Инструкция по оформлению квартиры в собственность в новостройке

Total
0
Shares

Юридическая среда рассматривает покупку нового жилья как более безопасную сделку по сравнению с приобретением квартиры у правообладателей. Но получение прав собственности в новостройке – длительный и трудоемкий процесс, ввиду того, что покупая квартиру у застройщика, дольщик автоматически не становится собственником площадей. По сути, покупка площадей у строительной компании является лишь предпосылкой для регистрации права собственности на квартиру в новостройке. Процесс получения права имеет множество тонкостей.

Когда можно начать оформлять квартиру в новостройке как собственность

По законодательству, застройщик не вправе напрямую продать помещение как собственность, и поэтому с покупателем заключается только соглашение долевого участия. Юридически строительная компания обязана лишь получить документ, разрешающий эксплуатировать дом, для подтверждения соблюдения технологии строительства и безопасности здания. Поэтому получение собственности на квартиру новостройки производится покупателем самостоятельно.

Сразу после утверждения эксплуатационной пригодности здания можно получить помещение как имущество. Перед тем как оформить квартиру в новостройке в собственность, потенциальный владелец помещений должен посетить БТИ. Бюро составляет на жилье технический паспорт, где прописывается основная информация о состоянии помещения, его площадях, габаритах и планировке.

Если во время проверки возникают расхождения с информацией, указанной в договоре долевого участия, следует их устранять сразу же: при увеличении реальной площади после повторного замера доплачивает разницу покупатель, при уменьшении – застройщик возвращает часть средств. Следует внимательно осмотреть помещение на предмет недочетов перед подписанием договора передачи жилого имущества, так как после составления акта к застройщику по качеству работ нельзя будет предъявить претензии.

При инвентаризации помещения БТИ большое значение имеет месторасположение дома и его тип. Частный дом обязательно ставится на кадастровый учет. Если новостройка расположена на дачном участке, то постановка на кадастровый учет не требуется.

Для дома на земле, предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства или для индивидуального жилищного строительства, составляются технический паспорт и кадастр. Нужно учитывать земельное положение объекта, постольку от этого зависит для каждого конкретного случая то, как именно получить в собственность квартиру в новостройке.

После приобретения квартиры встает вопрос о протоколировании прав собственности. Данная процедура означает регистрацию прав на владение помещением в Федеральной регистрационной службе. Часто данный этап затягивается ввиду длительной сдачи застройщиком дома в пользование и согласования всех документов на жилье.

Документы, которые необходимы при получении права собственности

Необходимо несколько пакетов документов.

Регистрационный пакет документов новостройки

Без полного пакета документов, утверждающего эксплуатационную пригодность дома, невозможно оформить квартиру в новостройке как собственность. Поэтому нужно проследить, чтобы не позднее чем через 2 года после окончания строительства застройщик мог предъявить следующие документы:

  • Протокол распределения недвижимого имущества.
  • Технический паспорт здания.
  • Разрешение на эксплуатацию.
  • Передаточный акт на новостройку.
  • Присвоение адреса и кадастрового номера.

Если застройщик не представляет указанные документы, то существует 2 пути получения прав – досудебный и судебный.  До суда застройщику направляется письменная претензия. Если он отказывается выполнить условия, дело передается в суд. Многие застройщики сами предлагают дольщикам начать суд для ускорения процесса регистрации новостройки.

Причиной судебного обращения указывается невозможность регистрации собственности по причине бездействия застройщика. По решению суда, удовлетворившему иск покупателя, можно начинать собирать регистрационный пакет: прежде чем начать оформление права собственности на квартиру в новостройке, следует собрать нужные бумаги на конкретное купленное помещение.

Документы, предоставляемые застройщиком

Часть документов, участвующих в приобретении права собственности, должен передать покупателю застройщик.

К ним относятся:

  • Договор долевого участия покупателя либо иной договор купли-продажи.
  • Технический паспорт, составленный на весь дом.
  • Документ, подтверждающий законность эксплуатации.
  • Протокол осмотра застройщиком помещений для выявления недочетов.
  • Договор приемки и передачи квартиры.

Самым важным документом является последний, так как он утверждает отсутствие взаимных претензий покупателя и застройщика. Выдается он по запросу покупателя после осмотра помещения. По факту получения бумаг от застройщика, банка и органов опеки, дольщик начинает регистрацию квартиры в новостройке в собственность.

Документы от получателя помещения во владение

Распоряжение органов опеки потребуется, если одним из собственников станет несовершеннолетнее лицо. Текст заявления указывает причину запроса, к нему прикладывается копия свидетельства о рождении ребенка, паспортов родителей, договора доли и передаточного акта. Для получения разрешения обычно бывает достаточно двух недель.

Если помещение куплено по договору ипотеки, то нужно приложить соглашение с банком об оказании услуг кредитования. Часто Регистрационная палата перед тем, как дать возможность получить собственность на квартиру в новостройке, проверяет присутствие сотрудника банка, представляющего закладную самостоятельно. Если такого представителя нет, то документ предъявляется самим покупателем.

Следует учитывать, что сейчас зачастую квартиры дольщиков ставит на учет застройщик вместе с получением кадастра на весь дом. Если этого не было сделано, то БТИ дополнительно прописывает тех.план квартиры перед получением кадастра. При самостоятельном получении документов для оформления квартиры в новостройке в собственность требуется уплата государственной пошлины.

Потенциальным собственником квартира ставится на кадастровый учет. После повторных замеров площадей выдается кадастровый паспорт с указанной экспликацией помещения. Если имела место перепланировка, то она предварительно узаконивается. Для этого вместо документа о праве собственности представляется договор приема.

Руководство по оформлению права собственности на новую квартиру

В юриспруденции существует специальная инструкция по оформлению квартиры в собственность в новостройке.

Первый шаг — документальный

Регистрация начинается с представления пакета бумаг Росреестру. Обязательно нужен паспорт для подтверждения личности покупателя и свидетельство о рождении, если среди потенциальных собственников есть малолетние лица. Через доверенность регистрация проходит по факту наличия подтверждающего документа с его нотариально заверенной копией.

Если документы были поданы до 01.03.2015г., то кадастровый паспорт будет единственным нужным на данном этапе документом на жилье. При подаче документов позже 1 марта 2015 года, кроме кадастра понадобится договор с застройщиком (оригинал и 2 копии), передаточный акт (оригинал с 2 копиями), экспликация квартиры, а также договор с банком и разрешение органов опеки при их наличии.

Второй шаг — регистрационный

В Регистрационной палате при процедуре оформления квартиры в собственность в новостройке обязательно присутствие представителя строительной компании, поэтому застройщика о намерении получить право следует уведомить заблаговременно.

Заявление заполняется сотрудником палаты электронно, указываются паспортные данные потенциальных правообладателей, данные технического паспорта жилья и адрес дома. Указываются представленные при прошении регистрации документы. Если заявление не содержит ошибок, то оно подписывается всеми потенциальными собственниками.

Общая стоимость государственной пошлины составляет 1000 рублей вне зависимости от количества предполагаемых правообладателей. Оплатить налог можно через кассу палаты. После этого все документы – и копии, и оригиналы, кроме паспортов, при собственниках и представителе застройщика забираются сотрудником палаты под расписку с датой получения.

Обычно регистрация занимает около месяца, если нет усложняющих обстоятельств вроде ипотеки. Назначается конкретная дата, когда получение права собственности в новостройке на квартиру будет запротоколировано, и собственник сможет забрать. Для этого потребуется оригинал паспорта с выданной ранее распиской.

Распространенные причины отказа передачи в собственность

Государственные органы вправе отклонить прошение права собственности при наличии причин, из-за которых регистрация невозможна.

Чаще всего к причинам отказа относится:

  • Ложная информация о личности потенциального собственника или о приобретаемом жилье.
  • Представление не всех необходимых документов.
  • Сомнительная достоверность представленной документации.
  • Арест квартиры, на которую предполагается оформление собственности.
  • Запрет на конкретный вид имущества регистрации права собственности.

Зачастую именно неполное представление пакета документов является причиной отказа на любом этапе оформления квартиры в собственность в новостройке. Уведомление об отрицательном решении Росреестра приходит просителю в день его принятия в письменном виде с указанием причины отклонения.

Отказ можно обжаловать, если он неправомочен или нарушает законодательство, апелляции подаются через суд. Повторное предоставление документов на регистрацию права возможно сразу же, но перед тем, как оформлять квартиру в собственность в новостройке повторно, следует проверить правильность бумаг.

Возможные проблемы при покупке строящегося жилья

Перед приобретением построенной квартиры необходимо поверить добросовестность заказчика. Для этого следует узнать сроки и качество строительства других, ранее возведенных объектов, их количество и длительность сдачи в эксплуатацию. Желательно не покупать квартиру в медленно строящемся доме, особенно если строительство находится на начальном этапе. Репутация застройщика имеет значение и при получении банковского ипотечного займа – нужно точно знать, не откажется ли займодатель сотрудничать с конкретным застройщиком.

Большое значение при выборе новостройки имеет инфраструктура, а значит, и местоположение. Многие застройщики обещают развитое хозяйство вокруг дома, большое количество магазинов и школ, парковок и больниц, но не всегда это условие соблюдается.

Чтобы обезопасить себя от афер при покупке жилья, лучше заключать договор долевого участия со строительной компанией – это обезопасит жилье от продажи нескольким лицам одновременно. Вместо долевого соглашения, застройщики могут предложить договор инвестирования или соинвестирования.

Не имея права собственности, жильцы не могут распоряжаться купленной квартирой каким-либо образом, даже если квартира уже отремонтирована и отделана ими. Невозможно составление завещания и дарственной на жилплощадь, ее продажа и даже оформление прописки. Такие квартиры не имеют почтового адреса, временная прописка данную проблему не устранит, так как для такого типа документа также нужно право на собственность.

Без проведения оформления собственности на квартиру в новостройке накладываются ограничения на использование имущества как банковского залога, либо предлагаются менее удобные условия кредитования. Возможны также переплаты по кредиту ввиду того, что ипотека на недостроенное жилье облагается большими процентами, чем на квартиру, сданную в эксплуатацию.

Связано это с тем, что банку будет сложнее реализовать впоследствии недостроенную квартиру при невыплате кредита заемщиком. По окончании строительства и получению права собственности ипотечная цена, как правило, снижается на 2%, что позволяет заемщику сэкономить. Поэтому чем быстрее квартира будет оформлена, тем меньше окажется переплата по ипотеке.

Отсутствие прописки может повлечь за собой проблемы с трудоустройством, оформлением детей в образовательные учреждения, получением медицинской помощи. В крупных городах отсутствие прописки может стать причиной проблем с правоохранительными органами.

Значительным недостатком непроведения оформления прав собственности на квартиру в новостройке может стать увеличение срока уплаты подоходного налога при продаже квартиры. Застройщик освобождается от уплаты налога после трехлетнего срока действия права собственности, причем отсчет начинается после него.

Если регистрация жилья даже по факту проживания в нем отсутствует, то прошедшее с момента сдачи дома время не засчитывается в трехлетний срок. При продаже квартиры это может повлечь за собой дополнительные налоговые расходы. Также до получения прав собственника льготные коммунальные платежи для покупателя и получение материнского капитала недоступны.

Если застройщик сдаст дом в пользование вовремя, то с регистрацией прав распоряжения помещением у покупателя не должно возникнуть проблем. Оформление в собственность квартиры в новостройке дает правообладателю возможность распоряжаться квартирой любым образом: продолжить проживание, обменять ее на другую, сдать, продать, завещать или подарить другому человеку.