Долевая собственность на объекты недвижимости явление не такое уж и редкое. Немало поспособствовала этому, разрешенная в 1991 году приватизация жилья, в результате которой собственниками одного жилого помещения оказывались и пять, и семь человек как связанные узами родства между собой, так и совершенно чужие.
Содержание
- Особенности
- Список документов для регистрации договора купли-продажи
- Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку
- Порядок продажи
- Оценка стоимости доли
- Проблемные моменты
- Продажа доли в ипотечной квартире
- Приобретение доли в рассрочку
- Порядок уплаты налогов от продажи жилья, находящегося в долевой собственности
В этом случае бесконфликтно реализовать свое право проживания на собственной жилплощади не всегда удается, и тогда продажа доли в квартире другому собственнику становится удачным выходом из создавшегося положения.
Особенности
В связи с тем, что собственник части объекта недвижимости не имеет права единолично распоряжаться ею, для совершения юридически значимых действий требуется учет мнения других совладельцев.
Специфика долевой собственности в том, что границы владения в натуре не выделены и нигде не закреплены. В документе на право общей долевой собственности прописывается дробью размер доли, но не указывается, где конкретно заканчивается собственность одного владельца и начинается владение другого.
Вся процедура оформления сделки подробно расписана в Гражданском Кодексе РФ.
Приоритетным правом выкупа доли обладают другие собственники жилого помещения. При этом переуступка преимущественного права третьим лицам законом не допускается.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ собственник, желающий продать свою часть недвижимости, обязан в письменном виде уведомить об этом остальных дольщиков. В уведомлении в обязательном порядке указывается предполагаемая продажная цена.
Реализовать выставляемую на продажу часть имущества, можно только в случае отказа других дольщиков от ее приобретения.
Список документов для регистрации договора купли-продажи
Органы Росреестра при регистрации сделки с жилыми помещениями запрашивают следующие документы:
- свидетельство на право собственности продаваемой доли квартиры (жилого дома);
- договор купли-продажи на долю объекта недвижимости;
- справка из бюро технической инвентаризации об оценочной стоимости имущества;
- справка из жилищно-коммунальной организации, на обслуживании которой находится жилье, об отсутствии (наличии) неоплаченных счетов за оказанные услуги;
- справка из налоговых органов об отсутствии у продавца недоимки налоговых платежей;
- выписка из домовой книги или из финансового лицевого счета организации, осуществляющей управление жилым домом о количестве граждан зарегистрированных по месту проживания (пребывания) на данной жилплощади (ч. 1 ст. 558 ГК РФ.);
- в случае отчуждения доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, потребуется согласие органов опеки на совершение сделки, а также нотариально заверенное согласие обоих родителей или опекунов;
- паспорта или другие документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя.
Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку
Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, требует соблюдения некоторых условий. Помимо всех документов, которые собираются в обычном случае, нужно получить согласие на сделку органов опеки и попечительства.
Существует единое мнение, что права ребенка не должны быть ущемлены. Это значит, что решаясь на такую сделку, нужно определить, какую выгоду от нее получит ребенок: доля большей площади в другой квартире (доме), целое жилое помещение, денежный эквивалент стоимости жилья на банковском счете несовершеннолетнего.
Согласие органов опеки может зависеть от характеристики семьи, данной комиссией по делам несовершеннолетних или другой структурой, занимающейся неблагополучными семьями.
Отказ в разрешении на сделку может быть получен и в случае, если новое жилье, предоставляемое ребенку, будет находиться в районе, в котором отсутствуют необходимые для здорового и гармоничного развития личности объекты инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники, спортивные объекты.
Порядок продажи
Продажа делится на этапы:
- получение согласия органов опеки;
- предоставление остальным совладельцам права выкупить долю ребенка;
- нотариальное фиксирование согласия и отказов, фактов игнорирования направленных уведомлений;
- сбор остальных документов, перечень которых регламентирован органами, занимающимися регистрацией сделок с объектами недвижимости.
Оценка стоимости доли
Для предотвращения конфликта интересов создана процедура независимой оценки недвижимого имущества. Оценщики помогут определить рыночную цену имущества с учетом следующих параметров:
- местоположение (промышленный район, центр города, спальный район);
- площадь квартиры (дома);
- наличие в непосредственной близости объектов социальной инфраструктуры (школы, детские сады, объекты здравоохранения и культуры);
- планировка помещения;
- эксплуатационное состояние жилья;
- этажность и тип дома.
Когда осуществляется продажа 1 2 доли квартиры второму собственнику, установить цену отчуждаемой доли можно самостоятельно, ознакомившись с газетными объявлениями по купле-продаже объектов недвижимости, находящихся в том же районе города, и имеющих аналогичную площадь. Только следует помнить, что цена пятидесятипроцентной доли жилья будет всегда ниже стоимости его половины!
Проблемные моменты
Основной проблемный вопрос, который предстоит решить продавцу — это поиск дольщиков для вручения им уведомления о продаже доли в праве собственности на жилое помещение и предложении им выкупить продаваемую часть по установленной цене.
Данная норма закона преимущественно действует при продаже доли «третьим лицам», но если желаете обезопасить себя от судебных разборок с другими совладельцами жилья, не отказывайтесь от процедуры уведомления!
Сложность здесь может крыться в том, что продавец может не знать о местонахождении других собственников жилья. Юристы в данном случае рекомендуют направить информацию заказным письмом с уведомлением о вручении (с описью вложения) по всем известным адресам. В случае полного отсутствия информации о месте проживания совладельца квартиры, можно сделать запрос о розыске человека в органы МВД или официально подтвердить факт об отсутствии адреса справкой из местной администрации.
Если согласие на покупку выразили несколько собственников, то решение о продаже обычно принимается в пользу того, кто первым откликнулся на уведомление или предложил лучшую цену.
Продажа доли в ипотечной квартире
Как продать долю в квартире другому собственнику, если жилье находится в ипотеке у банка? Сделать это можно только при согласии кредитного учреждения. Также сложность может возникнуть при поиске покупателя, желающего приобрести часть жилья, находящегося в залоге. В этом случае, продажа доли другому совладельцу, является оптимальным вариантом.
Существуют несколько способов осуществления задуманного:
- Покупатель выплачивает всю оставшуюся сумму кредита и получает у банка закладную и расписку об отсутствии у заемщика задолженности. Затем в органах Росреестра регистрирует снятие обременения и факт перехода права собственности от одного владельца другому.
- Привлекается к участию банк или иное кредитное учреждение, в залоге у которого находится жилье. В банковской организации открываются две ячейки, в одну из которых вносится сумма, равная ипотечному кредиту, в другую – разница между ипотекой и реальной продажной ценой. Этот способ удобен тем, что все регистрационные операции в Росреестре осуществляет банк.
- Продается не доля в квартире, а ипотечный кредит. Механизм действия схемы такой: покупатель переоформляет ипотеку продавца на себя. Правда, при этом нужно, чтобы покупатель удовлетворял требованиям, предъявляемым банком к потенциальным заемщикам: платежеспособность, хорошая кредитная история и т. п.
Возможные риски при покупке ипотечной квартиры
Покупатели, приобретающие ипотечное жилье, подвергают себя известной доле риска, связанной с тем, что момент выплаты денег за покупку и приобретение права собственности на нее сильно разнятся во времени. Помимо непорядочного поведения самого продавца, существует вероятность того, что он может внезапно скончаться, а родственники, унаследовавшие жилье, с интересами покупателя будут разбираться в самую последнюю очередь.
Чтобы хоть как-то обезопасить себя, пропишите в договоре купли-продажи возврат продавцом двойной суммы залога, в случае ненадлежащего исполнения им своих обязательств!
Приобретение доли в рассрочку
В нестабильных экономических условиях продажа имущества в рассрочку осуществляется крайне редко.
Рассрочка может быть как беспроцентной, так и со взиманием платы за нее.
Оплата покупки частями на безвозмездной основе обычно предоставляется на очень короткий срок. Растягивание срока уплаты на год и дольше невыгодно продавцу — за год он может «потерять» до 13% стоимости объекта недвижимости.
Платная рассрочка подразумевает уплату процентов за право пользования ею в размере 1 – 2% от стоимости продаваемого имущества.
Оба вида рассрочки предполагают уплату первоначального взноса, размер которого зависит от договоренности между покупателем и продавцом и может составлять от 10 до 60%.
Порядок уплаты налогов от продажи жилья, находящегося в долевой собственности
В случае получения дохода от продажи имущества, законом предусмотрено заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставление ее в инспекцию Федеральной налоговой службы.
В налоговом Кодексе РФ прописано, что при реализации гражданином имущества, находящегося в его собственности менее 3-х лет, у него возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц. Налог высчитывается по ставке 13% от суммы полученного дохода.
При уплате НДФЛ, полученного от продажи жилья, существует так называемый имущественный вычет в размере 1 млн. руб., который налогом не облагается.
На практике это правило реализуется следующим образом:
- Если жилье продается все сразу, то общая сумма налогового вычета составит 1 млн. Руб. И будет поделена между дольщиками пропорционально размеру их доли. Пример: квартира принадлежит четырем дольщикам, доля в праве каждого составляет 1/4, сумма налоговой льготы каждого = 1000000*1/4=250000 руб.
- При продаже каждой доли отдельно, налоговая льгота в 1 млн. руб. Предоставляется каждому дольщику.
Процесс реализации доли другому собственнику, из всех вариантов продажи долей наиболее предпочтительный. Решаясь на такую сделку, позаботьтесь о законности ее проведения: процедура, осуществленная с нарушениями законодательства, легко аннулируется судом.
