Земли, отведенные под жилищное строительство, пользуются большим спросом среди покупателей. На таких участках помимо самого дома, можно также возводить хозяйственные постройки и гаражи, заниматься садоводством и огородничеством. Казалось бы, земля в собственности, используется по назначению, но нормы закона все равно оказались нарушены. Это связано, прежде всего, с неисполнением определенных нормативов при строительстве, что может привести к сносу строений или приведения их в надлежащее состояние.
Содержание
Какой должен быть участок
При выборе участка для ИЖС или дачного строительства следует руководствоваться целью приобретения. Например, если:
- Покупка земли связана со строительством дачи, предназначенной для отдыха и уединения, то идеально подойдет вариант около леса, реки, озера, на окраине поселка.
- На участке предполагается возведение дома, предназначенного для круглогодичного проживания, то приобретение следует делать рядом с инфраструктурой (магазины, поликлиники, школы, детские сады). Хотя перспектива заманчивая — жить в своем доме. Но если он будет далеко от благ цивилизации, то скоро надоест каждый день мотаться по делам в крупный населенный пункт.
- Проживание большую часть года за городом потребует и подведение коммуникаций (вода, электричество, газ и т.д.). При этом следует учитывать, что газопровод, проходящий через поселок, не означает стопроцентное подключение к газу. Поэтому о возможных имеющихся коммуникациях или возможности их подведения следует узнавать в органах местного самоуправления. Если участок приобретается без коммуникаций, то необходимо заранее уточнить стоимость их подведения, чтобы уложиться в бюджет.
- Планируются каждодневные выезды из поселка на работу, то при выборе следует обратить внимание на участки, близко расположенные к дорожным магистралям.
Какие потребуются документы для строительства
ИЖС – это возведение жилой обособленной постройки. В соответствии с формулировкой закона «отдельно стоящего» означает, что дом для проживания на участке может быть только один.
Причем строительство дома должно быть начато в течение 3 лет с момента получения участка. Это обусловлено целевым назначением земли – строительство.
Первоначальные действия:
- При покупке участка, в первую очередь, следует проверить документы на него. Продавец может предоставить свидетельство о собственности, но вместе с ним должна быть и выписка из реестра. Именно выписка с июля 2016 года является документом, подтверждающим право собственности на объекты недвижимости. В ней содержится самая актуальная информация о владельце, площади участка, возможных обременениях.
- После приобретения участка и регистрации права собственности на него можно приступать к планированию строительства. Возведение любых построек осуществляется в соответствии с определенными строительными нормами. Необходимо это для дальнейшего безопасного использования строений. Правила по строительству прописаны в определенном нормативном акте, известном как СНиП.
- Ознакомившись с правилами строительства, можно приступать к проектированию дома. Проектную документацию составляют организации, имеющие на данный род деятельности разрешение.
- Для обозначения границ участка необходимо возвести забор. Его высота не должна быть более 0,5 метра. Если участок располагается вдоль дороги, то его высота по согласованию с уполномоченными органами может быть больше.
Перед началом строительства необходимо получить разрешение на проведение работ. Для этого необходимо написать заявление в орган, отвечающий за постройки на закрепленной территории. К нему приложить:
- Выписку о праве собственности на земельный участок.
- Градостроительный план.
- Кадастровую документацию на территорию (межевой и геодезический план, расположение построек).
Разрешение на строительство выдается сроком на 10 лет.
Для ввода дома в эксплуатацию потребуются:
- разрешительная документация на строительство здания;
- кадастровая документация на строение (паспорт и план);
- справка о присвоении адреса строению;
- документ о вводе здания в эксплуатацию;
- выписка о праве собственности на дом.
Требования к коммуникациям на участке
Подведение газа, электричества и вода должно отвечать требованиям безопасности: не угрожать жизни и здоровью как самого владельца участка, так и собственников соседних территорий.
К коммуникациям предъявляются определенные нормы.
Использование водных ресурсов:
- В населенном пункте обязательно должен быть источник питьевой воды со свободным доступом к нему.
- Если водообеспечение осуществляется из скважины, то количество воды на одного не должно превышать 50 литров сутки.
- Если применяется централизованный водопровод, то суточное потребление увеличивается до 160 литров на человека.
- На бытовые нужды, как полив растений, приходится от 3 до 15 литров воды на 1 кв.м.
Очистительные системы:
- Врезание в общую канализационную систему осуществляется с предварительного разрешения санэпидемстанции и коммунальных служб.
- Должна быть установлена фильтрующая система для вод от душа и бани (песок, щебень).
- Сточные воды не должны выходить на соседние территории.
Водонагревательная и отопительная система должна осуществляться через бойлеры и котлы.
Использование газа:
- Применение центрального и автономного газоснабжения.
- Использование баллонов объемом не более 12 литров.
- Хранение баллонов в специально отведенных местах.
Электричество:
- Электрические сети не должны быть расположены над участком.
- Подведение производится индивидуально.
Измерительные нормы
При строительстве следует соблюдать противопожарные нормы, которые заключаются в расположении строений на определенном расстоянии друг от друга.
В зависимости от горючести постройки располагаются:
- из камня на расстоянии от 6 метров;
- из бетона – 8 метров;
- из железобетона – 10 метров;
- полностью из дерева – 15 метров.
В случае если используется древесина, то расстояние увеличиваются на 2 метра.
Обязательным является выполнение определенных санитарных требований. К ним относятся:
- Расстояние до соседнего участка не менее 3 метров.
- Расстояние от хозяйственной постройки до забора соседей не менее 4 метров (минимальный размер – 1 метр, за рамки которого выходить не следует категорически).
- Если деревья высокие, то расстояние до соседей не более 4 метров. Для средних насаждений установлено расстояние 2 метра, для низкорослых – 1 метр.
Измерения следует производить от выступающей части дома. Сток воды следует направлять на свой участок, а не соседний.
Также предусмотрены определенные нормы и на личном участке:
- Высота дома должна быть не менее 2,2 метра. Количество этажей не более 3, в качестве четвертого допускается мансарда.
- Хлев, курятник и т.д. должны находиться на расстоянии от дома не менее 12 метров, баня – 8 метров.
- Если хозяйственные строения примыкают к дому, то должны быть оборудованы 2 отдельных входа, расположенных на расстоянии не менее 7 метров друг от друга.
- Удаленность от леса на 15 и более метров.
- Если имеется котельная, то ее высота должна быть от 2,5 метров и площадью 15 куб. метров, причем снабжаться вентиляцией.
Как осуществляется строительство иных построек
На участке, как правило, имеются дополнительные постройки: гараж, баня, сарай, хлев и т.д. Каждая постройка имеет определенные требования к своему строительству.
Например, строительство гаража осуществляется на расстоянии 1 метра от соседнего забора. При этом до ближайшего строения должно быть не менее 6 метров. Это обусловлено пожарными нормами безопасности. Строительство гаража не требует предварительных разрешений и ввода в эксплуатацию.
Расстояние между туалетом или местом выброса мусора и соседним участком должно быть не менее 15 метров.
Расстояние между скважиной и уборной (или другими нечистотами) не менее 20 метров.
Высота хозяйственных построек не должна быть более 2 метров, а погреба – 1,6 метра.
Строительство «вне закона»
По своему незнанию или преднамеренно граждане ведут строительство в противоречии с нормами СНиПов. В дальнейшем это чревато рядом последствий:
- Здание не получится сдать в эксплуатацию, а, следовательно, получить кадастровую документацию на строение. Без ввода в эксплуатацию в помещении категорически запрещено проживать, т.к. это чревато получением увечий вследствие допущенных нарушений строительных норм.
- Без кадастрового паспорта не получится поставить объект на государственный учет, а именно зарегистрировать в реестре недвижимости. Это будет означать, что у строения нет хозяина, а, следовательно, реализовать его не представляется возможным.
- Обжалование решения об отказе в вводе в эксплуатацию и иные действия государственных органов, не позволяющих пользоваться помещением, осуществляется через суд. Если недочеты не существенные, то суд может обязать их исправить. После исправления право собственности можно будет зарегистрировать. При явных несоответствиях строительным, санитарных нормам и т.д. суд обяжет снести постройки. Если собственник земли не выполнит указанные действия самостоятельно, то снос производится в принудительном порядке.
Решение суда, в первую очередь, обусловлено мерами безопасности владельца участка, а также его соседей.
Процедура узаконивания строения
Если дом построен с нарушениями, то легализовать строение можно 3 способами:
- в судебном порядке;
- в заявительном, но действовать так, как будто дом еще не построен, а разрешительная документация получается на будущее строение (штраф платить не надо);
- в административном (придется заплатить штраф).
Действия осуществляются в заявительном порядке, когда выезд на местность специалиста не требуется. Например, допущены незначительные нарушения строительных норм.
В такой ситуации заявитель должен обратиться в уполномоченные органы за разрешительной документацией. Чтобы избежать уплаты штрафа можно действовать так, будто строение еще не возведено.
Заявитель подготавливает правоустанавливающие бумаги на участок, кадастровую документацию и план, планируемых работ. После получения разрешения, через некоторое время (которое бы потратилось на строительство) можно сдать объект, если требуется ввод в эксплуатацию.
Административный порядок отличается от заявительного тем, что за строительство с нарушениями придется заплатить штраф.
Далее, следует обратиться в компетентные органы с заявлением о проведении процедуры узаконивания постройки. Вместе с заявлением необходимо приложить:
- паспорт заявителя;
- выписку о праве собственности на земельный участок;
- кадастровую документацию на землю, а также межевой и геодезический план;
- план-схему строения с указанием допущенных нарушений.
Рассмотрев заявление, административный органа дает ответ. Решение излагается в письменной форме. В дальнейшем это может потребоваться для оспаривания решения в судебных органах.
В случае положительного решения, указывается на возможность легализовать постройку полностью или привести ее в необходимое состояние в соответствии с нормами.
После узаконивания строения собственник вправе получить кадастровую документацию на постройку и участок.
С пакетом документов следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности.
Судебное разбирательство является последней инстанцией. Если в вышеприведенных ситуациях последовал отказ, то заявитель вправе обратиться в суд. Для подачи иска требуются веские доводы и доказательства правоты, иначе дело будет проиграно.
Если суд откажет в удовлетворении искового заявления, то постройку, по судебному решению, придется снести.
Таким образом, строительство на участке ведется не произвольно, как вздумается собственнику, а в соответствии с санитарными, противопожарными и строительными нормами. Необходимость эта вызвана безопасностью жителей населенного пункта. За несоблюдение установленных предписаний предусмотрена административная ответственность.
