Рынок недвижимости не стоит на месте, изо дня в день заключаются новые сделки по купле-продаже, обмену и аренде. Стороны договорных отношений все чаще стали прибегать в услугам риэлторов по недвижимости. Старые стереотипы о том, что агенты ничего не знают и ни за что не отвечают, стали уходить на второй план. Теперь поручение ведения сделки риэлтора – это экономия времени и залог успеха сделки.
Содержание
В чем состоит работа риелтора по недвижимости
Риелтор – это лицо, выступающее от агентства недвижимости и являющееся связующим звеном между сторонами будущего договора. Как правило, к услугам агента прибегают при реализации недвижимого имущества, сдачу в наем или аренду.
Он не только сводит покупателя и продавца (арендатора и арендодателя), но и ведет сделку от начала и до самого конца. Деятельность регулируется, заключенным договором между ним и лицом, желающим продать, обменять, купить или сдать недвижимость.
Личные качества
Риэлтор должен обладать определенными качествами.
Свободная ориентация в городе
Агент должен знать внутреннее строение города, характеристики и престижность районов, транспортную доступность, инфраструктуру. Также должен обладать информацией о стоимости недвижимости в разных точках города и уметь правильно определять факторы, влияющие на изменение цены.
Наличие личного транспорта
Обусловлено это разъездным характером работы, причем в больших городах это может быть ни один район, а несколько. Чтобы успевать делать как можно больше просмотров, приезжать вовремя не будет лишним иметь свой автомобиль или иной доступный вид транспорта.
Грамотность
Правильная письменная и устная речь позволит расположить клиента, так как с образованным человеком работать вдвойне приятнее и надежнее.
Умение находить общий язык с клиентом
Профессионал может не только расположить к себе клиента, но и при необходимости проявить необходимую настойчивость.
Должностные обязанности риэлтора
Работа агента по недвижимости состоит в оказании посреднических услуг. Это означает, что специалист действует по поручению своего клиента, с которым предварительно заключается договор. В нем стороны оговаривают дозволенные полномочия и оплату труда.
В зависимости от запросов клиента риелтор выстраивает свою деятельность. Так, если требуется подбор квартиры для покупателя, то агент будет искать продавцов с недвижимостью, подпадающей под заявленные требования. И наоборот, если требуется реализовать недвижимое имущество (продать, сдать в аренду), риелтор начинает искать подходящих клиентов.
Обращение в агентство недвижимости позволит не только сэкономить время, но и заключить договор в соответствии с законодательством.
На первый взгляд, может показаться, что в обязанности агента по недвижимости входит только показ жилых и коммерческих помещений. На самом деле это:
- Подбор объектов недвижимости.
- Сведение потенциальных продавца и покупателя, арендатора и арендодателя.
- Сбор необходимой документации.
- Помощь в заключение договора.
- Проверка юридической чистоты собранной и предоставленной документации.
Агент по недвижимости обязан:
- Уметь анализировать рынок недвижимости. Специалист по недвижимости должен уметь определять существующий спрос и предложение на определенные виды недвижимости. Это позволит ему правильно выстраивать стратегию ведения переговоров и заключения договора.
- Владеть подробной информацией об интересующем объекте недвижимости. Так, если арендатор желает снять коммерческое помещение за определенную цену, то риэлтор должен ему предложить такой объект с подробным описанием. Он должен изложить положительные моменты (инфраструктуру, транспортную доступность, ценовой диапазон и т.д.). Если имеются недостатки, то о них он также обязан оповестить, чтобы потом не получить негативный отзыв о своей деятельности.
- Проводить показы объектов, удовлетворяющих запросам клиента.
- По поручению клиента собирать необходимые бумаги. А также помогать в оформлении документов, излагать клиенту имеющуюся информацию о недвижимости, возможные сложности при заключении договора.
- Разрешать спорные ситуации между сторонами сделки.
- Разъяснять сторонам их права и обязанности, оповещать о сроках (заключения договора, внесения оплаты и т.д.).
- Подготавливать отчет о проделанной работе.
- Осуществлять конфиденциальность полученных данных. При получении информации от клиента, агент обязан хранить всю предоставленную информацию. Он не имеет права предоставлять ее третьим лицам, если иное не предусмотрено договором.
- Бережно относиться к предоставленным документам. Специалист по недвижимости обязан осуществить сохранность предоставленных и собранных бумаг.
За предоставленные услуги агент несет полную ответственность. Следует отметить, что наказание предусмотрено только в случае неисполнения условий договора или иных правил, установленных самим агентством в соответствии с законом.
Так, если договором было предусмотрено, что риэлтор обязан проверить документы на оригинальность, то в случае, если обнаружатся подложные бумаги, он будет обязан понести соответствующее наказание.
Какие права у риэлтора
Одновременно с обязанностями у специалиста по недвижимости появляются определенные права. К ним относятся:
- Как и любой работник, агент имеет право на получение вознаграждения за выполненную работу. Выплаты могут осуществляться в фиксированном размере, в виде оклада и процентов с продаж в определенной доле от цены сделки. На каждом этапе один из предложенных вариантов оплаты более выгоден. Так, в начале карьеры (без опыта) – оклад, при появлении навыков в работе – можно переходить и на процент со сделки.
- Риелтор вправе отказать в консультации по вопросам, которые не входят в его компетенцию или которые не оговорены в договоре.
- В случае неясности некоторых деталей сделки вправе обращаться к помощи более квалифицированного коллеги во избежание ошибок.
- Риелтор может предлагать оптимальные решения возникших проблем. Например, если клиент сильно завышает цену недвижимости, то специалист должен дипломатично объяснить, как лучше действовать в сложившейся ситуации.
Плата за услуги
Стоимость услуг не имеет определенного размера. В каждом конкретном случае, она определяется индивидуально. При определении цены учитываются несколько условий.
Количество предоставляемых услуг
Так, если клиент обратился только за подбором объектов по критериям и их просмотром, то плата будет существенно ниже. Если бы пришлось собирать документы для сделки и проводить оценку предоставленной документации на юридическую чистоту, то цена выросла бы в несколько раз.
Сложность сделки
Так, если требуется заключить две сделки одновременно, продать и сразу же купить недвижимость, то цена за работу может оказаться выше.
Сумма сделки в случае покупки
Процент вознаграждения может варьироваться от 2% – это самый низкий предел, вплоть до 10%, если сделка сложная.
Сумма месячной аренды
В случае аренды оплата за услуги составляет от 50 до 100% от суммы аренды. Так, если объект давно не могут сдать, то сумма комиссионных может быть уменьшена.
Оплата также зависит и от количества работающих агентов, чтобы свести продавца и покупателя, арендатора и арендодателя.
Какие предусмотрены соглашения
Первое, чтобы агент мог осуществлять свои обязанности от имени агентства недвижимости, с ним заключается трудовой или гражданско-правовой договор. Это позволит риэлтору пользоваться ресурсами агентства: обращаться в юридический отдел для проверки документов, использовать данные общей базы недвижимости и т.д.
Между клиентом и агентом по недвижимости заключается договор на оказание услуг. К оформлению документа следует внимательно отнестись, так как за оказанные услуги надо будет заплатить.
Поэтому перед подписанием соглашения необходимо внимательно прочитать все положения документа. При неясности, лучше обратиться к юристу за разъяснением, чтобы потом прописанные условия не вышли боком.
Определенной формы договора не предусмотрено. Поэтому каждое агентство разрабатывает свой документ. Как правило, в него включаются следующие условия:
- реквизиты сторон соглашения (со стороны риэлтора дополнительно указываются данные агентства);
- перечень полномочий агента;
- цена объекта недвижимости;
- плата за предоставленные услуги;
- список предоставляемых документов;
- перечень документации, которую риэлтор обязуется собрать;
- ответственность за несоблюдение условий соглашения;
- причины, по которых договор может быть расторгнут;
- время, на которое заключается соглашение;
- дата подписания документа.
Своими подписями стороны выражают согласия на условия договора.
Обязанности агента требуют определенной конкретики. В документе не должно быть общих фраз, позволяющих трактовать документ в сводной форме. Например, вместо слов «оказание риэлторских услуг», указание делается на конкретные обязанности «подбор вариантов, удовлетворяющих запросам клиента» и т.д.
В соглашении подробно описываются все обязанности: от анализа рынка недвижимости и подбора подходящих вариантов, до подачи документов на регистрацию. Также прописываются цены за предоставляемые услуги.
В документе следует указать размер процента от сделки, который необходимо заплатить после завершения сделки.
При указании стоимости объекта недвижимости следует также указать верхние и нижние допустимые границы цены. Так, в случае завышения цены, объект может длительно время реализовываться. Низкая цена может не удовлетворить запросам клиента.
Если специалисту по недвижимости предоставляются документы, то необходимо сделать их опись и установить ответственность за их порчу или утрату.
В случае несогласия с некоторыми пунктами договора клиент вправе на стадии обсуждения условий внести коррективы, отменив некоторые положения или добавив новые. Изменения возможны, если они не противоречат законодательству и сам агент не возражает против них.
Если клиент недоволен
Может оказаться так, что клиенту попался недобросовестный или некоммуникабельный риэлтор. На этой почве могут возникнуть конфликтные ситуации. Стороны могут сами урегулировать конфликт или обратиться к помощи третьих лиц.
В агентствах недвижимости имеется юридический отдел, занимающийся проверкой документов. Спорные моменты могут попытаться урегулировать юристы компании.
При обоснованности претензий клиент вправе обратиться к вышестоящему руководству агента с жалобой. Если договориться не получится, то клиенту, как правило, предоставляется другой специалист.
Клиент вправе и вообще отказаться от услуг агентства и выбрать другую компанию по недвижимости. В таком случае задаток остается у агентства.
Также сумма задатка остается в ситуациях, не зависящих от воли клиента (отказали в кредитовании, изменились семейные обстоятельства). Хотя, имея право корректировать договор, можно предусмотреть такой исход ситуации в свою пользу.
Если компания не реагирует на полученные жалобы и не пытается урегулировать спор, то клиент может обратиться в Комитет по решению конфликтов, состоящий из специалистов в сфере недвижимости и граждан. Содействие может оказать и Общество по защите прав потребителей.
Последней инстанцией в споре является судебная инстанция. Если будет доказаны существенные ошибки в деятельности агентства, то его могут лишить сертификата. В случае отсутствия сертификации налагается штраф в крупном размере.
Поэтому агентства стараются мирно решать возникающие проблемы.
Таким образом, риэлтор по недвижимости – это специалист, выступающий от имени агентства недвижимости и являющийся посредником между продавцом и покупателем. Деятельность агента осуществляется в соответствии с заключенным договором между им самим и клиентом. За проделанную работу риэлтор получает плату в определенном проценте от цены сделки.
