Повышенный интерес к вопросу оспаривания кадастровой стоимости земельного участка объясняется просто. В стране постепенно происходит процесс перехода на новую систему оплаты налога на недвижимость. Сумма налога будет определяться, исходя из данной величины.
Содержание
Главные причины, по которым происходит оспаривание результатов кадастровой оценки
Кадастровая стоимость — определенная государственной комиссией величина, учитывающая местонахождение земли, характерные свойства, классификацию и назначение. Законодатель, определяя порядок кадастровой оценки, имел целью максимально приблизить величину к рыночной. Процедура осуществляется не реже, чем раз в пять лет (допускается пересмотр стоимости через 3 года).
Кадастровая величина играет ключевую роль при определении имущественного налога (ст. 387 Налогового Кодекса РФ), при расчете арендной платы, выкупа. Оценка проводится по упрощенной форме, при этом базисом кадастровой стоимости становится средняя цена на землю в данной местности (ст. 66 Земельного Кодекса РФ).
Фактически идентичных участков не существует, поэтому усредненная оценка не соответствует реальной стоимости. На практике она значительно завышена, редким исключением являются случаи заниженной стоимости.
Какие факторы влияют на неточную оценку земельного участка:
- Неправильное определение землепользования. В зависимости от назначения стоимость земли варьируется в несколько раз.
- Неверные сведения о рыночных ценах. Оценщики, проводя оценку, ориентируются на рыночные цены в данном регионе. Они динамичны. Могут появиться более дешевые предложения, но кадастровая стоимость не уменьшится.
- Неучтенные нюансы и качества конкретной земли. Понижают реальную стоимость участка отсутствие инфраструктуры, дорог и коммуникаций, невпечатляющий ландшафт, наличие заводов и свалок, неблагоприятная экология.
Неправильная оценка является главной причиной оспаривания ее результатов. По ее итогам многочисленные участки имеют завышенную стоимость. Как следствие – их владельцы обязаны будут платить высокий земельный налог.
С другой стороны, для потенциальных заемщиков банков невыгодна заниженная оценка земли. Можно взять кредит под залог земли. Чем выше ее ликвидность – тем большую сумму одобрит финансовая организация. И те и другие, имея основания и веские доказательства, могут инициировать обжалование итогов кадастровой оценки.
Основаниями для оспаривания кадастровой стоимости выступают:
- нарушения процедуры оценки участков;
- несоответствие данных из ГКН фактическому положению;
- отражение неточных сведений в документах, которые были использованы для оценки участка;
- устаревшие данные, претерпевшие изменения в связи с движением рынка, девальвацией, иными объективными причинами.
Порядок обжалования результатов кадастровой оценки
Обжалование кадастровой стоимости земли – распространенная и наработанная юридическая практика. Порядок оспаривания прост и понятен:
- Подготовка документов, проверка на правильность оформления.
- Обращение с заявлением в выбранную инстанцию (комиссия по решению споров или суд);
- Предоставление дополнительной информации (по требованию органов);
- Получение результатов. Если они положительные – внесение изменений в кадастр.
Процесс зависит от того, кто намерен изменить стоимость участка. Воспользоваться предоставленным правом могут:
- физическое лицо, собственник участка, не согласный с итогами работы комиссии;
- юридическое лицо, являющееся владельцем участка;
- органы власти, владеющие объектом спора;
- иные лица, если нарушены их права.
Есть две возможности оспорить результаты оценки:
- Внесудебный порядок. Юридические лица и органы власти не могут пропустить этот шаг. Им открыты двери в комиссию по спорам. Если комиссия Росреестра отказалась рассматривать заявление, просрочила сроки, приняла решение, не устраивающее юридическое лицо, организация подает судебный иск.
- Судебное разбирательство. Физические лица наделены большей свободой в данном вопросе и вправе обращаться напрямую в суд, минуя досудебный порядок.
Нужно учесть, что инициировать процедуру можно не позднее 5 лет после установления кадастровой стоимости. Более позднее обращение не имеет смысла, так как через пять лет происходит новая переоценка. Собственнику важно отследить ее результаты, и, если есть необходимость – оспорить их.
Портфель документы для обращения в суд и комиссию по спорам
При наличии оснований можно приступить к процедуре оспаривания итогов государственной оценки земли. Изначально владелец должен собрать:
- правоустанавливающий документ на участок (копия, заверенная у нотариуса);
- выписку из ГКН с указанием текущей кадастровой стоимости;
- документы, являющиеся доказательством недостоверной оценки, подтверждающие использование при оценке неточной информации;
- утвердительный отчет эксперта, если основанием обращения выступает установление рыночной стоимости участка;
- экспертное заключение об отчете по результатам оценки;
- документ, подтверждающий полномочия (для доверенных лиц);
Наличие данных документов обязательно. Ошибки в бумагах, либо их отсутствие являются поводом для отказа в рассмотрении обращения.
Внесудебная процедура
При региональных отделениях Росреестра действуют комиссии по рассмотрению споров. Первым шагом следует направить в нее заявление. В нем обязательно указываются реквизиты заявителя, основание, к заявлению прилагаются документы (см. выше).
Комиссия изучает материалы и принимает решение по вопросу в течение месяца. Заявитель имеет право лично присутствовать при работе комиссии. О времени проведения заседания комиссия обязана известить заявителя.
Принятое по итогам работы решение доводится до заинтересованной стороны в течение 5 дней. Положительное решение передается в Росреестр и кадастровую палату для внесения соответствующих изменений.
Комиссия удовлетворяет требования заявителя в случаях, когда явно нарушена процедура оценки, либо кадастровая стоимость значительно отличается от рыночной.
Судебное разбирательство
Не всегда итог работы комиссии устраивает заявителя, остается единственная инстанция – суд. С 15.09.2015 г. введен в действие Кодекс административного судопроизводства. Он регламентирует правила рассмотрения данной категории дел. Заявление в суд именуется административным иском, лицо, подающее его – административным истцом. Административный иск подается по основаниям:
- несогласия владельца участка с величиной кадастровой стоимости;
- установления на участок рыночной цены;
- несогласия с результатом работы комиссии по спорам (либо бездействие комиссии).
В зависимости от оснований определяется алгоритм судебного разбирательства.
Для обращения в судебные инстанции подготавливается исковое заявление и вся документация. В заявлении излагаются требования, указываются данные заявителя, информация об ответчике (кадастровая палата), сведения о предыдущем рассмотрении вопроса комиссией. К документам дополнительно прикладывается копия письменного отказа комиссии по спорам.
Важно учесть, что подать заявление, оспаривающее решение комиссии, можно только в течение следующих трех месяцев после ее заседания. Срок рассмотрения иска в суде не превышает 2 месяцев. Резолютивная составляющая решения в обязательном порядке указывает величину стоимости, установленную в ходе разбирательства. Вновь установленная стоимость заносится в государственный кадастр.
Истец при подаче заявления оплачивает гос. пошлину. Если оспаривается стоимость нескольких земельных участков, гос. пошлина платится за каждый объект отдельно. При удовлетворении требований истца, сумма пошлины взыскивается с организации, утвердившей неверную оценку. При отказе гос. пошлина взимается с истца. Стороны вправе заключить договориться о примирении, определив условия и порядок отнесения судебных расходов.
Административный истец (заявитель) должен по закону доказать в суде основания своего обращения. Нужно собрать и предоставить доказательства недостоверности данных, используемых при оценке участка.
Они могут быть различны: игнорирование сведений о нахождении участка в границах санитарных зон, неправильное определение целевого назначения участка, его местоположение. Весомым аргументом для суда будет заключение независимого эксперта.
Ответчик, со своей стороны, вправе предъявлять обратные доказательства правильности проведенной оценки. Он может не согласиться с доводами истца и его оценщиков. Зачастую суд, чтобы принять верное решение, назначает проведение новой рыночной оценки.
Условия, влияющие на рыночную цену:
- спрос на земельные участки в данной местности;
- экономика (возможная выгода);
- количество продаж участков;
- земельные ландшафты;
- правовая предыстория.
Правильность рыночной оценки тоже может быть под вопросом. Ответчик вправе запросить экспертизу данного отчета. Чтобы ускорить разбирательство, истец может заблаговременно заказать самостоятельно экспертизу оценки рыночной стоимости. Непрофессиональная работа экспертов может стать причиной отказа в иске.
Успех предпринятого дела зависит от грамотно составленного заявления, документов и умело выстроенных доказательств некорректности оценки.
