Узнаем, как правильно сделать оформление сделки купли-продажи земельного участка

Total
0
Shares

Продажа или покупка дачного участка, как и любая другая сделка, имеет свои тонкости. Знание подводных камней позволит избежать неприятностей в будущем.

Алгоритм действий при купле или продаже садового участка

От момента возникновения намерения реализовать участок и до получения денежных средств, а для покупателя – регистрации права собственности, уйдет определенное время. Скорость зависит от имеющихся на руках документов, их соответствия друг другу и закону.

Действия осуществляются по следующему плану:

  • Сбор документации, требующейся для заключения договора.
  • Проверка бумаг на соответствие законодательству, идентичность сведений в разных документах (совпадение площади участка в паспорте и в плане), оригинальность документации (не являются ли справки фальшивыми, с исправлениями, с окончанием срока действия и т. д.). Покупатель вправе поручить проверку специалисту, разбирающемуся в вопросах юриспруденции, или заняться проверкой самостоятельно. Для этого он может обратиться в органы вместе с продавцом и проверить действительно ли выдавались документы и как давно. При имеющихся несоответствиях сообщить продавцу, чтобы тот устранил ошибки.
  • Заключение предварительного договора купли-продажи. В него включаются все условия сделки, а также оговаривается время заключения основного документа.
  • Подписание договора купли-продажи. Определить, когда осуществиться фактическая передача участка: в момент подписания документа или после государственной регистрации, а также передачу денег.
  • Оплата пошлины в государственный бюджет и предоставить документацию для регистрации.
  • Оплата расчета с продавцом, если на предыдущих этапах он не был совершен.
  • Получение выписки о регистрации права собственности.

Изложенная последовательность примерная, пункт с заключением предварительного договора также не является обязательным условием.

Документация для продажи садового участка

Перед тем как заключить договор (основной или предварительный) следует собрать и изучить информацию о реализуемом участке.

Потребуются следующие документы:

  1. Паспорт продавца. В документе не должно быть помарок. Лицо, продающее участок и фотография в паспорте должны совпадать.
  2. Доверенность, если интересы одной из сторон представляет третье лицо. Документ оформляется в нотариальной конторе. В нем прописываются: данные сторон, срок действия, спектр полномочий.
  3. Нотариально оформленное согласие второго супруга, если реализуемое имущество находится в общесемейной собственности.
  4. Письменное разрешение опекунских органов, если собственность принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину.
  5. Оформленные нотариальные отказы других сособственников, если продается часть участка. Нотариальные отказы могут быть заменены почтовым уведомлением, свидетельствующими о нежелании покупать предложенную долю.
  6. Кадастровая документация: паспорт и план. Если документы были получены более 5 лет назад или на участке были возведены новые постройки, то их следует поменять. В том случае, если идентифицирующие документы на участок не были получены, то следует обратиться в Кадастровую палату. Приглашенный специалист произведет необходимые замеры, сделает отметки, на основании собранной информации подготавливается кадастровая документация.
  7. Документ, на основании которого объект продажи изначально поступил в собственность продавца. Это могут быть безвозмездные сделки (дарение, наследство) и возмездные договоры (покупки, мены и т. д.).
  8. Выписка о праве собственности или свидетельство. До июля 2016 года документом, подтверждающим собственнические права, являлось свидетельство. Поэтому его можно предоставить при оформлении договора, но одновременно с ним следует предоставить и выписку из Росреестра. Именно в выписке будет актуальная информация, касаемо участка (его границ, владельца, местонахождения и т. д.).
  9. Справка из налогового органа об отсутствии задолженности по налоговым сборам.
  10. Выписка из Росреестра об отсутствии обременений на земельном участке.

Если садовый или дачный участок реализуется с имеющимися строениями, то потребуются выписки о праве собственности на объекты, а также кадастровая документация на них.

После проверки документов стороны переходят к следующему этапу – заключению предварительного или основного договора.

Для чего нужен предварительный договор

Суть преддоговорных отношений состоит в том, что в документе, заключаемом между сторонами, содержатся все условия, что и в основном договоре.

Основными составляющими является объект и цена.

Координаты дачного участка должны быть четко определены и прописаны в договоре: почтовый адрес, а также кадастровый номер. Следует проверить, чтобы заявленные границы действительно совпадали. Для этого необходимо выехать на место и осмотреть участок, а в Кадастровой палате получить сведения, касаемо земли.

Помимо границ, необходимо прописать и назначение земель. Так, если покупатель желает приобрести садовый участок, то его не заинтересует земля, на которой запрещено возводить строения, а также заниматься выращиванием продукции для себя.

Необходимо поинтересоваться и судьбой соседних зон. Может оказаться, что поблизости собираются построить коровник, в дальнейшем это может оказаться неприятной неожиданностью.

Цена определяется соглашением сторон. Продавец вправе назначить определенную цену, а приобретатель, путем торгов, снизить ее и купить участок.

В договоре оговаривается время, по истечении которого должен быть заключен основной документ. Если время не определено, то по умолчанию, срок считается равным 1 году.

В подтверждение своих намерений стороны могут заключить договор о задатке или авансе.

Задаток является денежной суммой, которую передают в счет причитающегося продавцу. Он обеспечивает заключение договора. В случае отказа от заключения сделки, задаток остается у той стороны, которая получила отказ. Например, если покупатель передумал, то задаток остается у продавца. Если продавец нашел других покупателей, то он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Аванс является суммой, которая вносится в счет будущего приобретения. При отказе от договора деньги возвращаются обратно покупателю.

Заключение основного договора

Договор составляется в письменном виде. Документ может быть нотариально заверен, но это не является обязательной процедурой.

Договор состоит из следующих пунктов:

  • паспортные данные сторон сделки;
  • объект купли-продажи;
  • стоимость продаваемого участка;
  • права и обязанности сторон;
  • дата заключения документа;
  • подписи с расшифровкой.

В договоре следует прописать имеющиеся обременения, а также время передачи участка новому владельцу.

Проведение регистрации

Заключительным этапом является регистрация права собственности.

Для этого необходимо в регистрирующие органы предоставить документацию, которая была ранее собрана. Вместе с ней необходимо приложить пошлину за предоставление услуг по регистрации и договор продажи в 3 экземплярах.

Документацию можно подать:

  • Лично или через представителя, обратившись в Многофункциональный центр или непосредственно в Росреестр. По новым правилам подача бумаг происходи вне зависимости от места расположения земельного участка.
  • Заказным письмом с уведомлением.
  • Через портал государственных услуг при наличии электронной подписи.

При личной подаче документов выдается расписка. В ней указываются: дата принятия, кто принял, какие документы и когда будет готов результат.

В положенное время заявитель обязан явиться за выпиской. С июля 2016 года выписка является единственным документом, выдаваемым в подтверждение собственнических прав.

Правовые нюансы

Сделка в судебном порядке может быть отменена или цена соразмерно уменьшена, если:

  • Продавец умолчал о целевом назначении земельного участка, а это принципиально для покупателя.
  • Деятельность на соседних территориях оказывает влияние на приобретаемую зону.
  • На земле имеются обременения, о которых покупателю не было сообщено.
  • Запрещено производить строительные работы (а покупатель собирался построить дачу) и т. д.

Есть свои особенности и при реализации участка с домом.

Дом в собственности, а участок в пользовании

В таком случае прав пожизненного пользования или наследования тесно связано с определенной личностью. Иному лицу по договору продажи не может быть передано. При покупке дома без участка чревато тем, что:

  • покупатель придется обращаться в администрацию района с заявлением о заключении договора аренды земельного участка;
  • выкупить предоставленную землю по кадастровой стоимости;
  • оформить участок в свою собственность.

Идеальным вариантом является проведение всей процедуры продавцом. Это обусловлено тем, что:

  • продавец имеет право один раз в жизни бесплатно приватизировать участок, т. е. он ничего не теряет;
  • за счет земли, полученной в собственность, увеличить стоимость объекта продажи.

Таким образом, обе стороны остаются в «плюсе».

Реализация дома и части участка

Строение и земля тесно связаны. Поэтому при реализации дома вместе с ним переходит в собственность и земельный участок, расположенный под ним. Если требуется продать только долю участка, то необходимо землю разделить, и каждый участок поставить на кадастровый учет.

Только после получения документов на каждую зону, можно провести сделку. Следует отметить, что не во всех случаях допускается раздел. Это связано с определенными нормами, которые устанавливают минимально значение земельного надела.

Каждый случай индивидуален. При определенных обстоятельствах могут быть и иные юридические нюансы. Поэтому в случае сомнений или неясностей лучше обратиться к специалисту за консультацией, чтобы не совершить ошибки.

Таким образом, оформление в собственность дачного участка начинается со сбора необходимых документов и их юридической оценки, а заканчивается регистрацией права собственности.

На каждом из этапов могут возникнуть сложности. Если уровень юридической грамотности сторон сделки не позволяет самостоятельно решить проблему, то лучше обратиться к квалифицированному специалисту. Правильно оформленный договор позволит избежать судебных тяжб в дальнейшем.