Переполненность дворов автомобилями, проблемы с парковкой подталкивают многих автовладельцев к приобретению гаража. Гараж – это определенный вид недвижимости, предназначенный для хранения машины. Поэтому сделка по купле-продаже имеет свои особенности, присущие только гаражным постройкам.
Содержание
Обязательно ли оформлять договор
Реализация недвижимости означает не только передачу имущества новому владельцу по факту, но и перерегистрацию прав.
Права на недвижимость подлежат регистрации в Росреестре. Это означает, что за собственником закрепляется не только право владения и пользования, но и свободного распоряжения. Документом, подтверждающим владение, до недавнего времени было свидетельство.
После июля 2016 года, выдача свидетельств была отменена и единственным подтверждением собственнических прав стала выписка из реестра. Документ оформляется на простом бумажном бланке и выдается при предъявлении оплаченной государственной пошлины (при первичной выдаче налог не взимается).
В случае, если у продавца отсутствует документ, подтверждающий право собственности на гараж, заключение договора с переходом прав на нового владельца становится невозможным.
На практике при такой ситуации применяется следующий ход. Если гараж находится в ГСК, то у владельцев гаражей есть членские книжки, подтверждающие владение гаражным строением. При покупке гаража продавец в таком случае выходит из кооператива, а покупатель вступает в новые члены и получает строение в пользование.
Стоит отметить, что будет осуществляться именно пользование, а не полное распоряжение новым приобретением. Обусловлено это тем, что право собственности на гараж к новому лицу не перейдет, т.к. изначально право не было зарегистрировано за продавцом.
Поэтому от такой покупки лучше воздержаться, чтобы в скором времени не остаться без недвижимости.
Документация, необходимая для продажи
Перед заключением договора следует проверить наличие бумаг, необходимых для купли-продажи. К ним относятся:
- Документ, удостоверяющий личность продавца – паспорт или документ, его временно заменяющий. Фотография должна соответствовать реальному лицу, не должно быть помарок и следов склеивания.
- Доверенность, если продавец действует через доверенное лицо. Документ, оформляется в нотариальной конторе.
- Свидетельство о рождении, если продающей стороной является несовершеннолетний гражданин.
- Согласие опекунских органов на заключение сделки, если собственниками реализуемого имущества является ребенок или недееспособное лицо.
- Нотариально оформленное согласие супруга/супруги на продажу имущества, если собственность является общей совместной, т.е. приобретенный в период бака на средства, полученные в это время.
- Нотариальные отказы или уведомления (если направлялось предложение о продаже заказным письмом) в случае, если гараж находится в долевой собственности.
- Выписка о праве собственности на реализуемый объект. С июля 2016 года только выписка является подтверждающим собственнические права документом.
- Кадастровый план и паспорт на гараж.
- Документ, являющийся основанием получения в собственность гаражной постройки (свидетельство о наследстве, дарственная, рента и т.д.).
- Если земельный участок, находящийся под гаражом, не является собственностью, то документ, на основании которого настоящий собственник им пользуется. Например, договор аренды. Если на землю оформлены права, то на нее необходима выписка из реестра, а также кадастровая документация.
Это основной пакет документов. В зависимости от конкретной ситуации перечень может быть дополнен или изменен.
Обязанность по сбору необходимых бумаг лежит на продавце.
Действия со стороны покупателя
После проверки предоставленных продавцом документов, заключается договор покупки.
В договоре указываются следующие данные:
- Паспортные данные сторон.
- Подробное описание объекта продажи: адрес нахождения, характеристики и т.д.
- Цена, по которой недвижимость реализуется.
- Права и обязанности сторон при заключении договора или в случае не заключения.
- Дата подписания договора.
- Подписи сторон с расшифровкой.
Документ подготавливается в 3 экземплярах: один продавцу, один покупателю и для регистрирующего органа.
Договор заключается в письменной форме. Для надежности его можно заверить в нотариальной конторе. Это даст возможность убедиться в честности продавца, т.к. нотариус еще раз перепроверит всю предоставленную документацию.
Регистрировать договор не обязательно. Только переход прав на объект подлежит государственной регистрации.
Помимо самого договора, потребуются следующие бумаги:
- Квитанция об оплате государственного налога за проведение регистрационных действий.
- Заявление в регистрирующий орган для закрепления прав за новым собственником.
- Акт приема-передачи гаражного строения.
- Паспорт покупателя.
Одновременно предоставляются документы, которые обязан был подготовить продавец:
- Паспорт продавца или иной документ, удостоверяющий личность (свидетельство о рождении).
- Доверенность, если действия осуществляются через доверенное лицо.
- Согласие супруга, если требуется в силу закона.
- Разрешение опеки на реализацию имущества несовершеннолетнего или недееспособного лица.
- Документ о праве собственности на гараж.
- Бумаги, являющиеся основанием получения строения в собственность.
- Документация на землю.
- Кадастровая документация на гараж и земельный участок, если он находится в собственности и т.д.
Документы подаются:
- В регистрирующий орган.
- В Многофункциональный центр.
Заявление и документы предоставляются:
- Лично или через представителя. Для этого необходимо обратиться в указанные органы, причем по новым правилам документы подаются в любом районе города (ранее бумаги подавались по месту нахождения имущества). О принятии документации выдается расписка, в которой указываются принятые бумаги, а также данные специалиста, осуществлявшего прием.
- Через почтовое отделение. Документы направляются заказным письмом с описью. Датой получения является число, указанное на вернувшемся уведомлении.
- Через интернет-сервисы. Для этого необходимо зарегистрироваться на портале по предоставлению государственных и муниципальных услуг. Подача бумаг осуществляется при наличии электронной подписи.
Право собственности регистрируется в течение 7 дней. По истечении отведенного времени можно получить выписку о праве собственности на гараж.
Как действовать, если нет документов
Обязанность по предоставлению всей необходимой документации для заключения договора возлагается на продавца. В случае отсутствия оформления гаража в собственность надлежащим образом, это не позволяет передать объект недвижимости в собственность иному лицу. При наличии членской книжки в гаражном кооперативе, владельцу сначала необходимо оформить право собственности на себя.
Для этого необходимо собрать следующие бумаги:
- Документ, подтверждающий личность.
- Справку от председателя кооператива о полной выплате членских взносов.
- Оформленную кадастровую документацию. Для этого необходимо пригласить специалиста для проведения необходимых замеров, на основании которых составляется план и оформляется паспорт на строение.
- Чек об оплате государственной пошлины.
- Заявление в регистрационный орган для проведения регистрации прав на объект недвижимости.
Для оформления прав необходимо обратиться в Росреестр.
Сложнее обстоит дело, если ни одно строение не было оформлено в кооперативе в собственность. В такой ситуации потребуются:
- устав гаражного кооператива;
- выписка из реестра юридических лиц;
- свидетельство о постановке на учет в налоговой службе;
- решение о назначении председателя;
- документ, на основании которого осуществляется пользование земельным участком;
- разрешительная документация на возведение гаражных построек;
- акт ввода в эксплуатацию гаражей.
Особенности покупки
Месторасположение гаража оказывает влияние на заключение договора.
Отдельно стоящий гараж
Приобретение недвижимости всегда подразумевает долгосрочное вложение денежных средств. Поэтому, совершая покупку гаража, стоит обратить внимание на сам земельный участок, расположенный под ним.
Земля может находиться в собственности у продавца, тогда этому будет подтверждение в виде выписки из Росреестра, или иного лица, которое предоставляет ее во временное пользование.
Если участок находится в собственности (приватизирован или приобретен иным законным путем), то вместе с расположенным на нем строении переходит в собственность к новому владельцу.
Иначе обстоит дело, если земельный участок не является собственностью продавца. Как правило, такая земля предоставляется в пользование на определенный срок. В такой ситуации при заключении договора купли-продажи гаража, строение переходит во владения к покупателю, а договор аренды на землю переоформляется на новое лицо.
Чтобы обезопасить сделку, перед подписанием всех документов необходимо ознакомиться со сроком пользования землей и узнать, продлевался ли договор ранее. Если срок предоставления земли обозначен в несколько десятков лет, то такая сделка является более надежной, т.к. покупатель сможет использовать землю длительный срок.
В случае краткосрочной аренды лучше отказаться от приобретения, т.к. после расторжения договора земельный участок отойдет к законному правообладателю, а собственник гаражной постройки останется без него.
Исключение могут составлять гаражи из железных листов, которые можно перевести на новое место. Но и в таком случае будут свои потери: придется заплатить за перевоз, сбор и разбор конструкции, да и за сам гараж изначально будет переплачено, т.к. по умолчанию право пользоваться землей будет включено в оплату.
Проще обстоит дело с гаражами, построенными на дачных участках. До 2020 года продлена приватизация земельных участков по закону о «дачной амнистии». Самовольно возведенные строения также можно приватизировать, воспользовавшись законом о приватизации. В отношении строений он продлен до 2018 года.
Постройки в гаражном кооперативе
Гаражи в кооперативе представляют собой линейку соединенных или отдельно стоящих гаражей, расположенных, как правило, на арендованной земле. Это означает, что по истечении срока аренды и не продления его на новый срок, при необходимости гаражи могут быть снесены.
При покупке гаражного строения в кооперативе, покупатель становится новым его членом. Вступление в ряды кооператива осуществляется после передачи денежных средств за покупку: продавец выходит из кооператива, а покупатель становиться новым членом и получает членскую книжку, свидетельствующую об этом.
Чтобы покупка была в рамках закона, гараж должен быть поставлен на кадастровый учёт.
Чтобы оформить гараж в собственность, необходимо получение владельческих прав на земельный участок. Так, если гаражные постройки расположены друг от друга на некотором расстоянии, то можно приватизировать часть земли, находящейся под гаражом. Сложнее обстоит дело, если строения представляют собой единую конструкцию. В такой ситуации приватизация невозможно без взаимного согласия всех владельцев.
Таким образом, покупка (продажа) гаража имеет свои особенности в зависимости от количества предоставляемой документации и места расположения. Перед подписанием договора обязательно необходимо изучить собранные продавцом документы, особенно следует обратить внимание на статус земельного участка, расположенного под строением, а также на документы о праве собственности.
Переход прав регистрируется в Росреестре. Покупатель становится полноправным владельцем после получения выписки.
