Аренда земли – это предоставление участка для временного пользования за фиксированную плату. Чаще всего, ренту вносят каждый месяц, но бывают случаи, когда платежи осуществляются один раз в год. Собственник участка, передает свои права с целью получения дохода: данный доход облагается налогом, так как сдача в аренду недвижимости относится к предпринимательской деятельности.
Содержание
Земельный участок, может выделяться для следующих целей:
- для постройки жилого дома;
- для ведения сельского хозяйства: выращивания животных, посадки зерновых культур и т.д;
- для создания дачного кооператива или садового товарищества;
- для создания производства, предприятия и т.д.
Сроки заключения договора ренты могут варьироваться от 1 года и до 50 лет – все зависит от планов по эксплуатации участка. Если контракт долгосрочный, то его необходимо зарегистрировать в УФСГР.
Передача участка земли третьему лицу, может осуществляться на основании договора аренды, составленного завещания или договора дарения.
Если договор завещания не составлен, права аренды делятся между родственниками, согласно очереди. В случае если у собственника арендованного участка нет родственников, то право выкупа в первую очередь предоставляется арендатору, имеющему смежный участок.
Затраты на содержание арендного земельного участка принимает на себя новый собственник, если иное не указано в договоре.
Особенности права выкупа земельного участка арендатором
Методика оценки земли включает в себя такие критерии, как дальность от ближайшего крупного населенного пункта, количество гектар (соток), наличие/отсутствие стационарных построек, электрификации, водоснабжения и т.д.
Сделка продажи прав аренды сопровождается подготовкой ряда документов. Договор купли-продажи права аренды земельного участка, должен составляться как минимум в двух экземплярах. Один остается в регистрационном органе, второй переходит новому обладателю права аренды. По договору уступки, новый владелец может распоряжаться землей только так, как описано в условиях договора.
Регистрация заявления на права аренды земельного участка, подтвержденная квитанцией об оплате пошлины (или копия любого документа, подтверждающего оплату), осуществляется в один и тот же день. После чего, к общей папке документов, необходимо приложить:
- Паспорт, удостоверяющий личность каждого участника, а также заверенную копию документа.
- Доверенности, выписанные на физическое или юридическое лицо и подтвержденные нотариально. В документе должны быть перечислены действия, позволяющие представителю совершать сделки с недвижимостью: регистрация договора переуступки, предоставление копий и оригиналов документов, оплата пошлин и т.д.
- Документ, подтверждающий согласие УЗР, для оформления сделки купли-продажи с правами аренды земли или переуступки прав.
- Разрешение зарегистрированных в браке граждан, в случае, если оба супруга вступают в права аренды. Также государственные органы регистрации могут потребовать предъявить справку или написать заявление, об отсутствии брачных отношений, между двумя сторонами.
- Оригинал плана земельного участка, с присвоенным ему кадастровым номером. План в бумажном варианте (обязательно приложите копию), должен быть завизирован УЗР, с учетом соответствующего ТОРЗа. План участка, необходимо вернуть после оформления всех документов, законному собственнику.
- Оригинал, или заверенная копия договора аренды земельного участка с арендодателем. Подпись арендодателя должна быть завизирована в нотариальной конторе.
Предъявляемые документы описываются и фиксируются в акте приема-передачи государственными органами.
Для юридических лиц, предоставление готового пакета документов в регистрирующие органы является хлопотным делом. Поэтому, в случае если учредитель не может присутствовать во время сделки купли-продажи, то он имеет право составить доверенность на уполномоченное лицо.
Для этого необходимо прикрепить протокол учредительского собрания, в котором прописывается все паспортные данные представителя. Исполнительным лицом может быть генеральный директор, председатель совета директоров, председатель правления.
Если организация представляет собой малую структуру, то в роли покупателя может выступать директор. Протокол учредительского собрания подписывается всеми учредителями и руководством. Лицо, представляющее сторону покупателя, не входящее в руководящий состав организации, дополнительно заверяет доверенность на право заключения сделки купли-продажи, права аренды земли.
Организация, планирующая взять в аренду участок земли, должна предоставить:
- Оригинал и копию документа, подтверждающего присвоение учетного номера ИНН, свидетельства о регистрации, а также копии учредительных документов. В случае если во время хозяйственной деятельности, учредительные документы потерпели изменения, то в государственный орган регистрации, предоставляется последний исправленный нотариально завизированный вариант.
- Справку из реестра, подтверждающая наличие/отсутствие изменений в учредительных документах юридического лица. Данную бумагу следует заверить в МНС.
- Копию приказа о назначении представителя, а также копия трудового контракта, с резолюцией всех учредителей и руководства (ГОСТ РФ 6.30-2003 п.3.26).
Акционерные общества, зарегистрированные в налоговых органах, предоставляют документы об осуществлении хозяйственной деятельности за отчетный период, а также справку о том, что организация не стоит в процессе ликвидации.
Общество акционеров, как правило, имеет регистрацию в виде «ООО» или «ОДО». В данном случае, для того, чтобы совершить сделку купли-продажи, необходимо письменное согласие всех членов акционерного общества, заверенное в нотариальной конторе.
Документы, подтверждающие право акционерному обществу совершать сделки переуступки:
- Протоколы собраний и их копии, заверенные руководящим составом.
- Справка о стоимости актива в процентном соотношении (т.е. в данном случае, учитывается рыночная стоимость участка), относительно баланса организации. Документ должен быть подтвержден учредительным составом, руководством, главным бухгалтером и скреплен печатью организации.
- Документ, подтверждающий проведение общего собрания, с целью принятия решения о покупке арендованного участка. Заключение пописывается учредителями и руководством.
Права аренды передаются, путем составления нового договора аренды с условием прохождения предыдущим владельцем, государственной регистрации.
Для документального подтверждения факта передачи права аренды земельного участка, необходимо подать в государственные органы регистрации пакет документов.
Чек
Или иной документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, в размере, установленном государственным органом власти. Необходимо предоставить подлинник (для подтверждения) и ксерокопию (для хранения), которая остается в архиве. Госпошлину оплачивают все участвующие в процессе передачи прав, разделив общую сумму на равные части. На сегодняшний день сумма составляет порядка 200 рублей, с учетом НДС.
Договор
Он должен быть заверен в нотариальной конторе и иметь подпись всех сторон (покупателя и продавца), предоставленный в двух экземплярах. В договоре должны прописываться условия, предмет договора, правовые акты с разъяснениями.
Письменное подтверждение от собственника, о том, что он уведомлен о передаче арендных прав
Если в договоре прописан иной порядок действий, то необходимо действовать согласно документу. При передаче права аренды государственного участка иным лицам, на правах аренды больше 5 лет, письменное уведомление должно быть обязательным.
Альтернативой служит письменное согласие самого собственника земельного участка (если права аренды осуществлялись менее 5 лет), в котором указывается личное волеизъявление о желании передать участок другим лицам. Получить бланки для заполнения можно у арендодателя.
Согласие супруга
Особенный порядок регистрации проходят стороны, находящиеся в браке. Для того, чтобы избежать конфликтных ситуаций, супруги должны заранее подтвердить свое согласие и заверить его в нотариусе. К общему пакету документов, прилагается копия и оригинал соглашения. В некоторых случаях прилагают копию брачного договора.
Согласие залогодержателя
Если арендованный участок, является залоговым имуществом в банке или другой финансовой организации и является материальной гарантией возмещения средств, то для оформления юридически грамотной сделки передачи, необходимо взять с залогодержателя согласие в письменном виде.
Распорядитель заложенным имуществом, должен быть уведомлен о предстоящих правовых изменениях в письменном виде. Оригинал и копию необходимо предоставить в органы государственной регистрации.
Подпись владельца или покупателя, должны быть заверены в нотариальной конторе, как образцы для засвидетельствования правомерности сделки передачи прав.
Важные аспекты при заключении договора
Особенности договора уступки прав аренды, можно разделить на следующие пункты:
- Запрещается оформлять договор уступки, не имея на руках письменного согласия собственника земли или арендодателя.
- Запрещено нецелевое использование земли, вопреки составленному договору.
- Запрещается оформлять любую недвижимость на недееспособных граждан, а также на несовершеннолетних. В этом случае, опекун имеет право обратиться в суд для того, чтобы признать сделку недействительной.
- Указывается сумма оплаты за аренду в российских рублях, так как долларовый эквивалент денежной массы со временем может значительно подорожать.
- Если сделка оформляется на продолжительный срок, то обязательно включается в контракт пункт «Наследование права аренды или права распоряжения земельным участком».
Договор имеет законодательную силу только тогда, когда будет полностью завершена регистрация нового правообладателя в государственном органе.
Каждая из сторон, предоставляет оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность. В случае если права несовершенного ребенка представляет опекун, то он обязан предоставить свидетельство о рождении или документы, выданные органами опеки и попечительства.
Чтобы грамотно оформить сделку передачи прав, необходимо проконсультироваться с юристом: не всегда стороны учитывают форс-мажорные обстоятельства или изменения в законодательстве.
