Комфортные условия проживания обеспечивают себе не только собственники многоквартирных домов, но и выбранная ими управляющая компания. Именно она отвечает за поставку необходимых ресурсов для жизнедеятельности многоэтажного дома, а также обеспечивает безопасную эксплуатацию помещения. Со стороны жильцов предусмотрена обязанность по внесению платы за предоставленные услуги. Более подробно о взаимоотношениях с собственниками квартир изложено далее в статье.
Содержание
Для чего нужна управляющая компания
УК, ЖЭК или ТСЖ – это определенные организационные формы по управлению многоквартирным домом. В понятие управления входит:
- заключение договоров с поставщиками ресурсов, обеспечивающих жизнедеятельность граждан (поставка электрической энергии, воды и т.д.);
- поддержание помещения в надлежащем виде (проведение ремонтных работ);
- облагораживание участка, находящегося под домом (строительство детских площадок, посадка кустов и деревьев и т.д.);
- обеспечение санитарного обслуживания (дезинсекция и дезинфекция, вывоз мусора) и т.д.
Жильцы сами вправе выбрать понравившуюся управляющую компанию. Для этого собирается общее собрание, на котором принимается решение. Следует отметить, что заниматься управлением дома вправе организации, получившие на это лицензию.
При ненадлежащем исполнении, предоставленных лицензией полномочий, компания лишается ее. Для жильцов в такой ситуации лучше избрать новую управляющую компанию, чем лишать лицензии имеющихся управленцев.
Выбрав понравившуюся компанию, собственники жилья заключает с ней договор на оказание услуг по обслуживанию дома.
С даты заключение договора организация приступает к выполнению своих функций, а также несет ответственность за их неисполнение.
Деятельность УК, ЖСК, ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательными актами. К ним относятся:
- Жилищное законодательство, которое регулирует основные моменты деятельности компании.
- ФЗ о регулировании предоставления тарифов.
- Постановление Правительства РФ о регулировании предоставления коммунальных услуг.
- Нормативы по технической эксплуатации помещения, утвержденные государственными органами.
- Применение норм гражданского законодательства в некоторых вопросах деятельности компании.
Результаты деятельности работы УК должны находиться в свободном доступе для жителей. С начала июня 2016 года информация размещается в ГИС ЖКХ. Если сведения недоступны, то собственники квартир вправе обратиться с жалобой в жилищную инспекцию или прокуратуру.
За каждый финансовый год в начале первого квартала организация обязана проводить собрание и отчитываться за потраченные денежные средства.
В случае непроведения собрания жильцы также вправе жаловаться в надзорные органы.
Оформление отношений между УК и жильцами
Активисты из числа собственников знакомятся с учредительной документацией управляющей компании.
На общем собрании жильцов заключается договор с УК, что отражается в протоколе мероприятия.
В нем указываются:
- Утвержденный Устав. В нем приводятся положения, которые регулирует права и обязанности УК. Разногласия вносятся в виде поправок в документ.
- Учредители – лица, которые будут выступать на стороне УК во взаимоотношениях с жильцами.
- Решение, принятое на собрании (заключать договор или нет).
Голосование осуществляется в открытой или закрытой форме и отражается в протоколе, на основании которого подписывается договор.
Срок действия документа составляет от 1 до 5 лет.
В документе прописываются права и обязанности сторон. В конце ставятся дата и подписи уполномоченных лиц.
Обязанности управляющей компании
Обязанности УК – это предусмотренные законом действия по управлению жилым домом, за неисполнение которых предусмотрена ответственность в соответствии с положениями договора.
По содержанию жилья
Для поддержания надлежащего состояния многоэтажки на УК возложены следующие обязанности:
- Осуществление уборки помещений, находящихся в общем пользовании (коридоры, лестничные площадки).
- Проведение уборочных работ на прилежащей территории. Например, очищение тротуаров от снега и грязи, посыпка наледи песком, вырубка деревьев, которые могут упасть и причинить вред имуществу или здоровью граждан.
- Осуществление мероприятий по дезинсекции и дезинфекции подвальных помещений и прилегающей территории.
- Чистка канализационных общедомовых стояков.
- Поддерживание аккуратного внешнего вида дома (снятие объявлений, размещенных в неположенных местах, закрашивание рисунков и надписей на стенах).
- Подготовка дома к отопительному сезону (промывка труб).
- Сверка данных на установленных счетчиках.
- Уборка снега и льда с крыши дома.
- Заключение договора на оказание услуг с аварийной службой.
- При наличии лифтов взаимодействие с компанией по обслуживанию лифтового оборудования.
Обязанности по ремонту жилья
Одними из ключевых функций является осуществление своевременных ремонтных работ.
Ремонтные работы предусмотрены:
- Текущие – обеспечивающие поддержание помещения в надлежащем состоянии. Например, разбили стекла в подъезде. УК обязана как можно быстрее произвести замену стекол.
- Капитальные – связаны с действиями по улучшению существующих эксплуатационных характеристик здания. Например, протекает крыша. Следует произвести ремонт покрытия на крыше.
- Проведение ремонта крыши в случае ее протечки.
- Замена оконных рам и стекол в случае их поломки.
- Осуществление ремонтных работ внутри подъезда (окраска стен, освещение как внутри дома, так и перед входом).
- Ремонт общедомового имущества: трубы, электрические сети, канализационные стояки и т.д.
По предоставлению коммунальных услуг
Управляющая компания обязана обеспечить бесперебойную подачу коммунальных услуг, а именно:
- Организация, занимающая управлением дома, обязана заключить договора со всеми компаниями, осуществляющими подачу коммунальных услуг (электроэнергии, газа, тепла и т.д.). После подписания соглашений, ответственной за подачу ресурсов перед жильцами является УК. В том случае, если прекращение предоставления ресурсов произошло по вине компании-продавца, то управляющее лицо обязано выступать в защиту прав собственников жилья и как можно быстрее урегулировать вопрос снабжения ресурсами.
- Осуществлять сбор денежных средств за предоставленные услуги, а также осуществлять претензионную работу.
- Заключать договора на вывоз бытового мусора.
За указанные услуги устанавливаются определенные тарифы, которые практически каждый год индексируются. Информация о стоимости услуг находится в свободном доступе. Самовольное изменение тарифов в сторону увеличения не допускается.
Если требуются дополнительные денежные средства для осуществления функций по предоставлению коммунальных и иных услуг, связанных с управлением дома, то проводится внеочередное собрание собственников. На нем решается вопрос о повышении тарифного плана.
Если УК действует в противоречии с законодательством, то жильцы вправе жаловаться в Жилищную инспекцию или прокуратуру РФ.
На что имеет право УК
Права – это дозволенная мера поведения, осуществление которой санкционировано законодательными актами, а также договорами.
Имеет ли право УК взыскивать долги за предоставленные коммунальные услуги
За предоставление коммунальных услуг собственники квартир обязаны вносить плату, обозначенную в квитанции. Начисление платежей осуществляется в соответствии с предоставленными показаниями, если имеются счетчики, или по среднему показателю на дом. За каждый вид услуги имеются определенные тарифы. Путем проведения арифметических действий определяется сумма, подлежащая уплате до определенного момента времени.
В случае если оплата не производится вовремя, то УК вправе за каждый день просрочки начислять пени. Их размер равен 1/300 ставки Центробанка, а после 91 дня просрочки – 1/130 от сумы долга за каждый день.
Если оплата не производится в течение определенного времени, то УК вправе ограничить подачу ресурсов. Это возможно только в том случае, если между Управляющей компанией и фирмой, предоставляющей ресурсы, заключен договор, то ответственной организацией за подачу, например, электроэнергии, является УК. Следовательно, и оплата производится изначально на расчетный счет управленца. Это дает УК право временно прекратить подачу электричества до погашения долга.
В том случае, если оплата производится непосредственно ресурсной компании, то УК не вправе производить ограничение подачи услуги.
На практике, определяется это по получаемым квитанциям. Так, если электроэнергия включена в общую квитанцию, то УК имеет право ограничивать подачу электричества, в случае образования долга. Если квитанции разные, то УК не вправе вмешиваться.
Если обязанность по оплате не выполняется, то УК вправе обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании долга в принудительном порядке.
Какие еще права
Управляющая компания также имеет следующие права:
- Сообщать в уполномоченные органы о проведении несанкционированных ремонтных работ, а также капитальных изменений внутри квартир.
- Взыскивать долги по коммунальным платежам.
- Распоряжаться резервными средствами, а именно направлять их на проведение срочного ремонта.
- Требовать от лиц, причинивших ущерб общедомовому имуществу, возмещения ущерба в добровольном порядке и т.д.
Как действовать, чтобы УК устранила нарушения
В случае выявления недочетов, мешающих безопасной эксплуатации помещения, УК обязана устранить их в кротчайшие сроки. В случае неисполнения обязанности, жильцы вправе:
- Обратиться с письменным заявление в управляющую компанию. Заявление можно направить заказным письмом с уведомлением или подать в приемную лично. Главное, чтобы стояла отметка о принятии к рассмотрению и данные, принявшего лица. Также одновременно с обращением следует предоставить доказательства, свидетельствующие о неисполнении возложенных обязанностей в надлежащем виде. Это могу быть фотографии, видеосъемка, письменные документы (акты и т.д.). Это пригодится в дальнейшем, если дело дойдет до суда (применение досудебного порядка урегулирования спора).
- Если с ответом задерживаются, то записаться на личный прием к председателю. При встрече следует изложить ситуацию и попробовать договориться мирно.
- Обратиться в надзорные инстанции: Жилищную инспекцию или прокуратуру. Для этого необходимо написать заявление со ссылками на нормативные акты, которые нарушаются, а также приложить свидетельства о нарушениях и попыток досудебного урегулирования спора.
Надзорная инстанция в случае, если нарушение действительно имеет место, выносит предписание о его устранении. По истечении отведенного времени, если нарушение не устранено, то подается исковое заявление в суд.
Какая предусмотрена ответственность
Обязанности, предусмотренные договором, должны исполняться Управляющей компанией. За их неисполнение или невыполнение в полном объеме предусмотрены определенные негативные санкции. В качестве наказания применяются нормы административного и уголовного законодательств.
Административная ответственность выражается в виде:
- Штрафа в размере от 40 до 50 тысяч рублей.
- Пени, которые взимаются за каждый просроченный день по ставке Центробанка (например, несвоевременная уплата коммунальных платежей).
- Неустойки с 2016 года применяется за неправильное начисление платежей за предоставленные коммунальные услуги.
- Возмещения убытков.
- Компенсации морального вреда.
Органами, выполняющими надзорные функции, являются Жилищная инспекция и прокуратура. Также вправе привлекать к ответственности в случае нарушений другие учреждения, обеспечивающие безопасность жителей дома. Например, органы пожарного надзора, вправе проводить проверки с целью выявления нарушений. При обнаружении нарушений выносится предписание о его устранении, а также накладывается штраф.
Еще одним видом наказания является лишение лицензии. Для осуществления управленческой функции, УК должна отвечать определенным требованиям и получить лицензию на осуществление своей деятельности.
В случае если функции выполняются нерадиво, то собственники жилья вправе обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением о лишении лицензии. На практике этого практически не происходит. Обусловлено это тем, что собственникам квартир легче найти новую компанию, которая будет выполнять свои обязанности добросовестно.
Таким образом, управляющая компания осуществляет содержание дома, в надлежащем состоянии. Для этого между жильцами и УК заключается договор, в котором предусмотрены взаимные права и обязанности. Неисполнение условий соглашения, а также законодательных актов в сфере жилищного права чревато привлечением к административной, а в некоторых случаях и уголовной ответственности.
