Доход, получаемый продавцом от реализации принадлежащей ему недвижимости, облагается налогом. Налоговое обложение продаваемого имущества имеет свои особенности и тонкости, знание которых позволит снизить сумму платежа или вовсе его избежать.
Содержание
На ком лежит обязанность внесения налоговых платежей в бюджет государства
Лицо, получившее доход с продажи принадлежащего ему имущества, обязано уплатить подоходный налог в бюджет государства. Это обязанность закреплена в Налоговом кодексе страны.
Физическое лицо
Лицо, пребывающее на территории страны и реализующее свою собственность, обязано уплатить налог с продажи в размере 13%. Резидентом является человек, пребывающий в государстве более полугода.
Лица, которые не являются резидентами, обязаны произвести платеж в размере 30% от реализуемого имущества. Срок проживания для таких лиц меньше полугода.
На указанные лица возлагается обязанность по предоставлению сведений о полученных доходах в налоговый орган.
Юридические лица
Коммерческие организации, имеющие на своем балансе недвижимое имущество, вправе им распоряжаться, в том числе и продавать.
Земельные угодья числятся на Балансе «основные фонды».
Размер налоговых отчислений при продаже собственности зависит от выбранной системы налогообложения.
Предприниматели
ИП – это физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, для осуществления хозяйственной деятельности, приносящей доход.
От своего имени они вправе заключать сделки по распоряжению земельными участками, принадлежащими им.
Предприниматель вправе заключать сделки как от своего имени (в качестве физического лица), так и от ИП.
Размер налоговых отчислений определяется выбранной системой налогообложения.
Ставка налога при продаже физическим лицом
Налоговым законодательством предусмотрены определенные послабления для лиц, являющихся резидентами страны.
Так, лицо, проживающее на территории государства более 183 дней, обязано уплатить подоходный налог с продажи, равный 13% от стоимости реализуемого земельного участка.
Например, земельный участок был продан за 1435000 рублей. Гражданин на момент продажи проживал в стране 15 лет. Следовательно, расчет налога осуществляется по тринадцати процентной ставке.
(1435000 руб. – 1000000) * 0,13 = 56550 рублей – налоговый взнос с продажи участка.
Нерезиденты страны (проживающие менее 183 дней) обязаны совершить платеж с продажи, равный 30% от реализуемой собственности.
Например, реализован земельный надел по цене 4350000 руб. На момент заключения договора продавец прожил в стране 2 месяца.
(4350000 руб. – 1000000 руб.) * 0,3 = 1005000 руб. –налоговый взнос, который следует уплатить в государственный бюджет до конца апреля года, следующего за годом сделки.
Для определенных категорий граждан предусмотрена льгота, равняя 10 тысячам рублей.
К льготникам относятся:
- герои;
- ветераны войны;
- лица, имеющие инвалидность;
- граждане, подвергшиеся радиационному облучению вследствие устранений аварий, катастроф и т.д.
Более подробный список изложен в налоговом законодательстве (т. 391 п. 5).
Например, ветеран боевых действий реализовал участок по цене, равной 1100000 руб. В налоговую службу предоставил документ, подтверждающий, что он является ветераном, а, следовательно, имеет право на льготу.
(1100000 руб. – 1000000 руб.) * 0,13 = 13000 руб. – сумма налога без льготы.
13000 руб. – 10000 руб. = 3000 руб. – подлежит уплатить в государственный бюджет в качестве подоходного налога.
Влияние срока владения на размер налога
Определенный промежуток владения земельным участком дает основание налоговым органам не начислять подоходный налог. Так, при владении недвижимостью менее 3 лет, налогом облагается стоимость проданного имущества.
С 1 января 2016 года стали действовать новые правила. Теперь срок владения, необходимый для освобождения от налоговых выплат равен 5 годам. Следует отметить, на отношения, возникшие до вступления в силу нового закона, распространяются старые правила.
Например, если договор был заключен в конце 2015 года, а перевод денежных средств только после новогодних праздников, то в расчет берется налоговый период за 2016 год. Следовательно, если на момент 2016 года, недвижимость в собственности была менее 5 лет, то придется заплатить налог.
Трехлетний срок владения участком освобождает от уплаты налогового взноса только в определенных ситуациях:
- при получении участка путем его приватизации;
- при завладении недвижимостью по договору пожизненного содержания с иждивением;
- при получении земли в порядке наследования или по договору дарения от близких родственников.
Таким образом, чтобы не платить подоходный налог, необходимо провладеть недвижимым объектом не менее 5 лет по новому закону, а в некоторых случаях 3 года.
Какие применяются вычеты при налогообложении продавцов
Налоговым законодательством, а именно ст. 220, установлен вычет, равный 1 млн. Вычет применяется к лицам, которые провладели участком менее 3 лет до 2016 года и менее 5 лет после 1 января 2016 года.
В таком случае налог рассчитывается с той суммы, которая получится после вычета 1 млн руб.
Например, земельный участок в СНТ был реализован по цене 3455000 рублей. В собственности участок был менее 5 лет.
Таким образом, (3455000 руб. – 1000000 руб.) * 0,13 = 319150 руб. Это сумма, которую необходимо уплатить в государственный бюджет.
В некоторых случаях выгоднее использовать вычет, равный сумме, за которую был приобретен участок. Для этого должна быть подтверждающая документация на руках.
Например, земельный участок был продан за 2100000 рублей. У продавца имеется предыдущий договор покупки, в котором указана цена 1900000 рублей.
В таком случае применяется следующий расчет,
(2100000 руб. – 1900000 руб.) * 13% = 26000 руб. – подоходный налог.
Так, если расчет осуществлялся с вычетом, равным 1млн , то сумма платежа возросла бы в несколько раз.
(2100000 руб. – 1000000 руб.) * 0,13 = 143000 руб. – размер налогового взноса.
Следует отметить, что при таком расчете имеется определенное ограничение. Оно было введено в действие новым законом, вступившим в силу 1 января 2016 года. Связано это с тем, что на практике достаточно часто занижается цена недвижимости, чтобы избежать уплаты налоговых взносов.
По новым правилам стоимость реализуемого участка не должна быть меньше цены объекта по кадастру, умноженной на 0,7. Кадастровую стоимость можно посмотреть в паспорте на земельный участок.
Например, в договоре купли-продажи указана цена 1000 000 рублей. По факту стоимость реализуемого участка в 5 раз больше. При таких обстоятельствах налоговая вправе провести проверку и произвести расчет на основании кадастровой стоимости.
Цена по кадастру равна 4670000 рублей.
4670000 руб. * 0,7 = 3269000 рублей – минимальная сумма, с которой будет взыскиваться налог.
Если даже в договоре будет стоять сумма, равная 1 млн рублей, то налогом будет облагаться 3269 тыс. рублей.
(3269000 руб. – 1000000 руб.) * 0,13 = 294970 рублей – сумма налога, подлежащая уплате.
Другой особенностью налоговых вычетов является количество владельцев имущества. Если недвижимость находится в долевой собственности, то при продаже ее каждым собственником по отдельному договору, дает основание для каждого получить вычет 1 млн рублей или сумму продажи. При реализации по одному договору дает основание рассчитывать только на 1/3 имущественного вычета.
Порядок уплаты налоговых взносов
Документация подается в налоговую лицом, которое получило доход с продажи и не освобождено от уплаты. Продавцы, владеющее участком более 5 лет, не обязаны подавать декларацию. Но иногда налоговая служба все равно направляет уведомление о предоставлении декларации. В такой ситуации достаточно предоставить документы, свидетельствующие о пятилетнем владении имуществом.
Сведения подаются на специальном бланке, 3НДФЛ. В нем указывается полученный доход, а так же применяемый вычет. Расчеты налогоплательщик производит самостоятельно. Данные вносятся:
- от руки;
- машинописным текстом;
- в электронном виде.
В графах, которые остаются пустыми, ставится прочерк.
Декларация предоставляется в налоговую инспекцию по месту постоянной регистрации налогоплательщика.
Одновременно с 3-НДФЛ подаются:
- договор продажи, в котором прописана цена земельного участка;
- при применении вычета, равного сумме покупки, следует предоставить расписки в получении денежных средств, банковские выписки и т. д.
Произвести оплату можно следующими способами:
- через сберегательную кассу на расчетный счет налоговой;
- посредством итернет-ресурсов;
- воспользовавшись терминальной системой;
- через отделение финансово-кредитной организации.
В любом случае необходимо сохранить чек, подтверждающий оплату.
Документацию необходимо предоставить не позже 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества. Оплату следует произвести до 15 июля.
За несоблюдение установленных сроков подачи декларации и уплаты налога предусмотрены штрафные санкции.
Так за неуплату налоговых платежей предусмотрен штраф в размере 0,2 от долга за каждый месяц просрочки. В случае не предоставления декларации во время налагается штраф в размере 0,05 от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не менее 1 тыс. рублей.
Способы уменьшения налога с продажи
Можно выделить следующие способы уменьшения или полного освобождения от налоговых платежей с продажи:
- Владение недвижимостью более 3 лет (до 1 января 2016 года) и 5 лет по новому закону. Срок владения определяется моментом подписания договора, при наследовании датой вступления в наследство. Выполнение этого условия полностью освобождает гражданина от уплаты налога с продажи.
- Использование налогового вычета, если стоимость приобретения более 1 млн рублей. Вычет может быть равным 1 млн рублей в соответствии с НК РФ или сумме покупки участка. Как правило, вычет, равный сумме покупки, более выгодный вариант. С его помощью сумму налоговых отчислений можно снизить в разы. Для его применения необходимо предоставить документацию, в которой указана сумма, за которую был приобретен участок.
- Определенные категории граждан имеют льготу при исчислении налога. От полученной суммы налога отнимается 10 тыс. рублей. Перечень лиц, имеющих льготу, изложен в налоговом законодательстве. Для получения послабления в налоговую инспекцию необходимо предоставить подтверждающие документы.
- Налоговая ставка по отношению к резидентам страны меньше, чем к нерезидентам. Так, для лиц, проживших в стране полгода и более, применяется тринадцтипроцентная ставка, а для нерезидентов – 30%.
- Налог не взыскивается в случаях реализации земельного участка, который являлся единственным местом проживания и на вырученные деньги планируется покупка новой собственности для жительства; срока владения недвижимостью более 3 лет и ее стоимость не более 5 млн руб; цены, по которой объект продается меньше или равна цене, по которой участок был куплен. В обоснование необходимо предоставить подтверждающую документацию.
Полученный доход не облагается налогом, если даже владение участком было не 5 лет, а 3 года в следующих случаях:
- Участок был приватизирован.
- Земельный надел получен по наследству.
- Участок был подарен близкой родней.
- Земля получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
Таким образом, полученный доход от реализации земельного участка облагается налогом, равным 13% (для нерезидентов 30%). На размер налоговых отчислений влияет срок владения, льготы для определенных категорий граждан и другие факторы.
Налоговым законодательством четко урегулирован порядок предоставления декларации и сроки уплаты налога. За несоблюдение налоговых установлений предусмотрены штрафные санкции.
