Оценка недвижимости — это процедура, в ходе которой устанавливается рыночная стоимость того или иного объекта. Этот процесс должен проводиться квалифицированным специалистом, имеющим большой опыт и соответствующее образование. На стоимость недвижимости влияет множество факторов, таких как площадь, состояние объекта и престижность района, в котором он находится.
Содержание
Профессионал сможет установить точную цену, опираясь на всю необходимую информацию. Таким образом, продажа недвижимости станет выгодной как для продавца, так и для покупателя.
Для чего нужна оценка недвижимости
Профессиональная оценка недвижимости является необходимой в том случае, если процедура проводится для банка, страховой организации и других юридических или финансовых компаний. В подобных ситуациях нужна точная стоимость объекта, которую сможет установить только эксперт. К тому же он подкрепит результаты рядом документов.
Если сделка проходит между физическими лицами, то профессиональные услуги не являются обязательными. Несмотря на это, лучше обращаться к специалистам, чтобы не продать свою недвижимость дешевле, чем она стоит на самом деле.
Важно! Оценка жилых и нежилых объектов нужна для установления их точной стоимости, налогообложения или последующих инвестиций. Эта процедура имеет свою специфику и делится на несколько видов. Помимо этого, различается 4 типа стоимости: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.
Рынок недвижимости никогда не находится в стабильном состоянии, так что процедура оценки того или иного объекта обязательна. В противном случае существует большая вероятность ошибиться с ценой. Назначив слишком высокую или низкую стоимость, можно отпугнуть покупателей или же совершить невыгодную сделку.
Типы стоимости
Определение стоимости недвижимости необходимо для большого количества целей. Из-за этого сама процедура разделена на несколько основных видов. Каждый конкретный случай зависит от того, для чего производится оценка. Существуют следующие 4 типа стоимости.
Рыночная
Проводится для продажи недвижимости на открытом рынке. В ходе определения рыночной стоимости устанавливается наиболее вероятная цена на конкретный период продажи.
Инвестиционная
Оценка производится на более длительный период, учитывается вероятность понижения или повышения цены объекта. Подобная процедура проводится перед инвестицией денежных средств в недвижимость. Например, в тех случаях, когда дом сдается в аренду.
Ликвидационная
Устанавливается для недвижимости, которую нужно продать за короткий срок. Цена, как правило, ниже рыночной, так как устанавливается в чрезвычайных условиях. Зачастую ликвидационная оценка проводится при банкротстве, когда объекты сбываются на аукционе.
Кадастровая
Подобную стоимость регулирует законодательство, она устанавливается методом массовой оценки рынка. Экспертиза проводится исключительно специалистами, чаще всего для налогообложения объекта. Кадастровая стоимость максимально близка к рыночной.
Тип стоимости устанавливается на начальных этапах. Все зависит от целей, ради которых оценивается тот или иной объект.
Кто занимается оценкой
Оценкой недвижимости могут заниматься как физические лица, имеющие права на объект, так и представители юридических компаний. Для осуществления этой экспертизы необходимо знать, какие факторы влияют на цену, а также разбираться в рынке.
Профессиональная оценка имеет следующие преимущества:
- установление наиболее вероятной стоимости объекта;
- предоставление всех необходимых документов по завершении процедуры;
- консультация.
Физическое лицо, в свою очередь, может назначить лишь приблизительную цену. На стоимость недвижимости влияет не только ее состояние и площадь, но и то, насколько она востребована. К примеру: маленькая квартира в центре стоит дороже, чем объект больших размеров в глубинке.
Профессиональный оценщик, проводящий экспертизу, должен состоять в саморегулируемой организации и иметь свидетельство страхования гражданской ответственности. Если процедура оценки объекта проводится банком или юридической компанией, то они могут назначить своего специалиста для проведения данной процедуры.
Специалист, который будет устанавливать стоимость недвижимости, должен иметь опыт в этом вопросе. Не рекомендуется обращаться к оценщикам, не состоящим в СРО. Средняя стоимость услуг профессионала: 5 000 рублей. Цена зависит от размера недвижимости и конкретной компании, в которую обращается заказчик.
Заключение эксперта дает официальное подтверждение назначенной цены, а также уверенность в том, что сумма не преувеличена и не приуменьшена. Независимая оценка специалиста требуется в таких случаях, как:
- дарение имущества;
- сдача объекта в аренду;
- разделение собственности;
- заключение договора о купле-продаже;
- страхование жилья;
- привлечение инвесторов;
- оформление ипотеки;
- имущественные споры;
- вступление или разделение наследства.
Все эти ситуации требуют привлечения профессионала. Независимая оценка позволит установить стоимость имущества на конкретный период времени, а также сделать прогноз на дальнейшее изменение цены.
Недвижимость, подлежащая оценке
Оценке подлежит любая недвижимость, независимо от того, жилая она или нет. Специалист сможет назначить цену как для мелких объектов (гаражей, пристроек), так и для крупных зданий (в том числе и многоэтажных). Наиболее часто проводится оценка следующей недвижимости.
Жилые объекты
Это может быть загородная дача или дом в центре города. При оценке жилой недвижимости устанавливается рыночная цена. Ее можно задействовать в договорах о купле-продаже, размене жилья и т.п.
Недостроенные сооружения
Подобную недвижимость оценивают в тех случаях, когда необходимо совершить процедуру приватизации, оформить залог, страховой полис или же поставить объект на баланс той или иной организации. Можно оценивать недвижимость в перспективе, до начала строительства, имея на руках план объекта.
Коммерческая недвижимость
К таким объектам относятся торговые комплексы, офисы, магазины и так далее. Любая недвижимость, которая используется для заработка;
Передаточные устройства
Этой группе принадлежат земельные улучшения, такие как электросети, водопроводы, мосты. Объекты данной категории чаще всего имеют стабильные критерии для оценки.
Для каждой категории из данного списка применяются свои методы оценки. Это еще одна причина обратиться к профессионалу, который сможет определить цену по конкретному алгоритму.
Документы, необходимые для оценки недвижимости
Процедура оценки недвижимости требует документов, перечень которых меняется, в зависимости от типа оцениваемого объекта. Для того чтобы установить стоимость жилого помещения, понадобится:
- технический паспорт;
- паспорт владельца объекта;
- правоустанавливающие документы.
Документы, устанавливающие права на недвижимость, должны содержать информацию о жилом объекте, а также его владельце. Это могут быть договоры о купле-продаже, свидетельства о получении жилья в наследство и так далее. Любые документы, подтверждающие владение физического лица конкретным объектом.
Для оценки коммерческой недвижимости потребуются следующие бумаги:
- карты с указанным месторасположением объекта;
- документы БТИ;
- данные о наличии долгов и прочих обременений у недвижимости;
- сведения о сооружениях, которые входят в состав коммерческого здания.
Для определения стоимости любой недвижимости потребуется предоставить документ, доказывающий права на объект. Полный перечень необходимых бумаг устанавливается в индивидуальном порядке.
Как происходит оценка недвижимости
Экспертная оценка недвижимости производится на основе собранной информации об объекте. Специалист рассматривает такие факторы, как:
- Месторасположение недвижимости. Рассматривается не только удаленность объекта от центра города, но и престижность района, в котором он располагается.
- Инфраструктура. Расположенные вблизи объекта детские сады, различные магазины, больницы и так далее, делают его дороже.
- Размер и состояние. Перед продажей квартиры или дома рекомендуется сделать ремонт, так как любые изменения окупятся во время оценки недвижимости. Площадь объекта также играет важную роль.
- Удобство. Наличие парковки около дома или же детской площадки повышают стоимость жилья. Помимо этого, оценивается удобство въезда на участок и прочие подобные факторы.
- Рынок. Состояние рынка играет важную роль в процессе продажи или покупки недвижимости.
Профессионал рассматривает все необходимые показатели. На основе получаемой информации, он определяет стоимость объекта. Подобный расчет можно провести при помощи интернета, воспользовавшись специальными сайтами. Полученный результат будет менее близок к реальной стоимости, так что пользоваться этим методом не рекомендуется.
Процедура оценки недвижимости займет около недели, если этим займется профессионал.
Самостоятельно оценку жилья можно провести только после глубокого изучения этого вопроса. Необходимо трезво оценить состояние объекта, замерить его площадь, провести исследование месторасположения и инфраструктуры.
После получения всех этих данных нужно сравнить предложения конкурентов. Для этого можно воспользоваться сайтами о купле-продаже домов и прочих сооружений. В подобных ситуациях основным недостатком является тот факт, что никто не гарантирует правильность полученной цены относительно общего рынка.
В некоторых случаях самостоятельная оценка может привести к признанию договора о купле-продаже недействительным. Если покупатель проведет независимую экспертизу, то он может найти явные несоответствия указанной продавцом цены и реальной стоимости жилья.
Особенности оценки недвижимости для различных случаев
Процедура оценки недвижимости может проводиться для получения ипотеки, вступления в наследство, разделения имущества и так далее. Для каждой ситуации процесс будет иметь свои характерные особенности.
Цены на один и тот же объект также могут различаться. Например, из-за признания человека банкротом, его имущество может распродаваться по ликвидационной стоимости. Самостоятельно он мог бы продать ее по рыночной цене, которая иногда бывает в несколько раз выше. В этом заключается основная разница.
Особенности оценки недвижимости для конкретных случаев:
- Банк. Используется ликвидационный метод оценки. Баковская организация самостоятельно назначает специалиста, который будет устанавливать стоимость недвижимости, после чего устраивает аукцион. Подобный процесс происходит в тех случаях, когда владелец объекта имеет долг перед банком.
- Нотариус. Документ о стоимости объекта требуется для того, чтобы установить государственную пошлину. Оценка недвижимости для нотариуса используется в случаях получения наследства. Устанавливается цена (чаще всего рыночная) на момент смерти завещателя.
- Вступление в наследство. Для проведения подобной процедуры потребуется копия завещания, свидетельство о смерти, а также данные о недвижимости. В целом оценка стоимости жилья для вступления в наследство не имеет особых отличий, кроме пакета документации.
- Раздел имущества. Необходимо предоставить оценщику данные о том, какую часть недвижимости необходимо рассматривать. Например, если супруги разделяют жилой дом, то специалист должен будет назначить стоимость для каждой половины. В данном случае, оценка имущества требуется для заключения взаимовыгодной сделки между физическими лицами.
Стоимость недвижимости для ипотеки необходимо рассмотреть отдельно, так как этот процесс имеет большее количество отличительных черт.
Ипотека
Стоимость жилья для ипотеки может рассчитываться не только специалистом из СРО, но и представителем финансовой организации. Процесс установления цены пойдет быстрее, если дебитор выберет оценщика от банка.
Для ипотечной оценки существует три основных подхода:
- Сравнительный. Его также называют аналоговым. В ходе этого процесса сравниваются все похожие сделки на общем рынке, благодаря чему устанавливается самая благоприятная цена.
- Доходный. Такой подход рассчитан на определение перспектив, связанных с повышением стоимости на объект.
- Затратный. С его помощью вычисляются затраты на возведение точно такого же объекта. Устанавливается реальная цена недвижимости без акцента на рынок.
Ликвидная цена максимально приближена к рыночной, но иногда они могут отличаться. Например, при резких скачках на рынке недвижимости. Это нужно учитывать всем физическим лицам, проводящим оценку жилья для ипотеки.
Договор на оценку недвижимости
Процедура оценки недвижимости требует заключения договора между физическим лицом и специалистом. В этом документе указываются заказчика, контактные телефоны и ФИО. Помимо этого, договор содержит все необходимые правила, которые должен соблюдать оценщик. В документе должна быть указана цена, примерные сроки исполнения и предоставления результатов оценки.
Любая организация должна предоставлять договор, в котором будут прописаны все правила и особенности процедуры. Документ изучается и подписывается заказчиком еще до оплаты услуг специалиста.
В заключение следует сказать, что определение стоимости недвижимости лучше всего доверять профессионалам. Многие люди допускают большую ошибку, когда занимаются этим самостоятельно или ставят цену по собственному желанию, не опираясь на фактическую информацию. Независимая оценка позволяет не только быстро продать объект, но и сделать это с максимальной выгодой для обоих сторон.
