Каждый гражданин, намереваясь совершить сделку по приобретению земли, должен руководствоваться определенным алгоритмом действий, чтобы избежать негативных последствий в дальнейшем. Поэтому рекомендуется придерживаться следующих этапов:
Содержание
- выбрать определенный участок;
- обязательно попросить владельца земли представить следующую документацию: подлинники правоустанавливающих документов на нее; кадастровый и межевой план; выписку из ЕГРП, чтобы убедиться в отсутствии обременений на данном участке, в виде залоговых обязательств либо ареста; доверенность лица, который является представителем продавца.
- определиться, в течение какого периода, будут собраны и готовы все необходимые бумаги у обоих участников сделки;
- при необходимости заключить предварительный договор, о котором будет написано ниже;
- составить и подписать основной договор к-п земли, в трех идентичных экземплярах. здесь важно учесть, что подписи должны поставить обе стороны, в противном случае такая сделка признается недействительной;
- выплатить денежные средства продавцу, в соответствии с покупной стоимостью участка;
- представить пакет документов в Росреестр, для получения соответствующего свидетельства.
Нюансы, на которые стоит обратить внимание, при покупке и оформлении земельных участков
Несмотря на то что земля является тоже объектом недвижимости, наравне с квартирой или домом, проведение операций, связанных с ней осложняются следующими моментами:
- Помимо права собственности, к земельным участкам применимы такие виды права, как: бессрочное пользование; пожизненное наследуемое владение.
- Все участки земли разделены на определенные категории, которым свойственен конкретный вид разрешенного использования, подлежащий строгому соблюдению при дальнейшей эксплуатации участка.
- Должно быть наличие как минимум трех обязательных документов: правоудостоверяющего, кадастрового и межевого плана. А значит, следует убедиться, что во всех них содержится одинаковая информация.
- Если на земле имеются жилые постройки, необходимо ознакомиться с бумагами на все объекты, т.к их собственниками могут быть разные люди.
Оформление покупки земельного участка
Чаще всего К-П земли осуществляется в два последовательных этапа. А именно:
- Заключение и подписание соответствующего договора.
- Регистрация приобретенного права в уполномоченном органе.
Но нередко стороны данного рода соглашения, прибегают к такой гарантии, как предварительный договор купли-продажи. Основная его цель – это зафиксировать все обговоренные существенные условия, чтобы в дальнейшем ни один из участников, в одностороннем порядке, не изменил их. В частности, в нем отражаются:
- Сведения, максимально подробно характеризующие предмет договорных отношений, т. е. земельный участок.
- Наиболее важные условия, на которых в дальнейшем, будет составлен основной документ, а также период времени и порядок его заключения.
- Пометка о применении предоплаты либо аванса. Важно не путать эти два вида платежа, т. к. они выполняют разные функции.
Данный вид документа не регистрируется в Росреестре.
Что же касается основного договора К-П земли, то его можно составить и заключить:
- Самостоятельно продавцом и покупателем, без привлечения третьих лиц. Но необходимо учесть, что неверное его составление повлечет за собой негативные последствия, а именно, отказ регистрирующего органа принять его. А значит, и сделка признается недействительной.
- С помощью услуг подведомственного нотариуса (по месту нахождения ЗУ). Он вправе проводить дополнительное изучение полученных бумаг, чтобы безошибочно составить договор.
Стоит запомнить, что земля перейдет в собственность новому владельцу, только после получения им соответствующего свидетельства, выданного уполномоченным гос. органом.
Правильное составление договора ЗУ
Законодательно не регламентировано определенных требований к содержанию данного документа. Поэтому при его составлении стоит отталкиваться от общих принципов составления договоров, и наиболее встречающихся в практике образцов, согласно которым он обязательно должен содержать:
- Сведения, касающиеся личных данных каждой из сторон. Для ФЛ и ИП – это полные ФИО, для ЮЛ – это его наименование, и организационно-правовая форма.
- Предмет сложившихся договорных отношений, как уже отмечалось выше, в этом пункте приводится подробная характеристика земли, позволяющая ее индивидуализировать.
- Перечень имеющихся обременений. Их стоит обязательно указать, в противном случае покупатель будет иметь право расторгнуть данное соглашение, и потребовать вернуть выплаченную сумму.
- Покупная сумма. Это, как и предмет – существенное условие, отсутствие которого приведет к недействительности документа.
- Порядок и способ расчета.
- Права и обязанности.
- Порядок разрешения возможных разногласий и споров.
- Реквизитные данные обоих субъектов.
Этот перечень пунктов не исчерпывающий, и при обоюдном согласии стороны вправе дополнять договор другими, на их взгляд, необходимыми условиями (Например, кто будет оплачивать гос. регистрацию и т.д).
Что касается формы, то, как и к большинству других, подобных соглашений, к данному договору применима только письменная, но не запрещается заверять его нотариально. Также рекомендуется составлять его единым документом. Он в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре.
Остальные моменты, а именно: цвет пасты, формат бумаги, порядок расположения и количество частей/пунктов законодательно не уточнены.
Налоговые выплаты продавца и покупателя
Для продавца существуют свои льготы.
Для продавца
После покупки и официального оформления земельного участка новым владельцем, со старого взимается НДФЛ, в случае владения им землей, менее трех лет (с 2016 года этот срок изменился, и стал пятилетним). Но закон наделил граждан правом воспользоваться льготой, в виде налогового вычета, равного одному миллиону рублей.
Схема его применения очень простая: берется указанная в договоре покупная стоимость участка, отнимают от нее 1000000 рублей, и полученный результат умножают на процентную ставку, которая равна:
- 13% – для российских граждан;
- 30% – для лиц, не являющихся резидентами РФ.
Также НК РФ предусматривает другой вид льготы, в виде вычета суммы, потраченной для приобретения земли (обязательно потребуется документальное подтверждение). Данный вариант будет актуален лишь тогда, когда эти затраты составили больше миллиона рублей.
Сразу стоит уточнить, что воспользоваться можно только одной из перечисленных выше льгот.
Освобождаются вообще от такого рода выплат, вне зависимости от срока нахождения земли в собственности, следующие категории субъектов:
- Лица, имеющие первую, либо вторую группу инвалидности.
- Инвалиды с детства/рождения.
- Герои РФ, а также иные лица перечисленные в соответствующем ФЗ.
Но чтобы воспользоваться данным правом, следует документально подтвердить принадлежность к этим категориям, после чего обратиться в налоговый орган и оформить льготу.
Для покупателя
Покупатель же, после получения из Росреестра свидетельства, обременяется ежегодным налогом на земельный участок. Но если этот гражданин, на момент заключения сделки работал по трудовому договору, то он имеет право еще и на возврат части выплаченной суммы, т.е. воспользоваться имущественным вычетом. Важно запомнить, это возможно только если земля предназначена для ИЖС.
Государственная регистрация договора
После того как будет надлежащим образом составлен данный документ, сторонам договорных отношений обязательно следует передать его в Росреестр.
Он является основанием для перерегистрации права собственности на нового владельца, и поэтому должен быть составлен в трех идентичных экземплярах. Один из которых остается в регистрирующем органе, а два остальных, соответственно, на руках у каждого участника.
К данному договору прикладываются:
- Заявление о смене собственника, которое заполняется непосредственно в органе, уполномоченном проводить регистрацию.
- Оригиналы и копии паспортов обоих участников. Если сделка осуществляется посредством представительства, то необходимо представить заверенную печатью нотариуса, доверенность.
- Письменное согласие супруга. Оно потребуется, если земельный участок является совместной собственностью супругов.
- Согласие всех долевых участников, если продавец владеет только долей данного объекта недвижимости. Его необходимо официально оформить.
- Правоустонавливающий документ продавца. Здесь стоит учесть, что в 2016 году изменили вид данного документа, теперь вместо свидетельства выдается справка из ЕГРП.
- Кадастровый и межевой паспорт.
- Аки приема-передачи (если составлялся).
Также, подлежит обязательной оплате государственная пошлина, за проведение данной операции. Квитанцию о проведении данного платежа можно не прикладывать к перечисленной выше документации, т.к информация о ней фиксируется в специальной информационной системе. Но если сведения об оплате будут отсутствовать, и стороны не приложат квитанцию, то процесс регистрации подлежит автоматическому прекращению.
Подать документацию в регистрирующий орган и правоудостоверяющий документ на нового собственника можно:
- Путем личного обращения участников в Росреестр, либо через услуги представителя.
- Через в МФЦ.
- Через электронные ресурсы.
- С помощью почтового отправления, с обязательной описью вложенных бумаг.
Период времени, отведенный для завершения регистрации, составляет десять дней.
Заключительным этапом перерегистрации права собственности, является получение провоподтверждающего документа, новым собственником.
Особенности оформления покупки дачи с земельным участком
Для того, что оформить покупку дачи с земельным участком, помимо документов на землю, потребуются еще и бумаги на данный объект недвижимости. А именно:
- Документ, согласно которому дача принадлежит продавцу на праве собственности. Здесь важно знать, что садовая книжка не относится к числу таковых, а указывает лишь на факт признания данного лица, членом садоводческого товарищества.
- Справка, запрошенная у налогового органа об отсутствии долговых обязательств у продавца, относительно этих объектов недвижимости.
- Справка, полученная у нотариуса, подтверждающая отсутствие иных лиц, претендующих на данный участок и дачу.
- Юридически верно оформленное согласие законного супруга.
- Справка, согласно которой не имеется ограничений для пользования как дачей, так и земельным участком.
- Справка из соответствующего органа, подтверждающая информацию, об отсутствии долгов за предоставленные коммунальные услуги.
После того как вся покупатель убедится в наличии всей документации у продавца, составляется либо предварительный, либо непосредственно сразу основной договор купли-продажи.
Далее, оформление покупки дачи с земельным участком, следует аналогичному для любой сделки с недвижимостью, алгоритму действий:
- Передача денежных средств, оформленная лучше нотариально.
- Предоставление пакета бумаг в Росреестр.
- Получение новым собственником правоудостоверяющего документа.
Оформление сделки по покупке садового участка, осуществляется по той же схеме, применимой к земельному участку, имеющему иное целевое предназначение.
Получается что покупка земли, считается правовой сделкой, в результате которой реализуется переход права собственности от одного лица, к другому. Она осуществляется посредством сбора необходимой документации, оформления соответствующего договора К-П, и регистрации права новым владельцем недвижимости. Но стоит внимательно отнестись к каждой стадии, чтобы в дальнейшем избежать негативных последствий.
