Узнаем все риски продавца при продаже квартиры под материнский капитал

Total
0
Shares

С появлением второго ребенка российские семьи получают право на участие в программе улучшения жилищных условий через использование материнского капитала. Разницы между собственными детьми и усыновленными закон не устанавливает. Есть несколько вариантов реализации государственной помощи:

  • приобретение квартиры, дома;
  • реконструкция, ремонт старого жилища;
  • строительство нового жилого дома;
  • долевое участие в кооперативе;
  • погашение долга по ранее полученному кредиту (проценты в расчет не берутся).

Среди участников программы наиболее популярна покупка готовой либо практически готовой квартиры. Застройщиками обычно являются крупные компании, у них наработаны подобные операции, они готовы ждать длительных расчетов с бюджетом.

Можно без особых усилий подобрать достойное жилье на вторичном рынке. Временные и финансовые затраты при этом будут меньше, чем новое строительство.

Особенности продажи квартиры за материнский капитал

Все сделки с участием материнского капитала происходят под эгидой Пенсионного фонда, деньги выделяются из госбюджета. Следствие – особый контроль со стороны государства при купле – продаже квартиры с использованием материнского капитала.

Что государство контролирует, и при каких условиях сделка возможна:

  1. Реализуется полученный сертификат по достижении ребенком трехлетнего возраста. При привлечении кредитных средств банка возраст роль не играет.
  2. Новое жилье должно располагаться исключительно на территории РФ.
  3. Не допускается покупка аварийного и ветхого жилья.
  4. С приобретением квартиры условия проживания семьи должны улучшиться – это главная цель программы материнского капитала. Качество жилплощади и квадратные метры на члена семьи могут только расти, ни в коем случае убывать.
  5. Родственникам первой линии запрещено участие в сделке. Это правило действует для максимального исключения махинаций с обналичиванием денег.
  6. Законодатель действует в интересах каждого члена семьи, не только появившегося ребенка. Не допускается оформление новой собственности на одного ребенка или всех детей. Равные доли отводятся детям и родителям.
  7. При покупке квартиры в новостройке, предполагается, что она не менее чем на 70% готова для проживания.
  8. Все расчеты производятся в безналичной форме. Средства находятся в Пенсионном фонде. После оформления сделки перечисляются в кредитное учреждение либо на счет продавца. Адресат получения средств зависит от выбранной схемы реализации капитала.

Четко отработаны и функционируют две таких схемы:

  • Первая – за счет собственной денежной наличности, без получения кредита. Покупатель оплачивает продавцу стоимость квартиры за минусом суммы, указанной в Сертификате. ПФР перечисляет продавцу оставшуюся часть. (Для ускорения расчетов с продавцом можно оформить обычный кредит).
  • Вторая – с использованием ипотечного кредитования, ПФР перечисляет деньги банку.

Последовательность действий

Любая сделка по приобретению имущества начинается с выбора подходящего объекта. Одновременно необходимо уведомить ПФР и проконсультироваться у специалистов фонда.

При первой встрече с продавцом нужно предупредить его об использовании материнского капитала и получить согласие. Не все собственники приветствуют усложненные процедуры. Их цель – быстро продать недвижимость и получить за нее деньги, не дожидаясь томительных проволочек с документами.

Подводным камнем может стать нежелание продавца указывать реальную стоимость договора в целях ухода от уплаты высокого налога, а сделка с привлечением бюджетных средств должна быть максимально прозрачной.

Далее нужно действовать в зависимости от выбранного механизма реализации Сертификата.

1 схема. Приобретение за счет своих средств2 схема. Покупка через ипотечное кредитование
1.Составление договора купли – продажи.Обращение в банк с заявкой на предоставление ипотечного кредита.

 

2.Оформление сделки в Росреестре.Сбор и оформление требуемых банком документов.

 

3.Обращение в ПФР с целью написания заявления и передачи документов (список см. ниже).

 

Выбор подходящего жилья и приобретение его в ипотеку с выполнением следующих операций:
  • Оформление страховки заемщика.
  • Оценка стоимости имущества.
  • Оформление залоговых документов.
  • Заключение договора купли-продажи.
  • Регистрация перехода прав собственности.
  • Перечисление банком продавцу кредитных средств.

 

4.Ожидание решения.Обращение в ПФР с предоставлением необходимой документации.
5.ПФР перечисляет средства продавцу

 

ПФР рассчитывается с банком

 

С заявлением в Пенсионный фонд передаются документы:

  1. Гражданские паспорта родителей ребенка с отметкой о регистрации.
  2. Сертификат.
  3. Свидетельство о рождении либо усыновлении ребенка.
  4. Свидетельство о рождении первенца.
  5. Справка о составе семьи.
  6. Свидетельство о регистрации брака (документ о разводе).
  7. Ипотечный банковский договор (если квартира ипотечная).
  8. Договор купли-продажи квартиры.
  9. Выписка из банка о сумме задолженности по кредиту (если капитал идет на погашение ранее взятого кредита).
  10. СНИЛС лица, подающего заявление.
  11. Выписка из ЕГРП о праве собственности на жилье (ранее выдавали Свидетельство).
  12. Нотариальное обязательство о выделении долей детям (если условия нет в документе).

Последствия ошибок

Сотрудники ПФР тщательно изучают поступившие от владельца Сертификата документы. При принятии положительного решения денежные средства на счет продавца, указанного в договоре, поступают не позднее 2 месяцев после подачи заявления.

Может быть и такое, что по каким-либо причинам специалисты ПФР приняли по поданной заявке отрицательное решение. Если есть уверенность, что они нарушают законодательство, с документами полный порядок, нужно искать правду в суде.

Есть вариант расторгнуть договор. Желательно прописать в нем условие о расторжении в случае неисполнения Пенсионным Фондом обязательств по оплате части имущества. Продающая сторона также может обратиться в суд с требованием взыскать оставшуюся часть оплаты по договору.

Поэтому желательно взять консультацию в ПФР по составлению документа и показать договор до регистрации сделки в Росреестре. Все нюансы и условия, требуемые ПФР, специалисты Росреестра не учитывают.

Они могут оформить сделку, которая со всех сторон законна, но программе выдачи материнского капитала не соответствует. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, нужно грамотно составить договор, тщательно продумав в нем каждую строчку.

Что дополнительно необходимо указать в договоре, чем он отличается от стандартных документов, не предполагающих использование государственных средств:

  • сумма договора, порядок оплаты, условие, что часть суммы перечислена за счет материнского капитала, размер этой суммы, размер собственных вложений;
  • данные Сертификата;
  • условие о передачи недвижимости в общую долевую собственность, указывается размер доли, соответствующий количеству лиц со стороны покупателя; либо прикладывается нотариальное обязательство о выделении доли детям;
  • реквизиты продавца с указанием счета, на который ПФР перечислит средства;
  • на стороне покупателя указываются родители и дети (мать действует от имени детей).

Практика десятилетней работы программы показывает, что ПФР отказывает при выявлении нарушений в оформлении договора:

  1. Не определены доли совладельцев. Иногда родители в благих целях оформляют все на детей, ПФР отказывает в выдаче средств. Судебная практика при этом сложилась в пользу семей.
  2. В договоре отсутствуют реквизиты продающей стороны. Пример: вместо реквизитов, указанных в договоре, предоставлена справка банка. В ней даны реквизиты продавца. Решение – отрицательное, так как справка в перечне необходимых документов отсутствует, важен договор.
  3. Переход прав собственности не оформлен в Росреестре, в договоре прописано, что регистрация состоится после полной оплаты квартиры. В этом случае договор должен содержать условие о рассрочке платежа. Если его нет, ПФР дает отрицательный ответ.
  4. Право собственности распределено на других родственников, кроме родителей и детей. Пример, в договоре участвует бабушка, по таким документам выдает отрицательное решение.

Продавец должен отнестись к составлению договора ещё более внимательно, так как самые неприятные подводные камни и рифы могут коснуться именно его.

Риски продажи квартиры за счет средств материнского капитала

Продавая квартиру за материнский капитал, ее бывший владелец рискует собственными финансами. Возможны различные ситуации с одинаковым итогом – неполным расчетом с продавцом:

  1. ПФР перечисляет деньги после регистрации перехода прав собственности. В ситуации, когда ребенок еще не достиг трехлетнего возраста, фонд может перечислить деньги только банку, не продавцу.
  2. Покупатель пренебрежительно отнесся к своим обязанностям, после получения документов на квартиру вдруг «забыл» обратиться в ПФР.
  3. Покупатель оплатил часть суммы, фонд перечислил деньги продавцу, но осталась еще задолженность, которую новый владелец собственности должен погасить своими средствами. А он по разным причинам уклоняется от уплаты оставшейся суммы.

Во всех случаях права продавца нарушены, и восстановить их, расторгнув договор, можно только в суде.

Сложность в том, что со стороны покупателя кроме родителей, выступают дети. В интересах детей действуют органы опеки и попечительства. Выслушав их доводы, суд отказывает в расторжении договора, обязав покупателей выплатить сумму долга. Срок при этом максимально растягивается.

Предельно минимизировать риски продавца при продаже квартиры под материнский капитал гарантируют действия:

  1. Запросить выписку у владельца Сертификата о наличии средств, на приготовление документа уходит 5 дней. Нечестные покупатели могут использовать часть материнского капитала на иные цели.
  2. Прописать в договоре условие о немедленном обращении покупателя с заявлением в ПФР после оформления документов в Росреестре.
  3. Четко указать порядок расчетов, позаботиться, чтобы перечисления Пенсионного фонда были последним платежом по договору. Остальную сумму покупатель должен передать до обращения или в момент обращения в органы госрегистрации.
  4. Указать в договоре положение о залоге квартиры у продавца до момента полного расчета. После расчета придется еще раз обратиться в Росреестр и снять обременение.

Выполнив эти шаги, продавец уже на этапе заключения договора обеспечивает защиту своих прав.

Сложности продажи

Сопряжены с определенным риском и обратные сделки. Возникают ситуации, когда семьи переезжают, появляется необходимость поменять место обитания. Использование бюджетных средств при покупке квартиры накладывает определенные ограничения на владельцев.

Продажа купленного жилья осуществляется под наблюдением и с согласия органов опеки. Нельзя продать квартиру, ничего не приобретя взамен. Должен быть обмен на равноценную, желательно, лучшую жилплощадь. При смене жилья нужно помнить об интересах детей, выделив им в собственности соответствующие доли.

Наличие дополнительных требований и большой объем документов не является для семей непреодолимой препоной. Программа работает не один год, специалисты Пенсионного фонда готовы к сотрудничеству с гражданами.

Соблюдение законодательства, ответственное отношение к сбору документов гарантируют покупателю получение бюджетных средств. В свою очередь, безупречно составленный договор сводит к нулю риски продавца при продаже квартиры за материнский капитал.

Статьи по теме

Как законно продать квартиру с несколькими собственниками

Общая собственность – имущество, принадлежащее на праве собственности нескольким владельцам. Содержание Особенности продажи квартиры за материнский капиталПоследовательность действийПоследствия ошибокРиски продажи квартиры за счет средств материнского капиталаСложности продажи Общая собственность может…
Подробнее

Как правильно оформить продажу квартиры с несовершеннолетним собственником

Мысль о том, чтобы продать квартиру с несовершеннолетними собственниками, приходит тогда, когда появляется нужда в увеличении площади проживания из-за, например, пополнения в семье. В этой ситуации продаётся старая недвижимость и…
Подробнее

Когда возможна продажа квартиры после вступления в наследство

Для того чтобы выяснить, когда можно продать квартиру, полученную по завещанию или закону, следует обратиться к 3 части ГК РФ. Согласно ст. 1154 ГК РФ на вступление в наследство отведено…
Подробнее

Порядок расчета и выплаты налога при продаже квартиры по наследству

Согласно законодательству, наследник считается собственником переданного ему имущества с момента кончины наследодателя. Но право на распоряжение им, он получит лишь после прохождения процесса юридической регистрации статуса собственника. Иначе сделка К-П…
Подробнее