Перед совершением сделки по приобретению жилья для предотвращения возможных рисков следует проверить недвижимость на возможные обременения (ограничение права владельца на совершение с объектом определенных действий).
Существует несколько видов обременений. Большая часть из них является открытыми и подлежат государственной регистрации (арест и запрет на совершение сделок, ипотека, рента, доверительное управление, аренда).
Другие обременения возможны, то есть среди обязательных для государственной регистрации не значатся и обременением в прямом смысле не являются. Но их наличие может привести к возникновению спора в отношении недвижимости и ограничить право нового собственника на распоряжение ею (наличие прописанных лиц, наследников, заявляющих свои права).
Проверка обременений
Проводится проверка обременения посредством изучения предоставляемых продавцом документов и включает в себя уяснение:
- Полномочий продавца (определяется размер его прав на распоряжение имуществом).
- Наличия зарегистрированных (в ЕРГП) обременений.
- Количества прописанных граждан.
- Наличия определенных прав на нее у третьих лиц (арендаторы и субарендаторы).
- Проведенных перепланировок (если проводились, то отражено ли это в документах).
- Возможных претензий к объекту недвижимости наследодателей.
Полномочия продавца определяются при помощи паспорта гражданина (иностранного гражданина) и правоустанавливающего документа на недвижимость.
Для новостроек основным документом будет договор участия в долевом строительстве, который гарантирует государственную регистрацию собственности. Каких-либо зарегистрированных ограничений быть не может, имущество еще само не прошло государственную регистрацию, но риски у приобретателя есть, если покупка осуществляется у посредника, а не застройщика.
Тогда необходимо проверить всю длину цепочки, ведущую от застройщика к посреднику, и состояние расчетов между ними. Иначе покупатель может оказаться не единственным приобретателем квартиры.
Главным документом для проверки вторичного жилья является документ о праве собственности, выдаваемый регистрирующим органом. Предоставить его должен собственник квартиры, но если документа нет или процесс его предоставления затягивается, то получить можно и без него, обратившись в орган, ведущий единый государственный реестр прав на недвижимое имущество или получающий сведения из него.
Количество прописанных граждан выясняется по домовой книге, установление данного факта немаловажно. Даже при помощи суда не удастся выселить прописанного жильца, отказавшегося от приватизации. Сложно будет это сделать в отношении недееспособных лиц и инвалидов, хотя собственниками они не являются. Выписать из квартиры несовершеннолетних можно только с согласия органа опеки.
Хотя договор аренды сроком более года подлежит государственной регистрации, на практике, сдавая жилье в аренду, многие собственники этим условием пренебрегают, заключая его на неопределенный срок либо на срок менее года с условием о пролонгации (продлении). Выяснить, сдается ли приобретаемая недвижимость в аренду, удастся непосредственно на месте, посетив квартиру и опросив соседей.
Отсутствие или осуществление перепланировок выясняется по техническому паспорту жилого помещения, если реальность совпадает с планом, то этот вопрос можно считать закрытым.
С возможными наследодателями дело обстоит сложнее: независимо от завещания, у умершего собственника квартиры могут быть наследники, имеющие обязательную долю (нетрудоспособные родственники). Попытаться прояснить этот вопрос следует, изучая состав семьи и беседуя с родственниками продавца.
Предусмотреть все риски невозможно, но не ошибиться в самом начале, запросив необходимые документы, нужно. Свидетельство о праве собственности, предъявляемое продавцом, не может служить доказательством отсутствия обременения.
Единственным документом, который официально может подтвердить чистоту приобретаемой недвижимости, является актуальная справка об отсутствии ограничений. Обратиться за ней может собственник квартиры, но можно обойтись и без него.
Способы проверки
Традиционным способом проверки является личное обращение в Росреестр (многофункциональный центр) с заявлением на получение справки об отсутствии обременений. Формально обратиться можно в любой территориальный орган Росреестра, но на практике обращаться нужно по месту нахождения объекта недвижимости.
Значительная часть данных, содержащаяся в государственной базе в соответствии с нормативными актами о правовом статусе помещений, земельных участков и их владельцев, является открытой. И получить ее может любой обратившийся совершеннолетний гражданин при оплате госпошлины.
Записаться на прием лучше через сайт госуслуг, чтобы не стоять в живой очереди. Форма заявления предоставляется. При обращении предъявляется паспорт. Выдается справка на бумажном носителе, заверенная подписью должностного лица и печатью подразделения.
Другим способом является направление запроса почтовым отправлением заказным письмом (можно отследить получение адресатом).
С развитием электронных государственных услуг популярность приобрел способ получения справки с использованием сети Интернет. На сайте государственных услуг содержатся условия оформления заявки на справку об отсутствии обременения и ее получения.
Заказать справку можно на сайте Росреестра. Для этого требуется ввести в поля значительное количество данных, при невнимательности получается путаница, результатом может оказаться как отсутствие данных, так и информация, отражающая по одному адресу несколько объектов недвижимости с разными кадастровыми номерами, поэтому за основу запроса следует брать кадастровый номер объекта. Услуга предоставляется платно (госпошлина), к тому же не очень быстро (запросы обрабатываются в автоматическом режиме в срок до пяти дней).
Для желающих упростить процедуру запроса и ускорить получение ответа существуют сайты партнеров Росреестра (специализированных коммерческих организаций), купивших ключи доступа и получивших право на первоочередное обслуживание запроса.
Форма заполнения запросов на таких сайтах проста, время предоставления электронных выписок около 30 минут (если требуется еще оригинал с печатью, то он предоставляется в течение двух дней). Среди сайтов таких партнеров можно обозначить Free-egrp.ru и ktotam.pro.
Формат предоставляемых выписок может выбираться по желанию заказчика. Направляют затребованный файл на указанный адрес электронной почты. Заверяются справки электронной подписью, этого достаточно для предъявления в судебные органы. Стоимость существенно не отличается от цен Росреестра, оплата производится с помощью банковской карты или электронного кошелька.
Иногда ответ бывает о невозможности предоставления информации. Отсутствие в электронной базе ЕГРП данных об объекте связано может быть с тем, что функции по регистрации объектов недвижимости на Росреестр возложены с 1998 года, а до этого регистрацией занималось бюро технической инвентаризации.
В этом случае информацию можно получить в БТИ, но получить ее может уже только сам собственник либо доверенное лицо с надлежаще оформленными полномочиями (доверенностью, заверенной нотариусом). Электронную базу данных для открытого доступа БТИ не имеет.
Обновление информации в электронной базе осуществляется автоматически в срок от пяти до десяти дней. Вероятность внесения изменений в этот период низка, но присутствует. Более актуальная информация содержится при предоставлении оригинала выписки с живой печатью. При ее оформлении наличие обременений проверяется в ручном режиме.
Справка об отсутствии обременений
Справка об отсутствии обременений — это другое название выписки из ЕГРП. Различают виды выписок в зависимости от предоставленных в них данных (стандартная и расширенная). К данным, предоставляемым в стандартной выписке, относятся:
- Сведения о самом объекте: его кадастровый номер, назначение, наименование, месторасположения, этажность.
- Данные о собственнике (собственниках, если собственность совместная или долевая): только фамилия, имя и отчество.
- Дата регистрации права собственности с присвоенным номерным обозначением.
- Информация об обременении (указывается его вид, основание возникновения, в интересах кого данное обременение установлено, а также срок его действия) либо его отсутствии (не зарегистрировано).
- Указание на договор участия в долевом строительстве (заполняется только в отношении объектов, выступающих предметами этих договоров).
- Претензии на собственность объекта других лиц (поданы документы на совершение сделки).
- Права требования, заявленные в судебном порядке (поступают из суда или через судебных приставов) или об отсутствии данных о таких требованиях.
- Дата выдачи, наименование органа, выдавшего его, должность и фамилия с инициалами должностного лица.
Указанная информация предоставляется без ограничений.
Расширенная выписка (выписка о переходе прав на объект недвижимости), содержит те же сведения (за исключением информации об обременениях) и дополняется данными обо всех известных владельцах данного объекта, начиная с года появления Единого государственного реестра прав и до момента поступления заявления о ее предоставлении. В ней же, при наличии, содержатся сведения о недееспособности правообладателя. Для сведения рисков к минимуму следует запросить и ее.
Требование к форме выписки установлено Управлением Росреестра. Срок ее действия законодательно не установлен, но данные могут оказаться неактуальными, если прошел значимый временной промежуток.
После получения выписки (при отсутствии сведений об обременении) необходимо сверить все содержащиеся в ней данные с документами, предоставленными продавцом. Если все совпадает, можно переходить к желаемому приобретению.
При обременении объекта от сделки лучше отказаться. Если недвижимость понравилась настолько, что возникло желание приобрести ее несмотря ни на что, следует рассмотреть пути снятия обременения, но делать это нужно при помощи опытного юриста, имеющего подобную практику.
