Оценка рыночной стоимости недвижимости выполняется в соответствии с ФЗ РФ №135 от 29.07.1998 года и прочими правовыми актами, а также определенными законодательствами, дающими разъяснение отношениям при выполнении оценочных работ недвижимых объектов. Также существуют Федеральные стандарты, соответствующие международным требованиям, применяемые в сфере оценивания. Кроме этого, в зависимости от итогового применения результатов, существует несколько ее видов:
Содержание
- Рыночная – рекомендуемая для определенного строения, для выполнения необходимых манипуляций.
- Инвестиционная – когда выполняется работа для одного или нескольких лиц, заинтересованных в инвестиционных вложениях. В таком варианте не обязательно учитывать его отчуждение на открытом рынке.
- Ликвидационная – берется во внимание наиболее доступная величина, отчуждающая номинал постройки за срок короче, чем необходимо для экспозиции на рынке, то есть берутся во внимание обстоятельства, когда на решение продавца имеют воздействие особые случаи.
- Кадастровая – выполняется экспертом для дальнейшего определения налога, в условиях массового формирования цены рынка.
Что значит рыночная стоимость
Это оценка сооружений в конкурентных обстоятельствах на рынке, удовлетворяющая как продавца, так и покупателя. Под данным понятием воспринимается цена, наиболее приемлемая для реализации жилья на открытом рынке при учете здоровой конкуренции, когда фигуранты сделки действуют обоюдно, а на ее величину не влияют непредвиденные факторы, это значит что:
- Продавцу нет смысла отчуждать дом, а покупатель не обязан принять подобные действия.
- Оба участника подробно проинформированы о предмете сделки и развивают деятельность согласно своим выгодам.
- Оцененная постройка представлена благодаря публичной оферте, что типично в подобных случаях – при этом сроки выдержаны в достаточных пределах, дабы привлечь как можно больше покупателей.
- Сумма сделки варьируется в разумных пределах, то есть продавец удовлетворен в максимальных пределах, а для покупателя она на минимальном уровне.
- Нет принуждения в совершении данного процесса с чьей-либо стороны.
- Расчет за приобретенное строение выполнен в денежном эквиваленте.
Что такое оценка недвижимости с позиции рынка и ее методы
Чтобы точно определить, сколько стоит строение, выполняют его оценивание, в число подобных действий входит оценивание имущественных прав с существующими обременениями, сервитутами и прочее.
Следуя законодательным актам, рыночная оценка недвижимости бывает добровольная и обязательная, к примеру:
- Изъятие сооружения для необходимости государственных интересов.
- Исчисление размера капитала, размещенного в акциях общества.
- Выявление нужной суммы за постройку залога, ипотеки.
- Когда выполняется вклад не финансового характера в уставной капитал.
- Выяснение суммы вложений в строение должником, на момент признания банкротства.
Согласно с ГК РФ, в число объектов недвижимого имущества входят земля и объекты, возведенные на ней, перемещение которых без явных материальных и финансовых потерь не представляется должным:
- здания;
- строения;
- сооружения;
- участки земли;
- участки недр;
- космические объекты.
Чтобы узнать, сколько стоит постройка в сравнении с аналогичными, необходимо совершить 3 этапа:
- Рыночный или сравнительный – формируется на основании сравнения цены данного имущества с таким же.
- Доходный – определяется капитал за дом, исходя из будущего дохода, который возможно он даст владельцу.
- Затратный – чаще всего используется при оценивании акций и долей и дает определение, за сколько построили данное строение, и сколько будет денег его содержать или обслуживать.
Также при выполнении оценочных работ берутся во внимание следующие факторы:
- местоположение, этажность;
- год выполнения строительных работ;
- технические показатели;
- используемые строительные и отделочные изделия;
- инфраструктура;
- транспортное соединение;
- наличие обременений.
Для чего нужна оценка стоимости сооружений в условиях рынка
В связи с развитием рынка недвижимости, услуги оценщика, будь то государственный или независимый эксперт, достаточно востребованы, так как они дают возможность объективно выявлять баланс сооружения на текущий период. Применимы услуги оценщика для таких положений:
- Совершения с недвижимым имуществом купли-продажи, выделения доли, раздела, мены, дарения, выкупа государственного имущества, оформления ренты.
- Передача его по завещанию.
- Заключения ипотечного кредита.
- Решения прений и разногласий.
- Приватизация, страхования, преобразования построек в акционерное общество.
- Выпуск ценных бумаг.
- Изменение соотношение долевых частей.
- Внесения вклада в общий капитал.
- Привлечение инвесторов.
- Переоценка активов.
- Передача предмета оценивания для руководства по доверенности.
- Кадастровая цена.
- Переуступка прав обязательств по сделкам.
- Исчисление в денежном эквиваленте износа зданий.
- Разработка и реализация проектов строительства, ликвидации, реорганизации, перевооружения.
- Использование в коммерческих целях предметов договора и формирование для этого бизнес-проектов.
Процедура определения цены недвижимости на рынке
Процедура состоит из нескольких этапов.
Сначала происходит выявление цены строения до передачи заявителю подробного письменного доклада об исследованиях предмета заказа в денежном эквиваленте.
Затем делается постановка задачи – важна для точного определения характеристик и состояния задания, на этом этапе определяются и складываются основные параметры, среди которых наиболее важными критериями являются:
- Идентификация – адрес здания, юридические характеристики, точное местонахождение с четкими границами. Юридическое описание формируется на основании сведений от заказчика, а также черпается из госреестра на предмет геодезических исследований земли.
- Цель оценочных мероприятий – экономическая деятельность заказчика в отношении оцененного здания экспертом.
- Вид определяемой стоимости – в этом случае итогом исследований является уточнение цены, которая проявляется в нескольких вариациях.
- Выявление оцениваемых имущественных прав – кроме рассмотрения постройки как реального предмета, к вниманию оценщика берется набор прав на имущество частным или юридическим лицом, которые они могут предъявлять.
- Дата выполнения мероприятий имеет прямое отношение к результатам выявления денежного капитала, вложенного в дом, так как она обусловлена вереницей причин.
Заттем происходит составление плана и договора по будущему мероприятию:
- очередность работ;
- источники информации;
- определение с методом проведения процесса;
- исчисление затрат на данное мероприятие;
- финансирование труда;
- составление договора на выполнение задач.
Сбор и анализ информации – данный этап полностью зависит от поставленной задачи, только на ее основании можно определить сроки мероприятия, количество задействованных экспертов, проблематичность ситуации:
- осмотр дома и территории возле;
- юридические обстоятельства;
- физические характеристики;
- экономические сведения;
- изучение реальных фактов;
- анализ и обработка результатов.
делается выбор лучшего и наиболее эффективного применения земли:
- в качестве свободной территории;
- в качестве улучшенной территории.
Затем происходит расчет оценочной стоимости с применением 3 подходов и согласование полученных результатов и выведение итоговой цены:
- проверка существующих данных о затратах на постройку дома;
- допущения и ограничивающие условия на основании существующей информации;
- выведение итогов заказа.
Формирование отчета – это последнее звено работ, который подтверждает проведенные мероприятия экспертом, он формируется в развернутом виде – краткая и развернутая форма.
Документы, необходимые для оценки сооружений
Чтобы эксперт выполнил поставленную задачу, ему предъявляются документы на право собственности и с техническими характеристиками объекта.
Если выполняется оценка рыночной стоимости объекта недвижимости квартиры, потребуются документы:
- паспорт заявителя, контактные сведения;
- правоустанавливающая бумага или регистрационное свидетельство;
- справка органов технической инвентаризации формы 11-а, которая действительна в течение 1 месяца;
- техпаспорт.
при оценке коттеджа, дачного или загородного дома:
- свидетельство о регистрации собственности;
- техническая документация;
- бумаги на землю.
Жилой дом:
- Паспорт.
- Свидетельство о государственной регистрации.
- План с определением этажности.
- Выписка из ЕГРП об обременениях.
- Информация о возможных соглашениях и договорах.
- Правоустанавливающее свидетельство на землю.
- План границ земли с объектом.
- Сведения о вспомогательных и хозяйственных постройках.
- Если ко всему прилагается движимое имущество – полное описание.
Постройка коммерческого значения:
- Паспорт заявителя.
- Правоустанавливающие документы.
- Документация из БТИ.
- Выписка из ЕГРП об обременениях.
- Земельный план и свидетельство о праве владения им.
- Техническая документация.
Чтобы оценить земельный участок:
- Паспорт.
- Свидетельство права владения.
- Завещание, дарственная и прочие.
- План участка.
- Кадастровый паспорт.
- Документация, определяющая ставку или земельный налог.
Если экспертизе подвергается здание:
- Сведения о заявителе – паспортные данные, для юрлица свидетельство о регистрации, документ, наделяющий статусом руководителя.
- Правоустанавливающие документы.
- Информация о существующих обременениях.
- Геодезический план.
- Бумаги на землю – свидетельство о праве собственности, план, кадастровый паспорт.
- Техпаспорт из БТИ.
- Сведения о технике.
- Справка с финансового отдела предприятия о балансе здания.
- Прочие технические бумаги.
При недостроенном здании для выполнения задания готовят:
- личные данные обратившегося, удостоверение, подтверждающее личность;
- регистрационное свидетельство;
- документацию на участок под строительством;
- разрешение на строительство;
- пояснительную записку к плану;
- сведения о балансовой стоимости имущества;
- выписку об обременениях;
- документы, разъясняющие, к какой отрасли принадлежит здание или сооружение;
- данные о конструктивной системе;
- допустимую норму потребления снабжения;
- техническую документацию.
Выявление цены недвижимого имущества складывается из четко поставленной задачи, для каких целей она необходима, конструктивного подхода эксперта, слаженной работы команды и предоставления оценщику требуемой документации, от чего зависит точность и подробность отчета.
