Сделка по приобретению земли имеет определенные, последовательно расположенные этапы. Окончательной стадией является регистрация права собственности – момент, с которого новый владелец становится полноправным, т.е. не только владеет имуществом, но и распоряжается им.
Содержание
Как выбрать подходящий участок
Земельный фонд страны условно поделен на определенные территории, имеющие целевое назначение. Выделяют:
- участки, принадлежащие военным ведомствам;
- земли, на которых находятся лесные массивы и водные ресурсы;
- охраняемые природные зоны;
- земельные участки, предназначенные для промышленного строительства;
- земли для занятия сельским хозяйством;
- участки, предназначенные для дачного и жилого строительства.
Большая часть земель имеет целевое назначение несопряженное с продажей, т.е. может находиться только в собственности государства.
Купля-продажа осуществляется только земель, предназначенных для жилого строительства или ведения сельскохозяйственных работ.
Помимо перечисленного деления, земли:
- находятся в собственности страны в целом;
- принадлежат на праве собственности субъектам Федерации;
- находятся в совместном ведении;
- принадлежат муниципалитетам;
- относятся к владениям юридических и физических лиц.
О возможности приобретения понравившегося земельного надела можно узнать в Комитете по Земельным ресурсам, по району нахождения участка.
Перед заключением договора следует узнать, имеются ли обременения на интересующей территории. Для этого необходимо обратиться в Росреестр и получить справку с информацией об имеющихся ограничениях (залог, сервитут, арендные отношения т.д.).
Обратившись в отдел архитектуры и строительства можно уточнить информацию о планируемых строительных работах на соседних участках, а также о возможности изъятия участка для государственных и муниципальных нужд.
Если на участке планируется возведение жилого дома, то следует узнать об имеющихся коммуникациях или возможности их подведения.
Это общие вопросы, которые в первую очередь следует уточнить. Если полученная информация об участке удовлетворяет запросам поиска, то можно приступать к следующим этапам.
Процедура покупки земельного надела у собственника
Заключение договора купли-продажи осуществляется в несколько этапов. На любой из стадий могут возникнуть определенные сложности. Поэтому к вопросу такого дорогостоящего приобретения следует отнестись со всей внимательностью и осторожностью. В случае не обладания необходимой квалификацией, лучше обратиться к специалисту в сфере недвижимости.
Процедура состоит из нескольких этапов.
Сбор информации об участке
Выбрав понравившийся земельный участок необходимо уточнить его целевое назначение, имеющиеся обременения, назначение соседних территорий и другую информацию, важную для покупателя.
Подготовка необходимой документации
Папка документов, которые собираются для заключения договора, пригодится и для подачи на регистрацию права собственности. Некоторые справки имеют ограниченный срок действия, поэтому их лучше всего получать в последнюю очередь. При сборе бумаг следует обратить внимание на соответствие сведений одного документа другому (например, написание фамилии).
Юридическая экспертиза документов
Во избежание обмана со стороны продавца, лучше обратиться к грамотному юристу и поручить ему провести мероприятия по проверке документации. При невозможности прибегнуть к услугам специалиста, сверочные работы можно провести самостоятельно.
Для этого необходимо обратиться в органы, которые выдавали документы и справки, с запросом об их действительности. Например, право собственности на объект уточняется в Росреестре, доверенность – в нотариальной конторе и т.д.
Заключение предварительного договора
Предварительный договор представляет собой некую репетицию перед реальной передачей недвижимости. В документе содержатся все сведения, что и в основном договоре. Оформляется в той же форме, что и основной, т.е. письменно. В документе оговаривается время, в течение которого должен быть подписан договор купли-продажи.
Если дата не указана, то она считается, равной 1 году. В документе также может быть предусмотрено внесение аванса или задатка. Следует отличать два этих понятия.
Аванс подразумевает внесение определенной предоплаты, в счет будущей оплаты (показывает платежеспособность и серьезность намерений покупателя). Задаток представляет собой меру ответственности за неисполнение условий предварительного договора.
Например, если покупатель откажется от заключения сделки, то продавец вправе оставить задаток у себя. И наоборот, если продавец передумает, то обязан будет вернуть деньги в двойном размере.
Подписание договора
Придя к консенсусу по всем вопросам, стороны подписывают договор. В документе прописываются данные сторон, предмет, цена сделки, а также права и обязанности. Договор скрепляется подписями сторон. При желании покупателя и продавца документ может быть нотариально заверен (это не является обязательной процедурой). Это дает определенные гарантии заключения юридически грамотного документа.
Регистрационные действия
Сам договор не регистрируется. Регистрация осуществляется только права собственности, т.е. в реестре отмечается новый собственник земельного участка. Документом, подтверждающим переход прав, является выписка из Росреестра.
Денежные средства могут передаваться как в момент:
- Подписания договора.
- Передачи участка по факту (по передаточному акту).
- Окончания проведения регистрационных действий.
Таким образом, каждый этап по продолжительности может растянуться от нескольких дней до нескольких месяцев. Поэтому надо быть морально готовыми к продолжительной процедуре.
Что спрашивать перед покупкой земли
Перед подписанием договора у продавца недвижимости необходимо узнать как можно больше информации об объекте продажи. От полноты собранной информации зависит успешность сделки.
Назначение участка
Приобретая землю для сельского хозяйства или под строительство дома у продавца, необходимо уточнить целевое значение участка. В подтверждение слов можно попросить кадастровую документацию, в которой указана идентифицирующая информация о земле.
Метраж участка
В кадастровой документации указана информация о площади земельного надела. Но для сверки желательно самостоятельно произвести замеры.
Подведение коммуникаций
Уточнить, имеются ли на участке коммуникации, необходимые для проживания или возможность их подведения. Для проверки слов продавца, можно информацию уточнить в администрации района нахождения участка.
Имеющиеся обременения
У продавца можно попросить выписку из Росреестра со сведениями об ограничениях.
Назначение соседних территорий
Если на соседних участках нет строений, то в отделе архитектуры можно уточнить информацию о планирующихся застройках. Если имеются строения, то желательно пообщаться с соседями, узнать об обстановке в товариществе, садоводстве и т.д.
Собственники земли
Узнать, является ли продавец одним владельцем или имеются другие собственники, владеющие преимущественным правом выкупа. Также следует уточнить, не находится ли земля в общесемейной собственности, а если является таковой, то имеется ли согласие жены на продажу.
Основания, по которым земля перешла в собственность
Следует уточнить, каким способом земельный участок поступил в собственность и имеются ли подтверждающие документы.
Прописанные несовершеннолетние
Если участок продается вместе с домом, в котором зарегистрирован несовершеннолетний, то желательно узнать куда он будет выписан и не останется ли без жилья.
Инфраструктура
Если важна возможность свободного доступа к магазинам и образовательным учреждениям, проезда по дорогам в зимнее время и т.д. следует это заранее уточнить.
Это основной перечень вопросов, которые можно задать перед сбором всей документации. Если имеются иные интересующие вопросы, то не надо стесняться, а задавать и выяснять необходимую информацию.
Как обезопасить сделку
Соблюдая определенные меры предосторожности, позволит в дальнейшем избежать судебных тяжб.
Советы:
- Необходимо внимательно изучить предоставленные документы, сверить данные, проверить паспорт. Желательно процедуру поручить юристу, но за предоставленные услуги придется заплатить, хотя это даст некоторые гарантии.
- Договор можно нотариально заверить. Тогда чистоту сделки проверит нотариус. Он изучит предоставленную документацию, при необходимости сделает запросы в государственные органы в целях проверки информации. Сделка будет заверена. В случае утраты документа, можно будет получить его дубликат. Если продавцу есть что скрывать, он будет стараться уклониться от нотариального удостоверения.
- Лучше проверить историю недвижимости. Узнать информацию о предыдущих владельцах можно через Росреестр. Если реализуется с землей дом, то запросить расширенную справку о регистрации лиц (кто ранее проживал и куда выбыл). Это позволит избежать в дальнейшем претензий со стороны третьих лиц.
- При невозможности действовать лично, нужно выдать доверенность лицу, которому доверяете ведение дел. В документе следует досконально прописать перечень полномочий, а также следует оговорить, как будут приниматься решения (посовещавшись, сам доверитель или доверенное лицо).
Следующим этапом является заключение договора и регистрация права собственности.
Оформление сделки и регистрация прав
После подписания договора необходимо зарегистрировать переход прав. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр. Заявление можно подать:
- Лично или через представителя, обратившись в государственные органы.
- Направив документацию и заявление заказным письмом с уведомление (с даты принятия документов специалистом начинает течь срок исполнения регистрации).
- Направив через портал государственных услуг при наличии электронной подписи.
Потребуются следующие бумаги:
- Паспорта.
- Доверенность, если заявитель действует через представителя.
- Нотариально заверенное согласие второй половинки, если имущество находится в общесемейной собственности.
- Разрешение опеки на реализацию имущества несовершеннолетнего или недееспособного лица.
- Отказы лиц, имеющих преимущественное право на приобретение участка.
- Кадастровая документация на земельный участок.
- Кадастровые документы на строения, расположенные на территории.
- Разрешение на строительные работы, если здание не оформлено в собственность.
- Если объект не достроен, то право собственности все равно регистрируется, как на объект незавершенного строительства.
- Документ, на основании которого имущество поступило в собственность продавца (завещание, купчая и т.д.).
- Договор купли-продажи в 3 экземплярах: каждому по оригиналу и один в Росреестр.
- Справка из налоговой службы об отсутствии задолженности по налоговым сборам.
- Выписка из домовой книги о прописанных лицах в жилом строении, если участок реализуется вместе с домом.
- Сведения об отсутствии долга по коммунальным платежам.
- Выписка из реестра о праве собственности.
- Документ о передаче земельного участка.
- Оплаченная пошлина за проведение государственной регистрации.
Вместе с документацией подается заявление с просьбой о регистрации собственнических прав на землю.
Взамен принятым документам, выдается расписка, в которой указывается дата принятия, перечень принятых бумаг, принявший специалист.
Регистрация осуществляется в срок, не превышающий 10 дней. В подтверждение зарегистрированного права выдается выписка, в которой прописана самая актуальная информация: дата регистрации, кто собственник, адрес недвижимости и другая важная информация.
Таким образом, чтобы купить участок необходимо знать многие нюансы, которые помогут избежать в дальнейшем судебных разбирательств. Завершающей стадией по приобретению земли является регистрация права собственности.
