Заключение предварительного договора купли-продажи – стандартная современная практика. Он предшествует основному документу и в общих пунктах повторяет его содержание, но не является обязательным. Правильно составленный предварительный договор убережет обе стороны сделки от отказа покупателя или продавца совершать ее.
Содержание
Что такое предварительный договор купли-продажи
До заключения договора купли-продажи между сторонами могут существовать устные договоренности. Но с точки зрения законодательства, они не имеют юридической силы. Поэтому лицо, продающее недвижимость, может самостоятельно изменить условия или вовсе отказаться от сделки. Во избежание подобного и заключается предварительный договор. Он закрепляет за сторонами определенные обязательства.
Подобный документ составляется при невозможности на конкретном этапе сделки заключить основной договор. К примеру, если покупатель еще не собрал необходимые средства для осуществления покупки, или продавец не подготовил все бумаги.
Основная цель предварительного договора – гарантия заключения в ближайшем будущем основного документа, факт подписания которого подтвердит переход собственности от продавца к покупателю. Поэтому основная его функция – защита прав сторон процесса.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости имеет юридическую силу. Если одна из сторон после его подписания отказывается проводить сделку, покупатель или продавец, в зависимости от конкретной ситуации, вправе требовать этого в судовом порядке. Возместить весь ущерб, связанный с рассмотрением дела, обязывается сторона, нарушившая предварительный договор.
Кроме того, что данный договор дает определенные гарантии на получение покупателем интересующей его недвижимости, он может также понадобиться в определенных ситуациях. К примеру, копию такого документа могут потребовать при оформлении целевого займа на приобретение недвижимости.
Кроме того, он может понадобиться для разрешения совершения отчуждение жилой собственности, которая была приобретена за счет льготного кредита. Потребовать договор могут органы опеки, если семья собирается сменить жилье, частичным владельцем которого является несовершеннолетний.
В какой форме составляется документ
Предварительный договор купли-продажи должен содержать все те условия, которые будут прописаны в основном. При его подписании стороны берут на себя обязательство в будущем провести соответственную сделку на прописанных ранее условиях.
Устная договоренность не является залогом того, что обе стороны будут придерживаться договоренностей. В суде тяжело доказать факт наличия соглашения, которое было достигнуто в устном порядке. Поэтому договор составляется в письменной форме.
Вопросы, связанные с подобными документами, регулируются 429 статьей Гражданским Кодексом Российской Федерации. В ней есть конкретные указания, касающиеся формы их составления.
Согласно данной статье, форма предварительного договора должна быть аналогичной основному. При этом, если в конкретном случае нет установленной формы, документ составляется в письменном виде. Здесь же стоит обратить внимание на один важный нюанс. Если основной образец договора по форме отличается от предварительного, последний считается ничтожным.
Заверять документ у нотариуса или нет, решают стороны, заключающие его. Законодатель не обязывает делать это. Нотариус не отвечает за то, что продавец и покупатель будут придерживаться заранее оговоренных условий.
Он только подтверждает факт подписания документа указанными в нем лицами и свидетельствует, что обе стороны процесса понимают суть своих действий. Предварительный договор сам по себе уже является документом, имеющим юридическую силу.
Что он в себя включает
В первую очередь, в таком документе должны быть указаны данные сторон, заключающих его. Прописывается полная информация каждого из участников сделки, вне зависимости от их числа. Если это физические лица, тогда вписывается их паспортные данные. Если одна из сторон – юридическое лицо, тогда должны быть указаны реквизиты соответственного предприятия.
Далее, стороны должны означить предмет договора. Необходимо внести полную информацию об объекте, который будет продан. Точный адрес, площадь, количество комнат, этаж размещения (если недвижимость расположена в многоквартирном доме) – все это нужно указать. Стоит учесть, что такой параметр, как площадь жилья, должен соответствовать данным с бюро технической инвентаризации.
Согласно 555 статье ГК РФ, договор купли-продажи должен содержать точные сведения о цене сделки. При отсутствии такого пункта, он считается не заключенным. Это же относится и к его предварительному аналогу. В нем в обязательном порядке должна быть указана цена приобретаемого имущества. Она отмечается в рублях.
Изменить условия сделки после их внесения в договор и его подписания невозможно. Поэтому, если перед подписанием основного документа продавец повышает цену, покупатель вправе обжаловать подобное решение в судовом порядке.
Права и обязанности каждой стороны сделки тоже должны быть прописаны. Важно указать срок, в течение которого будет подписан последующий основной договор, а жилье передано в собственность покупателя.
В случае когда подобного условия нет, статья 429 ГК предусматривает истечение срока действия предварительного документа через один год после его уложения. По истечении этого времени, обязанности, взятые на себе сторонами сделки, снимаются с них.
Также обязательно указываются документы, свидетельствующие о том, что продавец действительно обладает правом собственности на имущество, которое он продает. Даты, указанные на этих бумагах, как и их номера, должны совпадать с внесенной в договор информацией. При этом важно указать, сколько лиц владеет правом собственности на недвижимость, являющуюся объектом сделки.
Кроме того, в документе должно быть указание на сторону, которая берет на себя расходы за оформление будущей документации и прописаны штрафные санкции в случае уклонения от выполнения условий предварительного договора.
Таким образом, в предварительном документе должны быть указаны:
- данные сторон;
- предмет договора;
- цена покупки;
- права и обязанности сторон;
- документы, заверяющие право собственности продавца недвижимости.
В предварительном документе должна быть указана каждая деталь предстоящей сделки. Все они будут подтверждены в основном документе. Поэтому важно со вниманием отнестись к его составлению. Даже небольшая двусмысленность условий может привести к тому, что одна из сторон откажется от его выполнения и при этом выиграет последующее судовое разбирательство.
Особенности
Невнимательное отношение сторон к составлению предварительного документа, может привести к негативным последствиям как для покупателя, так и для продавца. При этом законодатель не обязывает заключать подобный договор.
Часто сторона, продающая недвижимость, добавляет в предварительный договор условие, о внесении покупателем определенной суммы в качестве аванса еще до заключения основного документа.
В данном случае использование термина «аванс» с юридической точки зрения дает продавцу в будущем возможность изменить свое решение. В качестве компенсации ему придется лишь возвратить деньги, полученные от покупателя. Позиция последнего в таком случае является слабой, поскольку владелец недвижимости от отказа заключать в дальнейшем сделку не несет убытки.
Другое дело, если в договоре вместе термина «аванс» будет использовано слово «задаток». Согласно 381 статье ГК РФ, при неисполнении обязательства покупателем, продавец может не возвращать ему деньги. Но, если от заключения сделки отказалось лицо, продающее недвижимость, оно обязано возместить другой стороне задаток в двойном размере.
Также стоит учесть тот факт, что владелец недвижимости не имеет права требовать от покупателя оплаты стопроцентной стоимости имущества до заключения основного договора. Предварительный документ не означает передачи права собственности.
Он является доказательством того, что стороны решили в будущем провести сделку, предусматривающую подобную процедуру. Законодатель запрещает требовать оплату покупки до официального оформления сделки.
Если объектом договора является квартира в новостройке, застройщик, по очевидным причинам, не всегда может указать точные сроки передачи ее в собственность покупателя. В таком случае он может обязаться осуществить сделку в течение:
- Тридцати суток с того момента, как было зарегистрировано право собственности.
- Шести месяцев с момента ввода недвижимости в эксплуатацию.
Но важно не забывать, что документ теряет юридическую силу по истечении одного года. И если за это время стороны процесса не уложили основной договор, предыдущая договоренность аннулируется.
Государственная регистрация
Статья 550 Гражданского Кодекса указывает, что документ, касающийся отчуждения недвижимости, заключается в письменном виде через составление одного договора, который обязаны подписать все стороны процесса. Статья 429 ГК РФ регулирует вопрос заключения предварительного договора. Согласно с ней, он обязывает покупателя и продавца составить в будущем основной документ.
Исходя из вышеописанных статей, можно сделать вывод, что при продаже имущества заключается один договор в письменной форме, подтверждающий переход права собственности от одного лица к другому. Согласно статье 558 ГК РФ, такой документ подлежит государственной регистрации.
Но регистрировать нужно только основной договор. Юридическая правомерность дополнительного документа не обусловливается его государственной регистрацией. Поэтому проводить такую процедуру нет необходимости.
Таким образом, предварительные договоры, которые касаются осуществления сделки по покупке недвижимости, предшествуют основным документам. Они не являются обязательными, регистрировать их не требуется. Если по прошествии года стороны процесса не свершили сделку, его предыдущий аналог считается недействительным.
