которое принадлежит ему меньше 3 лет, бывший владелец сталкивается с необходимостью выплатить налог на полученный в результате сделки доход и предоставить налоговой инспекции декларацию о нем.
Статьи Налогового кодекса предусматривают конкретные сроки для совершения этих действий. Задекларировать такой доход необходимо до 30 апреля следующего после заключения сделки года. Оплатить всю сумму исчисленного налога нужно до 15 июля того же года.
К декларации обязательно прилагаются выписка со счета, на который покупатель перечислял средства за недвижимость, или оформленная по всем правилам расписка о получении денег, а также договор купли-продажи. Даты и суммы во всех документах должны соответствовать друг другу.
Размер и расчет налога
Размер уплачиваемого налога предусмотрен Налоговым кодексом. Для граждан РФ он составляет 13% от суммы заключенного договора. Иностранные граждане, не получившие статус резидента, оплачивают 30% от суммы сделки. Чтобы получить статус резидента, иностранным гражданам необходимо прожить на территории РФ больше полугода.
Если недвижимое имущество находится в долевой собственности, налог после его продажи должны оплачивать все собственники. Доход от продажи разделяется пропорционально долям владельцев и каждый платит со своей доли 13%. Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, налог за них оплачивают родители или опекуны.
В том случае, если долевой собственник получил в дар или унаследовал дополнительную долю общей недвижимости, срок владения ею для него исчисляется с момента получения прав на первую долю. Получение дополнительных частей собственности не влияет на порядок налогообложения.
Гражданин, продавший недвижимость, не может избежать необходимости оплатить НДФЛ, если полученные от сделки средства были направлены на покупку нового жилья. Однако законодательством предусмотрена возможность получить налоговый вычет при покупке недвижимости.
Если продажа и покупка жилья состоялась в течение одного налогового периода, НДФЛ и имущественный вычет могут быть взаимозачтены. Таким образом, платить ничего не потребуется, но и запросить получение вычета после покупки будет невозможно.
Как размер налога зависит от срока нахождения квартиры в собственности
Пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ предусмотрена возможность не уплачивать НДФЛ после продажи жилья, если срок владения превышает 3 года.
Факт проживания в продаваемой недвижимости не играет никакой роли, достаточно наличия свидетельства, подтверждающего право собственности. Именно от даты выдачи этого свидетельства ведется отсчет срока владения имуществом. В 2016 году условия освобождения от налога были изменены введением поправок к статьям Налогового кодекса.
Изменения с 2016 года
С января 2016 года принятые к статье 217 НК РФ поправки вступили в силу. Согласно этим поправкам, минимальный срок владения недвижимостью, который освобождал продавцов от оплаты налога, продолжает составлять 3 года только в том случае, если она была:
- оставлена в наследство родственниками;
- передана в дар;
- приватизирована;
- получена согласно договору пожизненного содержания с иждивением.
Для всех остальных случаев, минимальный срок владения, позволяющий избежать выплат по НДФЛ, составляет 5 лет. Применяется эта поправка к тем владельцам, которые приобрели недвижимость после 1.01.2016 г. Поэтому если квартира была приобретена до 2016 года, срок минимального владения для нее по-прежнему составляет 3 года.
Еще одним нововведением является изменение налоговой базы при расчете налога: его размер может рассчитываться либо на основании суммы договора, либо исходя из кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Региональные власти субъектов РФ могут по своему усмотрению уменьшать размер коэффициента для некоторых категорий населения.
Для расчета налога выбирается наибольшая величина. Если в процессе расчетов выяснится, что на 1 января 2016 года кадастровая стоимость не определена, налог будет рассчитываться по сумме договора.
Льготы на оплату налога с продажи недвижимости
Налоговый кодекс предусматривает возможность уменьшить величину налога при помощи льгот, к которым относятся разного рода вычеты. Уменьшить сумму выплат можно двумя способами, каждый из которых имеет свои преимущества и будет выгоден при определенных обстоятельствах.
Получение имущественного вычета
Согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ, величина налогового вычета, используемого при расчете налогооблагаемой базы, составляет 1 млн. рублей. Для того, чтобы рассчитать величину налога с учетом вычета, необходимо вычесть его величину из стоимости проданной недвижимости и умножить полученную разность на 13%.
Если стоимость квартиры или дома была меньше 1 млн. рублей и полученный результат расчетов оказался отрицательной величиной, налогоплательщик освобождается от необходимости оплачивать налог.
В том случае, если квартира находилась в долевом владении, налоговые вычеты можно распределять между владельцами двумя способами: по договоренности или пропорционально долям.
При этом владельцы доли в проданной недвижимости могут рассчитывать на получение налогового вычета не пропорционально долям, а индивидуально — по 1 млн. рублей каждому. Для этого недвижимое имущество должно быть продано не как один объект, а отдельными долями с составлением отдельных договоров.
Использование формулы «доходы-расходы»
Та же статья Налогового кодекса позволяет налогоплательщику отказаться от получения вычетов и снизить размер полученного дохода на величину изначальных расходов, направленных на приобретение проданной недвижимости.
Для использования этого варианта расчета налогов, необходимы официальные документы, подтверждающие все понесенные расходы. Такой расчет суммы налога имеет смысл лишь в тех случаях, когда величина расходов превышает величину предоставляемого налогового вычета.
Расходы, которые могут снизить величину дохода от продажи недвижимости, могут относиться к различным сферам и включать в себя:
- стоимость разработки и анализа проектной документации и сметы на строительство;
- покупку строительных и отделочных материалов;
- стоимость квартиры или дома при покупке как на рынке жилья, так и у застройщика;
- стоимость услуг по строительству и отделке;
- проведение коммуникаций (водопровод, электричество, газопровод и т.д.).
Использовать имущественный вычет для уменьшения налоговой базы разрешено только один раз за весь налоговый период. Разделять сумму вычета на несколько объектов нельзя.
Платят ли налог пенсионеры
Пенсионеры и нетрудоспособные граждане, получающие пособия от государства, являются социально-незащищенной категорией населения и имеют право на большое количество льгот и преимуществ. Однако, при продаже недвижимости они обязаны наравне с остальными категориями граждан оплатить подоходный налог в размере 13% от ее стоимости.
Пенсионеры, также как и остальные граждане, освобождаются от необходимости оплачивать налог в том случае, если владели проданным жильем больше 3 лет (или больше пяти, согласно новому законодательству). Также они могут рассчитывать на налоговые вычеты и уменьшения налоговой базы за счет расходов.
Ответственность за неуплату налога
Соответствующие статьи Налогового кодекса обязывают всех налогоплательщиков выплатить всю сумму рассчитанного налога до 30 апреля следующего налогового периода. Величина этого периода по НДФЛ установлена в размере 1 календарного года. Нарушение данной обязанности влечет за собой налоговую, административную и уголовную ответственность.
Вид ответственности зависит от субъекта. Должностные лица организаций или индивидуальные предприниматели подлежат административной и уголовной ответственности. Налоговая ответственность распространяется на все категории налогоплательщиков.
Разные виды ответственности нацелены на разные результаты. Целью налоговой ответственности является возмещение потерь государства в результате нарушения налоговых обязательств налогоплательщиков.
В случае неуплаты налога, на сумму задолженности начинают начислять пени, которые должны компенсировать потери казны из-за несвоевременной оплаты налога. Если долг по налоговым платежам сопровождается отсутствием декларации, с налогоплательщика взимается штраф. Его величина установлена статьей 122 НК РФ в размере 20/% от суммы налога.
Также штраф в размере 20% от задолженности взыскивается если налоговые обязательства были выполнены не полностью. Неполной она считается в том случае, если налоговая база была занижена, налог был рассчитан неверно либо были совершены иные неправомерные действия (или в результате бездействия). В случае если эти действия были совершены умышленно, величина штрафа увеличивается до 40%.
Неосведомленность о необходимости уплаты налога не освобождает налогоплательщика от вины. Если налог не будет уплачен своевременно, налоговая инспекция предъявит требования по уплате задолженности, начисленной пени и штрафа.
Статья 113 Налогового кодекса РФ предусматривает наличие срока давности, по истечении которого привлечение нарушителя к ответственности невозможно. Этот срок составляет три года. Отсчет ведется с дня, следующего за последним днем того налогового периода, по итогам которого было выявлено нарушение.
Важно помнить, что налогоплательщик не может быть привлечен к ответственности за уклонение от уплаты налогов в том случае, если правонарушение не состоялось. В случае неуплаты налога у налогоплательщика образуется задолженность перед государством, за что и налагается ответственность.
Но в том случае, если налогоплательщик в предыдущем налоговом периоде оплатил больше, чем требовалось и у него имеется переплата по этому налогу, задолженности не возникает. Таким образом, занижение налоговой базы в новом периоде не является для него правонарушением.
