Для того чтобы выяснить, когда можно продать квартиру, полученную по завещанию или закону, следует обратиться к 3 части ГК РФ. Согласно ст. 1154 ГК РФ на вступление в наследство отведено 6 месяцев. При отказе, наследникам следующей очереди предоставляется трехмесячный срок для вступления в права.
Содержание
Претендент на имущество должен обратиться в нотариальную контору в указанный срок. Полгода предоставляется для того, что могут объявиться и иные наследники. Пропуск по уважительным причинам (болезнь, не осведомленность о родственных связях и т. д.) дает основание для оспаривания в суде и восстановления времени, необходимого для вступления в наследство.
При обращении к нотариусу необходимы следующие бумаги:
- паспорт;
- документ о родстве;
- заявление;
- правоустанавливающая документация на недвижимость.
Следует отметить, что претендентов на оставленное имущество может быть несколько. В таком случае нотариус обязан изучить документы о родстве и выявить первоочередных наследников. При отказе к наследованию призываются претенденты второй очереди и т. д.
После получения свидетельства об оставленном имуществе, необходимо произвести регистрацию собственности на свое имя.
Выполнив все действия, жилье по закону переходит к новому владельцу, который вправе ей распоряжаться по своему усмотрению.
Отличия от основной процедуры
Реализация завещанной квартиры возможна только после регистрации права собственности.
Отчуждение недвижимости подразумевает, что она освобождена от прав третьих лиц. На практике это не всегда так. Законом предусмотрено время на обжалование завещания (3 года), а также восстановление срока вступления в наследство в случае пропуска по уважительным причинам. Все это несет риски для покупателя в отличие от сделки, заключаемой с недвижимостью, полученной в ином порядке.
Распоряжение завещанным имуществом несколькими лицами имеет свои особенности:
- Не всегда полученная доля, в силу закона, возможна к продаже. Это относится к мизерным частям недвижимости, которые рушат целостность всего объекта.
- В случае отчуждения доли, должен быть получен отказ от сособственника. Только в случае отказа продажа возможна иным лицам. Обойти данное правило не удастся, т. к. несоблюдение данной процедуры можно обжаловать через суд.
Как продать квартиру после вступления в наследство, если она с долгами
При приобретении имущества в порядке наследования одновременно переходят и долги наследодателя. Выборочно вступать в права владения нельзя.
Жилье может быть унаследовано с задолженностью по оплате коммунальных услуг, ипотечных платежей и т. д.
Реализация такого имущества затруднительна. Поэтому перед сделкой желательно долг по кварплате погасить, а в случае, если недвижимость находится в залоге у банка, то получить разрешение. Все эти действия в дальнейшем помогут избежать судебных тяжб с возвратом в прежнее положение (реституция).
Продажа
Любая сделка с недвижимостью по наследству обязательна нотариальному удостоверению.
Обращение к нотариусу
Чтобы начать распоряжаться наследуемой собственностью, необходимо вступить в законные права наследника. Для этого подается заявление в нотариальную контору по месту нахождения наследственной массы о том, что имеются родственники. В подтверждение слов предоставляются документы, удостоверяющие личность, а также подтверждающие родство.
Далее предоставляется документация об имеющемся имуществе наследодателя. К таким документам относятся свидетельства о собственности, выписки из Росреестра и т.д.
В течение полугода со дня смерти наследодателя можно вступить в полноправные права и оформить имущество на свое имя. Получив свидетельство можно задуматься о реализации полученного имущества. Для осуществления договора купли-продажи необходимо совершить ряд действий и собрать определенные бумаги.
Документация
Для оформления сделки купли-продажи потребуются следующие бумаги:
- паспорт;
- документ о государственной регистрации права собственности;
- технический паспорт и план;
- кадастровый паспорт и план;
- сведения из Росреестра о полученной недвижимости;
- разрешение на продажу от другого супруга (и), если наследуемая собственность поступает в общее семейное имущество в соответствии с брачным контрактом;
- справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по предоставляемым услугам;
- подготовленный договор купли-продажи;
- уплаченная госпошлина.
Договор стороны могут составить как самостоятельно, так и прибегнуть к услугам квалифицированного юриста. В таком случае меньше шансов для оспаривания в дальнейшем положений документа.
Налог и его расчет
Приобретение недвижимости по завещанию или закону не обязывает платить налог. Иначе дело обстоит при продаже собственности. В таком случае уплачивается обязательный сбор в размере 13% от стоимости (для резидентов страны) и 30% – для иностранцев.
Согласно НК РФ налог взимается в случае, если жилье находится в собственности менее 3 лет или стоимость его менее 1 млн рублей. Время владения начинает исчисляться с момента открытия наследства, т. е. с момента смерти наследодателя.
Например, Громов оформил на себя наследство через год. Через 2 года он решил продать квартиру. В таком случае налог не уплачивается, т. к. прошло 3 года с момента кончины наследодателя, следовательно владение завещанным длилось столько же.
Расчет налоговых отчислений осуществляется по следующей формуле:
(стоимость продаваемого – 1 млн)*13% = сумма, подлежащая уплате в государственную казну.
Например, стоимость жилья равна 3 млн рублей.
(3 млн руб. – 1 млн руб.)*13% = 260000 руб. – следует уплатить в налоговой.
В некоторых случаях продавцы повышают цену, чтобы получить ту сумму, на которую они рассчитывают после уплаты обязательных платежей.
Налог уплачивается по месту нахождения недвижимости после предоставления декларация. Она подается не позднее 30 апреля года, следующего после сделки.
Определенным категориям граждан предоставлены налоговые послабления. К ним относятся:
- лица, вышедшие на пенсию;
- нетрудоспособные граждане, имеющие группу инвалидности (первую или вторую)
В подтверждение предоставляются соответствующие бумаги: пенсионное удостоверение, документ об инвалидности.
Занижение стоимости объекта купли-продажи с целью ухода от налоговых платежей чревато привлечением к уголовной ответственности и иным штрафным санкциям.
Сложности в продаже
Отчуждение наследуемого имущества имеет свои сложности:
- Завещание или очередность призываемых наследников может быть оспорена в судебном порядке. При таких обстоятельствах сделка будет отменена, а все полученное должно быть возвращено своим владельцам.
- Наследуемая недвижимость может иметь свои обременения, с которыми продажа будет затруднительна (нахождение в залоге у банка, право пожизненного пользования и т. д.)
- Продажа доли имеет свои правила, невыполнение которых влечет признание сделки недействительной. Так при отчуждении части квартиры обязательно предложение покупки другому собственнику. Предложение оформляется в письменной форме с указанием цены. При отказе, который должен быть оформлен письменно, сделка может быть заключена с другими лицами. Следует учитывать, что при продаже иным лицам, цена и условия не должны быть лучше, чем при предложении своему соседу. Иначе договор будет признан недействительным и права покупателя перейдут на собственника другой части квартиры.
- Реализация возможна только после регистрации права собственности. Документ можно получить только после вступления в наследство. На это предоставляется срок равный 6 месяцам.
Как продать квартиру по наследству, на первый взгляд, сложный вопрос. Но следование определенному алгоритму по сбору необходимых бумаг и выполнению определенных действий, сделка по купле-продаже оказывается не сложнее остальных видов отчуждения.
