Продажа или покупка дачного участка, как и любая другая сделка, имеет свои тонкости. Знание подводных камней позволит избежать неприятностей в будущем.
Содержание
Алгоритм действий при купле или продаже садового участка
От момента возникновения намерения реализовать участок и до получения денежных средств, а для покупателя – регистрации права собственности, уйдет определенное время. Скорость зависит от имеющихся на руках документов, их соответствия друг другу и закону.
Действия осуществляются по следующему плану:
- Сбор документации, требующейся для заключения договора.
- Проверка бумаг на соответствие законодательству, идентичность сведений в разных документах (совпадение площади участка в паспорте и в плане), оригинальность документации (не являются ли справки фальшивыми, с исправлениями, с окончанием срока действия и т. д.). Покупатель вправе поручить проверку специалисту, разбирающемуся в вопросах юриспруденции, или заняться проверкой самостоятельно. Для этого он может обратиться в органы вместе с продавцом и проверить действительно ли выдавались документы и как давно. При имеющихся несоответствиях сообщить продавцу, чтобы тот устранил ошибки.
- Заключение предварительного договора купли-продажи. В него включаются все условия сделки, а также оговаривается время заключения основного документа.
- Подписание договора купли-продажи. Определить, когда осуществиться фактическая передача участка: в момент подписания документа или после государственной регистрации, а также передачу денег.
- Оплата пошлины в государственный бюджет и предоставить документацию для регистрации.
- Оплата расчета с продавцом, если на предыдущих этапах он не был совершен.
- Получение выписки о регистрации права собственности.
Изложенная последовательность примерная, пункт с заключением предварительного договора также не является обязательным условием.
Документация для продажи садового участка
Перед тем как заключить договор (основной или предварительный) следует собрать и изучить информацию о реализуемом участке.
Потребуются следующие документы:
- Паспорт продавца. В документе не должно быть помарок. Лицо, продающее участок и фотография в паспорте должны совпадать.
- Доверенность, если интересы одной из сторон представляет третье лицо. Документ оформляется в нотариальной конторе. В нем прописываются: данные сторон, срок действия, спектр полномочий.
- Нотариально оформленное согласие второго супруга, если реализуемое имущество находится в общесемейной собственности.
- Письменное разрешение опекунских органов, если собственность принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину.
- Оформленные нотариальные отказы других сособственников, если продается часть участка. Нотариальные отказы могут быть заменены почтовым уведомлением, свидетельствующими о нежелании покупать предложенную долю.
- Кадастровая документация: паспорт и план. Если документы были получены более 5 лет назад или на участке были возведены новые постройки, то их следует поменять. В том случае, если идентифицирующие документы на участок не были получены, то следует обратиться в Кадастровую палату. Приглашенный специалист произведет необходимые замеры, сделает отметки, на основании собранной информации подготавливается кадастровая документация.
- Документ, на основании которого объект продажи изначально поступил в собственность продавца. Это могут быть безвозмездные сделки (дарение, наследство) и возмездные договоры (покупки, мены и т. д.).
- Выписка о праве собственности или свидетельство. До июля 2016 года документом, подтверждающим собственнические права, являлось свидетельство. Поэтому его можно предоставить при оформлении договора, но одновременно с ним следует предоставить и выписку из Росреестра. Именно в выписке будет актуальная информация, касаемо участка (его границ, владельца, местонахождения и т. д.).
- Справка из налогового органа об отсутствии задолженности по налоговым сборам.
- Выписка из Росреестра об отсутствии обременений на земельном участке.
Если садовый или дачный участок реализуется с имеющимися строениями, то потребуются выписки о праве собственности на объекты, а также кадастровая документация на них.
После проверки документов стороны переходят к следующему этапу – заключению предварительного или основного договора.
Для чего нужен предварительный договор
Суть преддоговорных отношений состоит в том, что в документе, заключаемом между сторонами, содержатся все условия, что и в основном договоре.
Основными составляющими является объект и цена.
Координаты дачного участка должны быть четко определены и прописаны в договоре: почтовый адрес, а также кадастровый номер. Следует проверить, чтобы заявленные границы действительно совпадали. Для этого необходимо выехать на место и осмотреть участок, а в Кадастровой палате получить сведения, касаемо земли.
Помимо границ, необходимо прописать и назначение земель. Так, если покупатель желает приобрести садовый участок, то его не заинтересует земля, на которой запрещено возводить строения, а также заниматься выращиванием продукции для себя.
Необходимо поинтересоваться и судьбой соседних зон. Может оказаться, что поблизости собираются построить коровник, в дальнейшем это может оказаться неприятной неожиданностью.
Цена определяется соглашением сторон. Продавец вправе назначить определенную цену, а приобретатель, путем торгов, снизить ее и купить участок.
В договоре оговаривается время, по истечении которого должен быть заключен основной документ. Если время не определено, то по умолчанию, срок считается равным 1 году.
В подтверждение своих намерений стороны могут заключить договор о задатке или авансе.
Задаток является денежной суммой, которую передают в счет причитающегося продавцу. Он обеспечивает заключение договора. В случае отказа от заключения сделки, задаток остается у той стороны, которая получила отказ. Например, если покупатель передумал, то задаток остается у продавца. Если продавец нашел других покупателей, то он обязан вернуть задаток в двойном размере.
Аванс является суммой, которая вносится в счет будущего приобретения. При отказе от договора деньги возвращаются обратно покупателю.
Заключение основного договора
Договор составляется в письменном виде. Документ может быть нотариально заверен, но это не является обязательной процедурой.
Договор состоит из следующих пунктов:
- паспортные данные сторон сделки;
- объект купли-продажи;
- стоимость продаваемого участка;
- права и обязанности сторон;
- дата заключения документа;
- подписи с расшифровкой.
В договоре следует прописать имеющиеся обременения, а также время передачи участка новому владельцу.
Проведение регистрации
Заключительным этапом является регистрация права собственности.
Для этого необходимо в регистрирующие органы предоставить документацию, которая была ранее собрана. Вместе с ней необходимо приложить пошлину за предоставление услуг по регистрации и договор продажи в 3 экземплярах.
Документацию можно подать:
- Лично или через представителя, обратившись в Многофункциональный центр или непосредственно в Росреестр. По новым правилам подача бумаг происходи вне зависимости от места расположения земельного участка.
- Заказным письмом с уведомлением.
- Через портал государственных услуг при наличии электронной подписи.
При личной подаче документов выдается расписка. В ней указываются: дата принятия, кто принял, какие документы и когда будет готов результат.
В положенное время заявитель обязан явиться за выпиской. С июля 2016 года выписка является единственным документом, выдаваемым в подтверждение собственнических прав.
Правовые нюансы
Сделка в судебном порядке может быть отменена или цена соразмерно уменьшена, если:
- Продавец умолчал о целевом назначении земельного участка, а это принципиально для покупателя.
- Деятельность на соседних территориях оказывает влияние на приобретаемую зону.
- На земле имеются обременения, о которых покупателю не было сообщено.
- Запрещено производить строительные работы (а покупатель собирался построить дачу) и т. д.
Есть свои особенности и при реализации участка с домом.
Дом в собственности, а участок в пользовании
В таком случае прав пожизненного пользования или наследования тесно связано с определенной личностью. Иному лицу по договору продажи не может быть передано. При покупке дома без участка чревато тем, что:
- покупатель придется обращаться в администрацию района с заявлением о заключении договора аренды земельного участка;
- выкупить предоставленную землю по кадастровой стоимости;
- оформить участок в свою собственность.
Идеальным вариантом является проведение всей процедуры продавцом. Это обусловлено тем, что:
- продавец имеет право один раз в жизни бесплатно приватизировать участок, т. е. он ничего не теряет;
- за счет земли, полученной в собственность, увеличить стоимость объекта продажи.
Таким образом, обе стороны остаются в «плюсе».
Реализация дома и части участка
Строение и земля тесно связаны. Поэтому при реализации дома вместе с ним переходит в собственность и земельный участок, расположенный под ним. Если требуется продать только долю участка, то необходимо землю разделить, и каждый участок поставить на кадастровый учет.
Только после получения документов на каждую зону, можно провести сделку. Следует отметить, что не во всех случаях допускается раздел. Это связано с определенными нормами, которые устанавливают минимально значение земельного надела.
Каждый случай индивидуален. При определенных обстоятельствах могут быть и иные юридические нюансы. Поэтому в случае сомнений или неясностей лучше обратиться к специалисту за консультацией, чтобы не совершить ошибки.
Таким образом, оформление в собственность дачного участка начинается со сбора необходимых документов и их юридической оценки, а заканчивается регистрацией права собственности.
На каждом из этапов могут возникнуть сложности. Если уровень юридической грамотности сторон сделки не позволяет самостоятельно решить проблему, то лучше обратиться к квалифицированному специалисту. Правильно оформленный договор позволит избежать судебных тяжб в дальнейшем.
