Жилое помещение не всегда отвечает запросам о комфорте проживания своих хозяев. Для получения необходимого результата собственники совершенствуют жилое пространство. Любые изменения должны отвечать требованиям безопасности и не нарушать права и интересы других жильцов.
Содержание
Перепланировка – это внесение таких изменений, которые следует отображать на техническом плане помещения.
На квартиру, дом и т. д. предусмотрена выдача кадастрового паспорта, вложением которого является технический план помещения. Он представляет собой схему, на которой расположены несущие конструкции, комнаты, кладовые и окна.
Строение здания осуществляется в соответствии с техническими и нормами безопасности. Только если помещение отвечает всем стандартам, оно сдается в эксплуатацию. Следовательно, самостоятельное внесение изменений в строении помещения требует получения разрешения на осуществление процедуры.
Более упрощенный вариант, это проведение косметического ремонта, когда произведенные изменения не требуется вносить в технический план. Например, укладывание паркета, оклейка стен обоями, замена сантехники и т. д.
Некоторые виды работ требуют предварительного уведомления соответствующих органов о предстоящем ремонте. Например, заделывание дверного проема.
При проведении переустройства помещения собственник должен знать, что категорически воспрещается осуществлять. Причем добиться успеха в одобрении таких изменений не удастся даже через суд. К таким видоизменениям относятся:
- объединение квартир со сносом стены;
- расположение санузла над жилой комнатой соседей;
- увеличение пространства санитарного узла за счет жилого помещения;
- снос стены, объединяющей балкон и комнату;
- закрытие доступа к вентиляционным трубам;
- обустройство дверных проемов без усиления в несущих конструкциях.
Для проведения капитального ремонта требуется получение разрешения как из жилинспекции, так и других организаций, отвечающих за безопасность эксплуатации помещения.
После проведения работ, произошедшие изменения заносятся в технический план помещения и кадастровый паспорт. При изменении метража коррективы вносятся в реестр недвижимого имущества.
Как правильно оформить перепланировку квартиры
Выделяют 2 вида планировки:
- законную, когда разрешение получается перед проведением работ;
- незаконную, когда уже произведенные изменения узакониваются через административный орган или суд (за работы без разрешения придется уплатить штраф).
Порядок оформления перепланировки квартиры:
- собрать необходимую документацию;
- получить разрешение на проведение работ от жилинспекции и других служб, отвечающих за безопасность эксплуатации помещения;
- обратиться в кадастровую палату для получения новой кадастровой документации;
- если изменились размеры жилой площади, обратиться в Росреестр для внесения этих сведений.
Первое, что необходимо сделать – это оценить масштабы будущего ремонта. Если планируется косметический ремонт, то разрешение не требуется. В случае производства небольшого переустройства помещения (заделывание дверных проемов, замена оконных рам на стеклопакеты и т.д.) разрешительная документация не требуется, но уведомить жилинспекцию о работах желательно. В последующем это не вызовет никаких нареканий по поводу произведенных изменений.
Капитальное переустройство требует получения разрешения от административного органа или других учреждений.
Для получения разрешения необходимо предоставить следующие документы:
- технический план помещения, где будет производиться ремонт;
- кадастровая документация на квартиру или дом;
- разрешение органов по охране культурного наследия на выполнение работ, если здание имеет культурную ценность;
- согласие лиц, проживающих вместе с собственником;
- получение согласия от соседей, если этого требует закон;
- разрешительная документация от учреждений, отвечающих за безопасность (газовая служба, СЭС, и т. д.);
- сведения из Росреестра о праве собственности на помещение;
- план работ (заказывается у специализированных органов);
- заявление, в котором указывается, что планируются работы на определенном объекте недвижимости.
Документы принимаются сотрудником жилищной инспекции под расписку. В ней указывается весь перечень бумаг, дата принятия и подпись принявшего лица. Ответ подготавливается в срок, равный 45 дням. Ответ выдается лично или направляется почтой в трехдневный срок.
Разрешение действительно в течение 4-12 месяцев. Если ремонтные работы не будут проведены в обусловленное время, то получать разрешительную документацию придется сначала.
Оформление перепланировки квартиры без разрешения
В определенных случаях предусмотрена упрощенная процедура проведения ремонтных работ. В таких ситуациях применяется уведомительная процедура. Собственник недвижимости направляет письмо в жилинспецию о том, что собирается провести некоторые виды работ, не требующие получения разрешения. К таким работам относятся:
- заделывание дверных проемов;
- остекленение лоджий и балконов;
- конструирование дополнительных перегородок в комнатах;
- изменение общих коридоров;
- частичная разборка стен, не являющихся несущими;
- перемещение санитарно-технического оборудования в пределах отведенных для этого мест.
Уведомление необходимо для предотвращения проблем с дальнейшей реализацией имущества. Его нельзя будет продать, подарить, предоставить в залог и т. д.
Выход из сложившейся ситуации – это узаконить произведенные изменения или вернуть помещение в прежнее состояние.
Поэтому, чтобы сделка прошла как можно быстрее, все действия, установленные законом, необходимо провести заранее.
Заявление на перепланировку
Для того, чтобы узаконить переустройство необходимо написать заявление в соответствующие органы. В нем следует указать:
- данные заявителя – собственника квартиры (фио, паспортные сведения);
- адрес нахождения недвижимого имущества;
- данные доверенности, если интересы собственника представляет постороннее лицо (номер и дата составления документа);
- на каком основании осуществляется владение недвижимостью (договор соцнайма или право собственности);
- сроки и перечень работ, соблюдение проектной документации, также свободный доступ контролирующих органов;
- информацию о том, что помещение не имеет культурной ценности и может быть изменено;
- сведения обо всех прописанных лицах, а также их согласие на проводимые работы в случае проживания по договору социального найма или согласие всех сособственников;
- список прилагаемых документов.
В приеме и рассмотрении документации может быть отказано, если:
- допущены ошибки при оформлении заявления;
- составленный проект не соответствует закону (проектную документацию вправе составлять только организации, имеющие лицензию на данный вид работ);
- в проектной документации имеются несоответствия госстандартам (не учтены несущие конструкции, неправильно расположены вентиляционные шахты и т. д.);
- предоставлен неполный пакет документов;
- истек срок предъявления некоторых официальных бумаг;
- предоставлена заведомо ложная информация.
Как оформить перепланировку квартиры через суд
Если изменения в устройстве жилого помещения были произведены без разрешения уполномоченных на то органов, то узаконить перепланировку получиться только через суд.
Есть небольшая хитрость. В случае производства работ, не требующих вызова специалиста перед началом ремонта, можно оформить уже сделанное переустройство, как будто оно еще не произведено. Таким образом, удастся избежать штрафных санкций.
Исковое заявление подается по месту нахождения недвижимого имущества. Если собственников несколько человек, то в судебном производстве они будут соистцами. Права несовершеннолетних представляют законные представители или опекуны/попечители.
К иску прикладывается следующая документация:
- паспорта собственников;
- доверенность, если интересы представляет третье лицо;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимый объект;
- старый технический паспорт;
- план произведенных работ;
- заключения органов, отвечающих за безопасную эксплуатацию помещения (пожарная инстанция, СЭС, архитектурные и строительные структуры и т. д.);
- квитанция об оплате госпошлины;
- чек об оплате штрафа за незаконную перепланировку.
После вступления решения суда в законную силу, собственник вправе обратиться в Кадастровую палату и получить новый паспорт на квартиру (дом и т. д.). При необходимости (изменение метража) предоставить сведения в Росреестр, для внесения соответствующих изменений об объекте недвижимости.
Может ли суд отказать
Если произведенный ремонт соответствует техническим нормам, не ущемляет права других лиц, то его можно узаконить. Но имеется перечень изменений, которые даже в судебном порядке не получится узаконить. К таким переменам относятся:
- произведенные изменения, которые привели к ухудшению проживания;
- увеличенная нагрузка на несущие стены;
- нарушенная вентиляционная система;
- помещение, которое является аварийным или непригодным для проживания;
- строение, которое находится на балансе структуры гражданской обороны.
При неудовлетворительном решении, суд обяжет привести помещение в прежнее состояние. В противном случае оно будет реализовано на торгах.
Как оформить перепланировку квартиры в БТИ самостоятельно
БТИ – это орган, выдающий документацию на квартиру: технический план и паспорт.
Перед обращением в суд можно попытаться оформить перепланировку квартиры, обратившись в эту организацию. Перед обращением, следует оплатить штраф за самовольные действия в размере 2-2,5 тысяч рублей.
Если изменения несущественные, то их внесут на новый план и в кадастровый паспорт.
Ответственность за самовольное переустройство
Ответственность за незаконную перепланировку предусмотрена административным законодательством.
Так, для физического лица штраф предусмотрен в размере 2-2,5 тысяч рублей, для должностных лиц – 5 тысяч рублей, для фирм – 50 тысяч рублей.
На уплату штрафа предоставляется 2 месяца. В противном случае деньги взыскиваются в принудительном порядке.
Суд выносит решение, на основании которого возбуждается исполнительное производство. Пристав вправе удержать штраф из заработной платы или путем реализации имущества должника.
В случае незаконных действий пристава, заинтересованное лицо вправе жаловаться вышестоящему руководству.
Таким образом, оформить перепланировку квартиры можно как через БТИ, так и через суд. Незаконные действия по переустройству караются штрафными санкциями, предусмотренными административным законодательством.
