Земля и дом, построенный на ней, неотделимы согласно законодательству Российской Федерации. Соответственно, оформление покупки недвижимости с земельным участком также состоит из двух этапов. Этот принцип неделимости лежит в основе грамотного оформления таких объектов в собственность, а также служит защитой покупателя от недобросовестных продавцов.
Содержание
Именно этим законом чаще всего пренебрегают покупатели в силу незнания или наивности, забывая удостовериться в корректности оформленных документов на недвижимость. Необходимо тщательно изучить законы, спланировать действия, чтобы в дальнейшем избежать подводных камней.
Как узнать реальную стоимость
Вопрос оценки дома с участком является ключевым при проведении покупки, продажи, при желании обменять объект недвижимости или совершении любой другой сделки, разрешенной законодательством.
Оценка дома и участка, на котором он построен, осуществляется путем поэтапного изучения, расчета и суммирования характеристик объекта, территории участков, имеющихся природных ресурсов. Оформление и покупка дома в деревне или городе процесс трудоемкий и сложный.
В зависимости от поставленных целей конечная стоимость объекта выводится различными методами. Недвижимость подвергается оценке следующим образом:
- при возникновении необходимости продажи дома с участком путем выставления на свободные торги;
- на основе рыночных показателей в сфере экономики и финансов;
- при подсчете затрат и вложений в инвестиции или долгосрочные проекты;
- при возникновении страхового случая и последующей необходимости гашения причиненного ущерба;
- для последовательного расчета износа основных средств и его отражения в денежном эквиваленте в конечной стоимости недвижимости путем вычета затрат;
- если продажа является вынужденной мерой отчуждения, согласно постановлению суда;
- для расчета корректной налоговой ставки за пользование земельным участком.
Основополагающим фактором расчета оценки стоимости недвижимости и дома служит сложившаяся на рынке экономическая ситуация и ближайшие перспективы в развитии и изменении. Ключевое влияние оказывает географическое расположение объекта, его близость к центру населенного пункта, престиж района, уровень развития близлежащей инфраструктуры. При отсутствии проблем в этих областях, а также удачном инженерном решении и транспортной доступности конечная стоимость существенно возрастает.
После оценки окружающих аспектов рассматриваются основные объекты сделки, а именно, дом и участок. При анализе земельного участка во внимание принимается сама земля, ее особенности, объекты, находящиеся на территории.
Если на территории присутствуют полезные ископаемые или природные ресурсы, то это также служит фактором удорожания. На цену дома влияние оказывают конструкционные особенности, качество выполнения постройки, его состояние, функциональность, свежесть ремонта, материалы постройки и отделки.
Оценка стоимости земельного участка с домом предполагает предоставление ряда документов, конкретный перечень которых зависит от ее вида.
Однако, существует пакет документов, которые необходимо предоставить в любом случае:
- правоустанавливающие документы на участок и строение (документ, подтверждающий аренду с возможностью перепродажи);
- документ-основание регистрации права собственности;
- технический паспорт объекта;
- кадастровый паспорт;
- документ, удостоверяющий личность физического лица (или право проведении сделки, выданное юридических лицом-собственником с указанием всех реквизитов организации и прописанными полномочиями).
Для грамотной и эффективной процедуры, гарантированного результата оценки лучшим решением станет обращение к профессионалу. Они подскажут, как правильно оформить покупку дома с землей.
При самостоятельном проведении подсчета конечной стоимости возникает серьезный риск ошибки, что может привести к крупным материальным потерям или нарушению действующего законодательства с последующим признанием сделки ничтожной.
Оценочные компании выполняют оценку профессионально и быстро, при этом действуют по следующему плану:
- Определение стоимости на основании изучения территории с учетом конкретной зоны. Во внимание берут среднюю стоимость жилья и земли на данном участке, близость школ, магазинов, детских садов, остановок общественного транспорта, качественных автодорог.
- Учет доплат или снижающих цену факторов за сотку. Влияние оказывают качество обработки земли, отсутствие мусора, качество почвы.
- Оценка наличия удобного транспортного и пешеходного доступа к участку, его параметры, соседство, количество соток. Удобство подъезда к объекту может увеличить или уменьшить стоимость в разы. Разрушенные дороги, непроходимые участки уменьшают итоговую цену.
- Установление стоимости квадратного метра и всего объекта с помощью умножения площади фундамента на этажность здания. При наличии нескольких объектов расчет проводят индивидуально по каждому.
- Конечное выражение стоимости дома и участка в денежном выражении. Для этого все показатели складываются и выводится конкретная цифра, которая и является оценочной стоимостью дома и участка.
В результате оценки покупатель узнает точную стоимость дома и участка с учетом всех факторов и особенностей. Именно эта цифра является отправной точкой для финальной стоимости, вносимой в договор.
Анализ правоустанавливающих документов
Для установления точного владельца и профилактики мошенничества перед тем как оформить покупку дома, проводят анализ правоустанавливающих документов. На их основании делают выводы о правомерности владения объектами недвижимости и законности распоряжения ими.
Для ускорения процесса перехода собственности желательно иметь регистрацию в Кадастровой палате, если регистрации нет, то стоимость объекта может снизиться. Продавцу необходимо заранее задаться вопросом постановки на учет участка для возможности установления адекватной цены на продаваемую недвижимость и землю.
Право собственности зафиксировано в свидетельстве, однако, если объект был получен до введения системы госрегистрации, то документ может отсутствовать. Проверить документы, приобретение которых прошло достаточно давно, задача куда более сложная. С подобными объектами может возникнуть путаница.
В этом случае в основе сделки будут использоваться следующие документы:
- зарегистрированный договор мены или дарения;
- купчая, прошедшая регистрацию;
- свидетельство о праве на наследство совместно со справкой об уплате налога;
- договор о предоставлении участка под строительство.
Все документы необходимо тщательно проверить на подлинность и принадлежность к недвижимости и земле.
Предварительный договор как гарантия сделки
Для закрепления намерений и дополнительной защиты от нечистых на руку представителей второй стороны рекомендуется заключение предварительного договора, служащего гарантом оформления постоянного документа. Предварительный договор оформляется в письменной форме и является документом, обязующим заключить стороны в дальнейшем договор на постоянной основе.
В форме договора подробно и четко прописывают все условия грядущей сделки с указаниями срока заключения основного договора. Если срок не указан, то по умолчанию устанавливается один год с момента подписания предварительного документа.
Существует несколько форм договора, наиболее распространены формы аванса и задатка. При авансе передается сумма денежных средств в счет грядущих оплат по сделке. Данный способ достаточно защищен, так как при аннулировании сделки аванс возвращается плательщику без потерь. Задаток же при отмене операции с недвижимостью по вине плательщика не возвращается.
Если сделка сорвалась из-за получателя денежных средств, то он вынужден возместить их в двойном размере. Однако, ни один из этих договоров не несет полноценной юридической силы и не является основанием для возникновения новых имущественных прав у плательщика до момента заключения постоянного договора сторонами.
Предварительный договор заключается в условиях невозможности оформления основного договора в ближайшие время, при длительном разрыве между этапами сделки, при отсутствии в определенный период возможности предоставления документов. Он актуален, если покупатель не может передать сразу всю сумму денежных средств.
Для заключения договора лучше привлечь специалистов из области недвижимости, иначе не исключено двоякое толкование пунктов сделки. Договор даст уверенность в сохранении цены на выбранную недвижимость, исключает возможность передачи дома другим лицам, гарантирует заключения постоянного договора.
Составление основного договора и передача денег
Особого внимания потребует от сторон составление полноценного основного договора. Во-первых, избегайте сокращений в тексте. Полностью необходимо прописать данные участников сделки согласно паспортам, адрес и площадь оформляемого имущества, этажность объекта, размер земельного участка.
Обязательный пункт – полная стоимость дома с участком (при занижении цены продавцом для уклонения от налогов пропорционально сокращается сумма налогового вычета, положенного покупателю). Не забудьте указать срок, желательно не более одного месяца со дня подписания.
Постоянный договор целесообразно оформлять у нотариуса, который проверит грамотность составления, надлежащий вид документа, указание полной информации.
Регистрация
Когда договор составлен, его обязательно фиксируют в Росреестре для получения нового свидетельства о собственности. Этим вопросом занимается передающая сторона, так как его документация служит основанием для выдачи новых документов сделки. Для ускорения процесса возможна регистрация через Многофункциональный центр или интернет-портал при представлении следующих документов (оригиналов и копий):
- Паспорт заявителя (физическое лицо, на имя которого будет произведена регистрация).
- Договор (4 экземпляра: оригинал и 3 копии).
- Документ-основание передачи прав (предоставляет сторона отчуждения).
- Выписка об отсутствии задолженности перед ТСЖ и коммунальными службами.
- Квитанция об оплате госпошлины и инициалами заявителя.
Данная процедура занимает 10-15 дней, если копии нотариально заверены – 3 дня в среднем.
Передача денег может происходить различными путями. Покупатель передает продавцу наличные денежные средства по предварительной договоренности, покупатель производит контрольный пересчет.
Эту процедуру необходимо проводить при наблюдении нотариуса, который зафиксирует факт получения суммы документально. Сторона, продающая объект, может обратиться в банк для проверки купюр на подлинности с оплатой комиссии за услугу.
Современный вариант – использование банковской ячейки. Покупатель закладывает денежные средства под контролем сотрудника банка, после заключения сделки ключ передается продавцу.
Большие суммы лучше отправлять банковским переводом, указывая в назначении цель оплаты. Такой способ исключит использование фальшивых купюр, даст дополнительные документальные гарантии банка, который фиксирует перевод в системе. Кроме того, контрольный пересчет в этом случае банк проводит бесплатно.
Нюансы оформления дома с участком, которые нужно знать
Во избежание подводных камней при оформлении дома и участка нужно соблюдать ряд правил и знать некоторые тонкости. Для оформления недвижимости в собственность необходимо поставить участок и дом на учет в Кадастровой палате.
Уточните заранее, относиться ли имущество к категориям, для которых это возможно. Для этого можно получить выписку в Росреестре, оплатив пошлину в размере 200 рублей. На учет нельзя поставить землю, находящуюся в собственности у государства, администрации, садового хозяйства или товарищества, в ведении госорганов и военных ведомств.
При проведении оформления в собственность дома с участком обязательно составляйте предварительный договор или требуйте заверенную нотариусом расписку. Это убережет от внезапного изменения цены на недвижимость, колебаний решения второй стороны. Не составляйте документы самостоятельно, воспользуйтесь услугами специализированных организаций.
Рекомендуется использовать аванс или задаток. Если приобретаемое имущество – дача, то необходимо встретиться с представителями товариществ, уточнить отсутствие задолженности по членским взносам и коммунальным платежам.
Перед тем как оформить покупку дома в деревне, проверьте удаленность от линий электропередач, которые, проходя по участку, могут причинять вред жизни и здоровью. От покупки подобных участков лучше воздержаться.
Важно, что оформление в собственность только дома является прямым нарушением законодательства, что может привести к аннулированию сделки по оформлению объекта в собственность.
Частный дом или дача, окруженные несколькими сотками земли, являются мечтой для многих. Для осуществления своих желаний при оформлении такой трудоемкой сделки, как оформление дома с участком в собственность, будьте максимально бдительны, не спешите и не гонитесь за излишней выгодой. Пользуйтесь услугами профессионалов, проверяйте документы, заключайте предварительные договоры. При соблюдении этих простых правил и законов покупка не доставит проблем.
