О чем полезно знать каждому: что является правоустанавливающим документом на земельный участок

Любая сделка с недвижимостью, например, ее продажа, невозможна без правоустанавливающих документов. Согласно действующему российскому законодательству, они действительны только при наличии следующих данных:

• описания вида недвижимости;
• лица, которое имеет на него право;
• вид права на недвижимость.

По теме

• • Документы

Все о кадастровом паспорте на землю

• Юлия Дмитриевна Самарина
• Опубликовано 9 апреля 2018 г.7 марта 2019 г.

И, конечно, документ должен соответствовать всем нормам, существовавшим на момент его оформления. Кроме того, если в нем имеются какие-либо исправления, например, зачеркивания, то он не будет иметь юридической силы.

Поэтому при получении правоустанавливающего документа следует проверять всю находящуюся в нем информацию на достоверность. В противном случае, если в документе будут ошибки, то в госрегистрации права на землю будет отказано и придется заново заполнять бланк. А это – не только трата времени, но и денег.

Документы, являющиеся правоустанавливающими

Правоустанавливающие документы на землю содержат данные о недвижимости и ее владельце. В рассматриваемом нами случае этой информацией является:

• месторасположение земельного участка и его юридический адрес (при наличии);
• его описание;
• ФИО владельца недвижимости и его паспортные данные;
• вид права на недвижимость.

На данный момент правоустанавливающими документами на землю являются:

1. Договоры купли-продажи, дарения, мены, приватизации и все остальные сделки отчуждения.
2. Свидетельство о праве на наследство.
3. Решения судов.
4. Указы местных властей.

Виды прав на землю

Действующее российское законодательство выделяет следующие виды прав на землю:

1. Право пользования (временное или постоянное). Предоставляется властями на федеральном, региональном и местном уровне.
2. Право пожизненного наследуемого владения. В этом случае, помимо использования, есть возможность передать землю по наследству.
3. Право собственности. Земля, находящаяся в собственности, может быть продана, подарена, выступать в качестве залога в банке и т.д.
4. Сервитут (частный или публичный). Представляет собой ограниченную возможность на использование земли, например, для строительства дороги.

Правоустанавливающие документы на землю, требующиеся в той или иной ситуации

Рассматриваемые нами документы требуются для предоставления в госорганы. К самым распространенным случаям, когда это необходимо, относится:

• изменение (или подтверждение) информации о владельце недвижимости по причине его отчуждения в виде продажи, дарения, передачи в наследство и т.д.;
• доказательство суду своего права на недвижимость.

Конкретные случаи, в которых требуются правоустанавливающие документы:

Вступление в наследство

После получения земли в наследство, чтобы стать его полноправным владельцем, необходимо пройти процедуру, в процессе которой потребуется:

1. Свидетельство о смерти наследодателя.
2. Документ, доказывающий право на наследство – это может быть, например, завещание, договор дарения или доказательство родственной связи с умершим.
3. Справка о месте прописки наследодателя и всех остальных людей, которые с ним проживали последние полгода.
4. Правоустанавливающий документ – в рассматриваемом нами случае – свидетельство о праве на наследство.
5. Экспертное заключение о рыночной стоимости земельного участка.

Продажа

В нашей жизни рано или поздно происходят изменения. Для продажи земли требуются:

1. Свидетельство о праве собственности на недвижимость.
2. Указ местных властей о разрешении строительных работ на земельном участке.
3. Указ местных властей о передаче земли участка в постоянное владение.
4. Протокол конкурса.

Особого внимания заслуживают документы, которые указаны в пунктах 2 и 4. Дело в том, что они имеют статус правоустанавливающих не всегда, а только при определенных обстоятельствах.

Если итогом конкурса стало оформление договора купли-продажи или аренды, то последующее решение властей не будет иметь этот статус. Если же человек проходит процедуру регистрации права пользования землей, исходя из указа местных властей, то этот документ будет являться правоустанавливающим.

Строительство

Чтобы строительные работы соответствовали законодательству, на них требуется получить разрешение. Для этого требуется подготовить следующие документы:

1. Документ, подтверждающий личность человека, имеющего право на недвижимость – паспорт.
2. Документ, являющийся подтверждением наличия этого права – например, свидетельство о праве собственности на землю.
3. Копия лицензии проектной организации (если она привлекалась к работе).

Также стоит помнить, что при строительстве на территории коттеджного поселка необходимо заручиться согласием соседей. Причем даже в том случае, если работа будет выполняться с соблюдением всех архитектурных норм.

Кроме того, следует отметить еще один немаловажный момент. Если предыдущий собственник земельного участка уже получил разрешительную документацию на строительство, то повторно проходить эту процедуру не нужно. Она действительна в течение 10 лет.

Госрегистрация земельного участка

Для прохождения процедуры госрегистрации земельного участка необходимы такие документы, как:

1. Заявление. В нем указывается цель использования недвижимости – например, строительство жилого дома или ведение фермерского хозяйства, его юридический адрес и площадь.
2. Документ, подтверждающий личность – паспорт.
3. Договор купли-продажи, аренды, дарения и т.д.
4. Кадастровый паспорт.

Подаются вышеперечисленные документы в Министерство по управлению государственным имуществом. Время рассмотрения заявления не регламентировано, но в подавляющем большинстве случаев составляет около 2-х недель.

Следующий государственный орган, в который необходимо обратиться – Росреестр. Его сотрудникам потребуется предоставить те же документы, которые были указаны выше плюс решение Министерства по управлению государственным имуществом.

Правоподтверждающие документы на землю

Помимо правоустанавливающих также существуют правоподтверждающие документы на землю. К ним относятся:

• Свидетельство о праве собственности на недвижимость. Оно бывает двух видов: выданное на основании указа Президента РФ, который на данный момент недействителен; несмотря на это, такое свидетельство сегодня действительно; выданное вместе с кадастровым паспортом, в котором прописан кадастровый номер; он позволяет узнать месторасположение земельного участка, его площадь и некоторые другие характеристики.
• Свидетельство о госрегистрации права собственности на недвижимость. Выдается этот документ местными властями.
• Свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения недвижимостью.

Все вышеперечисленные правоподтверждающие документы действительны только в том случае, если имеются соответствующие правоустанавливающие. Именно по этой причине в правоустанавливающем документе всегда имеется отсылка на правоподтверждающий, на основании которого он, собственно говоря, и был выдан.

Также в правоустанавливающем документе указывается следующая информация:

• ФИО и другие данные субъекта права;
• вид права – собственность или временное пользование;
• описание – категория, площадь, юридический адрес и др.;
• кадастровый номер (при отсутствии – условный номер);
• обременения – например, нахождение в залоге у банка (при наличии).

Срок действия документов на землю

Что касается сроков действия документов на землю, то здесь все очень просто. Они действительны ровно до того момента, пока человек имеет право на эту недвижимость. Проходить процедуру их переоформления не требуется.

Переоформляются такие правоустанавливающие документы на землю, если:

• изменился размер или другие характеристики объекта;
• изменились паспортные данные его владельца;
• документы были утрачены (полностью или частично).
• необходимо осуществить сделку с землей – например, продать ее или сдать в аренду.

Обращаться необходимо к местным властям по юридическому адресу земельного участка. Если переоформление осуществляется вследствие утраты, то потребуется заплатить штраф.

Использование земли без правоустанавливающих документов

Использование земли без правоустанавливающих документов является правонарушением, за которое лицо (не важно – физическое или юридическое) несет административную ответственность. Размер штрафа составляет:

• для физических лиц – от 500 до 1000 рублей;
• для юридических лиц – от 10000 до 20000 тысяч рублей.

Если рассматриваемое нами правонарушение совершает должностное лицо, то оно будет обязано уплатить в государственный бюджет от 1000 до 2000 тысяч рублей.

Право на земельный участок, вне зависимости от того, владение это или просто пользование, возникает только после госрегистрации. До прохождения этой процедуры использовать землю, например, для строительства жилого дома запрещается. В противном случае наступает ответственность, о которой говорилось выше.

Что делать в случае утраты документов на землю

Никто не застрахован от такой неприятной ситуации, как утрата документов на землю. Но волноваться не стоит: восстановить их можно. Главное, четко следовать приведенной ниже инструкции.

Первое, что необходимо сделать – обратиться в отдел Росреестра по юридическому адресу земельного участка. Запросите у сотрудников этого государственного органа выписку. Однако Росреестр располагает информацией только о тех объектах, которые были оформлены до вступления в юридическую силу Закона о госрегистрации права на землю.

При себе в обоих вышеперечисленных случаях необходимо иметь документ, подтверждающий личность и чек об оплате госпошлины за оказание услуги. Ее размер составляет 100 рублей для физлиц и 300 рублей для юрлиц. Информация предоставляется не позднее 5 рабочих дней со дня подачи заявления.

Какие документы на землю необходимо всегда иметь при себе

Каждому человеку, во владении которого находится земля, следует позаботиться о наличии следующих правоустанавливающих документов на нее:

• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт.

Кроме того, при приобретении земли у физлица не лишним будет попросить предоставить:

• согласие супруги (супруга) на осуществление сделки;
• согласие органов опеки и попечительства на осуществление сделки (в том случае, если совладельцем недвижимости является лицо, не достигшее восемнадцатилетнего возраста);
• справку об отсутствии долгов по уплате налогов;
• справку о дееспособности продавца.

Также следует отметить, что перед покупкой земли следует проверить, нет ли на ней обременений. Например, она может выступать в качестве залога у банка. Или, скажем, здесь ограничено строительство и проведение коммуникаций.

И помните, что ни при каких обстоятельствах не может быть продана земля, являющаяся заповедником, находящаяся в собственности государства, входящая в состав лесного фонда и загрязненная радиоактивными элементами. Также этот запрет распространяется на землю с расположенными на ней зданиями ВС РФ и ФСБ.