В настоящее время по-прежнему существует большой процент площадей, которые не были получены съемщиками в собственность. Отсутствие права распоряжения помещениями влечет за собой невозможность совершения законных сделок с имуществом – например, продажи. Однако порой возникают ситуации, когда нужно продать государственную квартиру. При соблюдении некоторых юридических тонкостей такая сделка представляется возможной.
Содержание
Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации
При продаже недвижимости под продаваемым объектом подразумеваются прошедшие процедуру приватизации квартиры. При этом площадь, не подвергшаяся передаче в собственность по умолчанию принадлежит муниципальным органам или государству.
В отличие от собственного, муниципальное жилье дает съемщику лишь право проживания по договору социального найма. Распоряжаться такой квартирой и совершать с ней сделки проживающий не может.
Даже если последняя была совершена, она может быть признана фиктивной через суд в случае открытия отсутствия права собственности на помещение. Единственный способ прямым образом получить право совершения сделок с недвижимостью является ее приватизация.
Тем не менее, иногда гражданам удается найти законные варианты обхода правовых предписаний. Поэтому нельзя сказать, что сделки с муниципальным жильем легитимно неосуществимы в принципе. В данном случае важно принять во внимание некоторые тонкости соответствующего закона, от использования которого зависит то, можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации.
Варианты продажи муниципального жилья
В любой ситуации, когда требуется произвести продажу государственного жилья, следует проконсультироваться с юристом, чтобы избежать разночтений сделки. Существуют некоторые правила приватизации муниципальных квартир.
Регистрация покупателя в муниципальной квартире до момента ее продажи
Самый простой путь продажи третьему лицу муниципальной квартиры – его заблаговременная прописка в помещении наравне с предыдущими жильцами. На прописанного переоформляется лицевой счет. По договору, заключенному между государством и съемщиком, проживающий в квартире гражданин вправе оформить прописку для покупателя.
После оплаты квартиры и окончания процедуры выписки прежних жильцов, новый съемщик переоформляет договор найма на свое имя, а затем приватизирует выкупленную квартиру. Специальных приготовлений, кроме прописки, такая сделка не потребует, однако она сопряжена с некоторым риском. Поэтому денежные операции лучше проводить в кабинете нотариуса с протоколированием.
Для того чтобы прописать в квартире родственника, нужно получить согласие всех ранее прописанных жильцов. Если покупатель не является родственником, то потребуется утверждение местной власти.
Продажа через агентство
Иногда жильцы прибегают к услугам риэлторов, практикуя буферную продажу. При этом покупатель заранее оплачивает сделку с квартирой, и на полученные деньги продавец приобретает в агентстве собственническую квартиру. Съемщики обменивают эту площадь на свою муниципальную квартиру.
Затем прежние жильцы выписываются, а прописку получает покупатель – нужно помнить, что эту процедуру регулируют муниципальные органы. После сделки буферная площадь возвращается агентству, деньги перечисляются бывшему съемщику. Подобный тип продажи гос.жилья допускается не во всех субъектах – только в тех, где разрешена передача прав на такую квартиру по договору.
Приватизация жилплощади совместно с покупателем
Если срок получения бесплатной приватизации для муниципальной квартиры подошел к концу, то актуален поиск решения, как продать муниципальную квартиру без приватизации. Такой вариант подходит в случае, если покупателю нужна именно данное жилье, вне зависимости от трудностей, которые это может за собой повлечь. Например, покупатель должен будет внести собственнический залог.
Подобный тип получения приватизированной муниципальной квартиры занимает много времени, но при этом жилплощадь по окончании процедуры перестает быть государственной. При этом перед началом процесса нужно точно узнать, возможна ли передача квартиры в собственность для конкретного случая.
Приватизация муниципальной квартиры
Прежде чем начинать процесс приватизации муниципальной квартиры, нужно точно установить, не находится ли помещение на специальном контроле, не является ли ведомственной и не находится ли на территории военного городка. Если ограничений на передачу жилья в собственность нет, то все прописанные в квартире граждане должны обратиться в муниципалитет с собранным пакетом бумаг, куда должны входить:
- паспорта и свидетельства о рождении детей;
- паспорт помещения;
- справка о составе семьи;
- чеки об оплате коммунальных услуг;
- справки о льготах.
В органах муниципальной власти продавцом пишется заявление, которое подписывается всеми, кто имеет прописку в данной квартире. Рассматривается прошение властями ровно месяц. Если не было допущено ошибок при подаче заявления, заключается договор получения права собственности, заверяемый у нотариуса.
На данном этапе покупатель может выступить только как задатчик сделки, вложив определенную сумму за приватизацию. Наиболее удобен такой способ продажи, когда у съемщика есть время собрать пакет документов и дождаться его утверждения.
Если достаточного времени нет, можно досрочно прописать покупателя для приобретения муниципальной квартиры. После этого вопросы получения права собственности станут проблемой нового квартиросъемщика.
Приватизация доли в муниципальной квартире
Российское законодательство составлено таким образом, что приватизация доли в муниципальной квартире невозможна. Сначала вся квартира оформляется как приватизированная, и только после этого ее часть может реализоваться.
Выходом из ситуации, если по каким-то причинам получение права собственности невозможно, может стать покупка доли в муниципальном жилье родственником съемщика. Для этого пишется и заверяется нотариально отказ от получения права собственности.
Следует иметь в виду, что попытка поиска лазеек в законодательстве может повлечь за собой некоторые трудности, поэтому консультация юриста перед совершением сделки необходима.
Ограничения и документы
Принадлежность жилья к государственной собственности накладывает некоторые сложности на любые сделки с площадями, так как существуют определенные ограничения на использование такого имущества.
Так, прежний съемщик государственного жилья должен получить новое место прописки после продажи квартиры. Если продажа жилья осуществляется посредством обмена, то не подлежат таким сделкам площади меньше пятнадцати квадратов.
Во избежание мошенничества устанавливаются ограничения и на новые прописки жильцов: количество перерегистрировавшихся не должно измениться до и после сделки.
Обмен муниципальной квартиры на частное жильё
Возможна также сделка, при которой муниципальное жилье обменивается на собственное. При этом объекты такого обмена не меняют своего статуса, изменяются только прикрепленные жители. Как правило, это неявная продажа муниципальной квартиры, которая оформляется только между продавцом и покупателем, либо с привлечением посредников, у которых могут быть обменные объекты.
По закону прибегать к услугам обменников квартир нельзя, так как прежний съемщик может встать на учет как живущий в неблагоприятных условиях. Покупатель в то же время часто сразу начинает оформление права собственности на муниципальное помещение, а когда сделка заканчивается, на счет предыдущего наемщика начисляется оплата.
Жилищный обмен имеет несколько преимуществ:
- быстрое завершение продажи;
- защита покупателя от мошенничества и возможной смены решения прежнего квартиросъемщика;
- невозможность судебного обжалования сделки при условии начисления оплаты;
- государственный контроль над осуществлением продажи.
В то же время такая система имеет множество подводных камней:
- ненадежность агентств недвижимости;
- обязательно продумывание деталей договора до деталей во избежание разночтений и ошибок;
- отсутствие права распоряжения муниципальным жильем;
- обе стороны купли-продажи должны иметь российское гражданство;
- отсутствие возможности банковского кредитования на такие виды сделок.
Можно ли продать муниципальную квартиру с долгами
Часто встречается сделка с муниципальными площадями, на которых есть задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг. Часто потенциальные покупатели предпочитают не приобретать подобное жилье, но есть возможность реализовать объекты и с таким недостатком.
Любые действия по внесению задатков и залогов должны фиксироваться у нотариуса во избежание недоразумений. Можно внести задаток для оплаты коммунальных услуг при условии, что покупатель впоследствии приватизирует помещения. Помочь может и снижение цены, за которую съемщик готов продать государственную квартиру.
Лучше при желании продать подобный объект заранее проконсультироваться со специалистами предприятий по реализации недвижимого имущества. Агентство найдет покупателя, готового приобрети площадь с задолженностью, подготовит документацию и выплатит средства продавцу, которые окажутся меньше изначальной ставки на сумму долга.
Иногда ведомства недвижимости поступают иным образом. От их имени направляется письмо в ЖКХ, связанное с местоположением квартиры, которое гарантирует выплату долга в полном объеме после завершения приватизации муниципального жилья.
Когда это происходит, задолженности выплачиваются, а помещения выставляются на продажу. Нюансами такой сделки можно считать необходимость получения согласия продавца на осуществление процедуры и доверенности от его имени.
Продажа муниципальных помещений имеет ряд весомых сложностей и сопряжена с некоторым риском, так как законность такой процедуры условна, а потому представляет благоприятную среду для развития мошенничества. Следует обратить внимание на то, что самым безопасным способом продажи жилья является реализация приватизированных площадей.
