Покупка недвижимости вызывает не только чувство радости, но и страха за успех будущей сделки. Такие чувства понятны: надо знать какие документы необходимы для оформления договора, куда обращаться, как проверить чистоту сделки и другие вопросы, связанные с приобретением. Рассмотрим по порядку схему купли-продажи жилья.
Содержание
Необходимые документы
Первое, что необходимо сделать — это найти квартиру. Подобрав подходящий вариант, можно приступать к сбору документации, требующейся для проведения сделки.
Со стороны покупателя необходимо подготовить:
- Паспорт. Документ должен быть не просроченным, с правильно указанной фамилией и именем, чтоб в дальнейшем не пришлось все документы исправлять.
- Доверенность. В доверенности обязательно пропишите все полномочия, которые разрешаете совершать от своего имени. Укажите дату действия, примерно прикинув, сколько потребуется времени на оформление сделки.
- Документ, свидетельствующий о наличии брачных отношений или их расторжения.
- Свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН).
- Нотариально согласие мужа или жены на совершение сделки по покупке квартиры.
Если покупателем выступает несовершеннолетний гражданин, дополнительно потребуются следующие бумаги:
- Метрика о рождении.
- Оформленное согласие родителей на совершение сделки по приобретению недвижимости (для детей от 14 лет). До четырнадцатилетнего возраста сделки с недвижимостью совершают законные представители или опекуны в интересах ребенка.
- Разрешение органов опеки. Получение необходимо, если из собственности несовершеннолетнего выбывает имущество, а взамен приобретается новое. При покупке квартиры впервые разрешение не требуется.
По сравнению с покупателем перечень бумаг для сбора продавцом значительно больше. Это связано с тем, что помимо идентификации личности продавца, устанавливаются характеристики и юридический статус реализуемой недвижимости.
Со стороны продавца потребуются:
- Паспорт. Если собственников несколько, то документы всех владельцев.
- Доверенность, если интересы стороны представляет юрист.
- Номер налогоплательщика.
- Документ о регистрации брака или его расторжении.
- Согласие на продажу от второго супруга, если имущество приобреталось в период брачного союза.
- Свидетельство о рождении ребенка, если собственником является несовершеннолетний.
- Разрешение от органов опеки на совершение сделки.
На недвижимость необходимо предоставить:
- Договор купли-продажи квартиры. В нем указываются стороны сделки, передаваемый объект недвижимости, характеристики квартиры, стоимость, права и обязанности сторон, подписи и другие сведения.
- Документ, подтверждающий право владения и распоряжения продаваемой квартирой. До июля 2016 г. это было свидетельство о праве собственности, после выписки из ЕГРП.
- Документ, являющийся основанием приобретения в собственность недвижимости. Это может быть договор покупки, наследование, дарение и т.д.
- Технический паспорт. С 2008 г. его значение для оформления сделки не играет существенной роли, но его предоставление не будет лишним.
- Кадастровый паспорт. Представляет собой материал, характеризующий объект недвижимости (площадь, количество комнат и т.д.).
- Сведения о лицах, имеющих право пользоваться жилой площадью. Необходимо указать все зарегистрированных и желательно тех, кто проживал ранее и куда был выписан.
- Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, электрической энергии, интернета и т.д.
- Документ, подтверждающий полную оплату налога на квартиру.
Для покупки квартиры в совместной собственности
Совместная собственность – это принадлежность имущества на правах владения, пользования и распоряжения супружеской пары или фермерского хозяйства.
Совместность характеризуется доверительными отношениями.
Если недвижимость принадлежит супругам, т.е. она была приобретена в период брака на общесемейные средства, то на продажу потребуется согласие второй половинки. Оно оформляется письменно и нотариально заверяется.
Перечень остальных документов аналогичный, что и при покупке-продаже собственности, находящейся в единоличном владении.
Порядок оформления документов при покупке квартиры
Определенная последовательность действий, необходимых для заключения сделки, поможет избежать ошибок.
Предварительный договор
Предварительный договор – представляет собой документ, включающий условия, что и обычный договор купли-продажи. В нем указываются стороны сделки, предмет, который передается, его характеристики, права и обязанности сторон, срок для передачи.
Документ заключается в той же форме, что и основной.
Если время, в течение которого должен быть подписан основной договор, не обозначено в документе, то считается равным 1 году. Покупатель вправе обратиться в суд к понуждению заключения основного договора, в течение 6 месяцев, с окончания времени которое было предоставлено в добровольном порядке.
При подписании предварительного документа о продаже вносится задаток или аванс.
Оба понятия включают намерения покупателя приобрести недвижимость, и данные средства предоставляются как некоторая часть стоимости покупки.
Стоит отличать последствия не заключения основного договора. Так, при авансе, сумма возвращается обратно покупателю, если иное не предусмотрено договором.
При задатке, в случае вины продавца, деньги возвращаются в двойном размере покупателю. Наличие вины покупателя – дает основание продавцу предоставленные средства оставить себе.
Договор отчуждения и приема-передачи
Акт о передаче недвижимости – это некий документ, представляющий собой передачу квартиры новому собственнику в натуре. Одновременно отдаются ключи и бумаги, необходимые для регистрации.
Прежде чем подписать документ, надо внимательно осмотреть покупаемое жилье, удостовериться в его целостности и сохранности.
Четкой формы акта не установлено законодательством.
В документе указываются следующие данные:
- сведения о сторонах сделки;
- передаваемый объект недвижимости;
- характеристики квартиры;
- основание передачи имущества;
- дата составления документа;
- отсутствие претензий;
- подписи сторон.
Акт составляется в двух экземплярах.
Государственная регистрация
Заключительным этапом оформления документов при покупке квартиры является государственная регистрация.
Регистрируется не сам договор, а право собственности, которое переходит к новому владельцу.
Подать документы можно через многофункциональный центр или Росреестр. В регистрирующий орган документация может быть направлена заказным письмом. О получении письма отправителю будет вручено уведомление.
При таком способе официальные бумаги предварительно заверяются у нотариуса.
При личной подаче предоставляются как копии, так и оригиналы. О принятии документации выдается расписка.
Помимо подачи документов, необходимо написать заявление о регистрации права собственности на нового владельца, а также приложить оплаченную государственную пошлину.
Процесс упрощается, если оформлением сделки занимается нотариус. Он участвует в составлении договора, проверяет подлинность документов, заверяет положения документа. С согласия покупателя передает документы на регистрацию в Росреестр.
При покупке квартиры оформление документов занимает не более 1 месяца.
Проверив оригинальность бумаг, основания передачи собственности, отсутствия причин, препятствующих заключению сделки и переходу прав, регистрирующий орган принимает решение о выдаче выписки из Единого реестра прав на недвижимость, подтверждающей право собственности на квартиру покупателем.
Проверка юридической чистоты сделки
При покупке недвижимости необходимо проверять все данный о квартире и документах на нее. Поэтому перед подписанием договора проверьте:
- Имеются ли у продавца законные права на распоряжение квартирой. Следует проверить основания приобретения недвижимости в собственность. Например, прошел ли шестимесячный срок с момента открытия наследства, является собственник единоличным, имеет ли право реализации т.д.
- Вменяемость лица, которое продает имущество. Справку можно получить в психдиспансере. Если в последующем вскроется факт, что сделка была заключена с недееспособным, то она будет признана недействительной в судебном порядке.
- Имеется ли судебное решение и будет ли оно обжаловаться в вышестоящую инстанцию, если право собственности устанавливается через суд. В противном случае собственником квартиры может оказаться совершенно иное лицо. И тогда полученное придется вернуть законному владельцу.
- Получено ли согласие других собственников на продажу жилья. Его можно получить, отправив заказное письмо с уведомление о продаже недвижимости с условиями сделки или получить лично согласие на продажу.
- Кто был прописан и куда выписан. В целях продажи некоторые лица в силу своей неосведомленности могут быть выписаны из квартиры. Например, граждане, находящиеся в местах лишения свободы, несовершеннолетние, недееспособные и т.д.
- Имеется ли зарегистрированный брак. При заключении сделки в период брака требуется нотариально-удостоверенное согласие супруга.
- Не подлежит ли недвижимость конфискации вследствие преступного деяния ее владельца.
- Находится ли объект недвижимости в залоге у банка или физических лиц.
- Подлинность предоставляемых документов. Для этого надо обратиться в органы, которые их выдали, и узнать интересующую информацию.
Стоимость услуг
Цена может колебаться в зависимости от числа специалистов, помогающих провести сделку и самой стоимости недвижимости:
- При обращении к юристу придется отдать сумму от 20 до 50 тыс. руб. в зависимости от того насколько он будет задействован. Если собрать и проверить документы, то цена соответственно ниже, если участвовать в иных действиях, то дороже.
- Услуги нотариуса обойдутся в сумму, превышающую 7 тыс. руб. Дополнительно потребуются денежные средства на заверение документов, заключение предварительно договора и т.д.
- Оформление доверенности выйдет в 500 руб.
- Государственная пошлина равна 2 тыс. руб. Ее оплата по соглашению сторон может быть поделена поровну.
- При покупке жилья на вторичном рынке потребуется провести оценку недвижимости. Ценник начинается от 15 тыс. руб.
- Оплата услуг риелторского агентства выйдет в 5-10% от стоимости жилья.
В зависимости от конкретной ситуации сумма, необходимая для проведения сделки по купле-продаже, может оказаться меньше или больше.
Таким образом, оформление сделки купли-продажи недвижимости сложный процесс, требующий определенных знаний и навыков. Следование определенному алгоритму: сбор необходимой документации, установление последовательности оформления документов при покупке квартиры, юридическая проверка подлинности и законности позволит получить в свои владения квартиру, не отягощенную чужими правами.
