Прекращение — это обязательная конечная стадия любого договора. При ее наступлении, обязательства, вытекавшие из заключенного ранее договора аренды ЗУ, утрачивают свою юридическую силу. Также прекращение влечет за собой не только окончание основного документа, но и при их наличии, дополнительных соглашений.
Содержание
Наступление данной стадии возможно в случаях:
- Истечения арендного срока, когда сторонами не предусмотрена пролонгация.
- Досрочного расторжения договора по инициативе его участников.
Получается, что прекращение действия документа, на основании которого был передан участок в арендное пользование, возможно, как в силу объективных, так и субъективных причин.
Что же касается расторжения, то данный процесс подразумевает всегда наличие активных действий со стороны любого участника, либо их обоих. Для этого необходимо официально оформить свое желание и пройти определенные этапы.
Значит, расторжение соответствующего договора, относиться к одной из причин для его прекращения. А прекращение, в свою очередь, будет являться следствием.
Основания для расторжения договора
Расторжение договора аренды земельного участка, может инициировать любой из его участников, но при строгом соблюдении условий Гражданского и Земельного законодательства.
Если стороны решили прекратить данные договорные отношения по обоюдному согласию, то им достаточно зафиксировать его в письменном виде, даже не имея для этого веских причин.
Также непосредственно сам текст соглашения об аренде, может включать в себя пункты, согласно которым возможно реализовать данный процесс. Но ситуация усложняется, когда расторгнуть сделку хочет только один участник. Для этого необходимо наличие, определенных законодателем, оснований.
Арендодатель может потребовать прекратить действие заключенного ранее соглашения, если:
- Арендатор игнорирует свое обязательство по арендной выплате, более двух раз подряд.
- Участок используется не по целевому назначению.
- Нарушены специальные нормы, в том числе правил безопасности.
- Произошла значительная порча состояния земли. Здесь важно отметить, что данное основание неприемлемо в сезон полевых работ.
- Земельный участок сельхозназначения приобретался в аренду для ИЖС или СХ, но не использовался арендатором больше трех лет и др.
Арендатор может изъявить желание о прекращении арендных отношений, в случае, если:
- Имеется значительная разница между сведениями, зафиксированными в договоре, и реальным состоянием участка.
- Он выявил существенные недостатки, не указанные арендодателем, в силу которых не получиться эксплуатировать землю, согласно ее целевому назначению.
- Арендодатель мешает нормальному осуществлению своей деятельности арендатору и иные.
Стоит учесть, что если лицо, арендовавшее участок, значительно увеличило его ценность, путем ухода и облагораживания, то на арендодателя возлагается обязанность по возмещению вложенных денежных средств.
Способы и порядок расторжения данного соглашения
Важным этапом, с которого необходимо начать данный процесс – это информирование второго участника, о возникшей намеренности. Несмотря на то что ни один НА не регламентирует строгую форму подобного уведомления, наличие определенный пунктов обязательно. А именно:
- Его название, с указанием цели (например «Уведомление о желании расторгнуть договор».
- Подробные сведения об адресанте и адресате: наименование, реквизиты, контактные данные.
- Перечень оснований, послуживших принятию такого решения. Также необходимо указать данные о заключенном ранее договоре, который предполагается расторгнуть (номер, дата подписания и предмет договорных отношений).
- Временной период, в течение которого, сторона желает прекратить действие документа.
- Число, месяц, год и исходящий номер уведомления.
- При наличии — свое должностное положение, подпись с расшифровкой и печать.
Рекомендуется направить такой документ в порядке заказного письма, с обязательной описью вложений, и оповещением о получении. И если данный субъект в период, равный одному месяцу, не дал своего ответа, либо он был отрицательным, то следует прибегнуть к судебному разбирательству.
Решение вопроса через суд
Принятие иска возможно лишь после того, как инициатор расторжения договора, предпримет попытки мирного досудебного разрешения возникшей проблемы, доказательства которых он представляет в судебный орган.
Также к ИЗ необходимо приложить бумаги, служащие подтверждением неправомерного поведения со стороны ответчика, и произвести оплату гос. пошлины.
Поданный истцом документ имеет строго определенный шаблон. Он состоит из:
- Вводной части, или так называемой шапки. В ней заполняются сведения касающиеся наименования суда/данные о мировом судье, и личных данных обоих сторон.
- Основной части. Она отражает предмет поданного заявления. А именно: информацию о заключенном между участниками договоре аренды, сроке его действия. В данном пункте следует уточнить обстоятельства, при котором соглашение состоялось. Нужно перечисление указанных в договоре обязательств, нарушенных ответчиком. Рекомендуется основываться на тех, которые имеют доказательственную базу. Также должна быть ссылка на имеющиеся на руках и приложенные к заявлению документы, которые являются доказательствами наличия перечисленных нарушений. Нужна информация о попытке досудебного решения этого вопроса, и о реакции на это ответчика. В ней также необходимо описать участок, переданный в арендное владение, чтобы его можно было идентифицировать.
- Заключительной части. Здесь фиксируется просьба, чтобы иск был признан в полном объеме, и соответственно, договор прекратил свое действие.
Обычно иск подлежит рассмотрению в двухмесячный срок, отсчет которого начинается со дня, когда истец подал заявление. Но, если потребуется, то заседание может переноситься, при наличии веских оснований.
Заключение соглашения о расторжении договора аренды земельного участка
Данный вид соглашения выражает в своем содержании желание сторон, заключенного ранее договора аренды, прекратить его действие досрочно. Законодательно не закреплена обязанность участников, подробно объяснять причины данного решения, акцент делается на добровольном и обоюдном решении.
Начинать эту процедуру следует с внесения соответствующего предложения, либо самостоятельно, либо с помощью услуг доверенного лица.
Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка подлежит письменному заключению, с уточнением всех обстоятельств, которые стороны посчитают необходимыми. Обязательного регламента к такого роду документа не закреплено. Особенности:
- Документ включает преамбулу. В ней заполняются сведения, взятые строго из составленного ранее договора, касаемо полного наименования его участников.
- Далее, необходимо идентифицировать документ, действие которого решено прекратить, т.е фиксируем присвоенный ему номер, дату и название.
- Следующей вносится информация о выполненных обязательствах. Если они были исполнены в полном объеме, то прописывается, что у сторон претензии друг к другу отсутствуют. А при частичном их выполнении, уточняется дальнейшая судьба неисполненной части.
- Обязательно указывается временной период, с которого данное соглашение понесет юридические последствия, в виде расторжения первоначального договора.
- Далее, уточняется количество составленных аналогичных экземпляров этого документа.
- В последнюю очередь ставятся реквизиты, пришедших к соглашению лиц, их подписи и печать.
- Его необходимо составить в двух абсолютно идентичных экземплярах.
Протокол об аннулировании договора аренды земельного участка
Необходимость в заключение такого рода документа возникает, когда субъекты решают внести уточнения, чтобы улучшить условия основного соглашения. Это происходит обычно, когда стороны не зафиксировали отдельные пункты, касающиеся расторжения арендных отношений, либо решили изменить их.
Протокол, оформленный надлежащим образом, является надежным способом гарантии выполнения и соблюдения обговоренных требований.
После его подписания участники должны придерживаться условий и правил, закрепленных в этом документе, а не прописанных в соглашении об аренде ЗУ.
Протокол об аннулировании договора аренды земельного участка способствует уменьшению возникновения разногласий и судебных разбирательств, т.к должен включать в себя подробное изложение возникших претензий, и варианты мирного решения. Также в нем фиксируют:
- В качестве «шапки»: название, дату составления, в каком населенном пункте он заключался, сведения об арендодателе и арендаторе.
- Полные названия организаций, находящихся в арендных правоотношениях, либо паспортные данные частных лиц.
- Информацию об арендованном ЗУ, позволяющая его идентифицировать.
- Подписи субъектов, и при необходимости печать организации.
От дополнительного соглашения он отличится временным периодом его заключения.
Протокол составляется до подписания основного документа, пока он еще не приобрел юридическую значимость, т.е непосредственно при его обсуждении. Доп. соглашение же, оформляется после того, как арендный договор начал свое законное действие.
Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения
Данный вид договора занимает лидирующие позиции, среди иных гражданско-правовых соглашений. Целью которого, является воспроизведение и реализация ресурсов данных участков.
Его расторжение возможно:
- В силу невыполнения, либо ненадлежащего выполнения стороной, возложенных на нее обязанностей, согласно условиям соглашения. Осуществление данного процесса возможно по аналогичной схеме, указанной выше.
- Если земля подлежит изъятию, для дальнейшего использования в государственных нуждах.
- Если арендатор использует участок не по назначению. Данное основание можно применить только по окончании сезона полевых работ.
При желании, участники также могут заключить и зарегистрировать доп. соглашение к основному документу, о прекращении его действия.
В определенных случаях расторгнуть договор аренды земельного участка сельхозназначения возможно путем признания его недействительным. Для этого необходимо наличие следующих оснований:
- Имелись существенные нарушения в проведенных, в порядке аукциона, торгах.
- Арендатор выявил недостоверную информацию, предоставленную арендодателем, в части целевого использования ЗУ.
- Если арендованная земля относится к категории, запрещенной для оборота.
Правовые последствия расторжения договора аренды ЗУ
В случае обоюдного решения о расторжении данного документа, взаимные обязанности сторон теряют силу, и арендуемый участок возвращается прежнему владельцу. Но ситуация усложняется, если данный процесс реализовался путем судебного разбирательства.
После того, как исковые требования были в полном объеме удовлетворены, отношения, вытекающие из договора прекращаются. Но здесь имеется важный нюанс, касающийся передачи объекта недвижимости его собственнику, т.к это это происходит не всегда.
Поэтому, чтобы избежать повторного обращения в судебную инстанцию, в изначальном ИЗ следует указывать еще и требование об изъятии данного участка из незаконного пользования. Тогда, полученный на руки исполнительный лист, будет служить основанием для обращения в уполномоченный орган, чтобы вернуть объект недвижимости обратно.
Но если добросовестный арендатор беспрекословно выполнил требования, зафиксированные в судебном решении, сторонам необходимо составить и подписать акт приема-передачи имущества. Здесь важным пунктом будет указание на его состояние, т.к в зависимости от него могут возникнуть новые претензии и требования.
В частности, если арендатор обнаружит, что состояние ЗУ в значительной мере ухудшилось, то он может потребовать возместить ущерб. В свою очередь, арендатор, существенно облагородивший участок за свои средства, что привело к поднятию его ценности, тоже может потребовать от контрагента вернуть, потраченную на это, сумму денег.
Получается, что договор аренды земельного участка может быть расторгнуть как по инициативе одного участника, так и по обоюдному согласию, и причины тому могут быть различные. Но независимо от мотивов и целей, преследуемых субъектами данных правоотношений, они должны придерживаться определенного алгоритма действий, и регламентов норм закона.
Арендатору и арендодателю, также следует знать свои права, и соответственно отталкиваться от их нарушения, чтобы в дальнейшем возместить ущерб, посредством подачи ИЗ, после безуспешных попыток решить вопрос мирным путем.
