Договор аренды – это письменное соглашение о предоставлении помещений в пользование другого лица за плату. Особенность сделки – участие юридического лица.
Содержание
Найм – это документ о предоставлении в пользование жилья, заключаемый между гражданами (за исключение социального найма).
Существенными различиями между двумя видами сделок являются:
- Заключение договора только между физическими лицами.
- Предоставление по найму только объекта недвижимости, пригодного для житья. При аренде в пользование могут быть предоставлены и складские и технические строения и т.д.
Общим для двух видов сделок является регистрация.
В соответствии с законодательством, если срок пользования не оговорен, то он считается равным 5 годам. Как правило, арендодатели подписывают договор на более короткий срок. Тому есть три объяснения:
- Уйти от регистрации сделки в Росреестре.
- Узнать лучше арендатора, его платежеспособность, ответственность и т.д.
- Не платить налоги, т.к. если государственные органы не будут знать о договоре, то арендодатель может скрыть свои доходы.
Найм и аренда регистрируются в Росреестре, если срок, на который они заключены, является равным 1 году или больше.
Чаще всего в документе указывается, что договор заключен на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией (продлением).
Для договора обязательна письменная форма. В противном случае в судебном порядке сделка может быть признана недействительной.
Нотариальное удостоверение не обязательно, но законом не возбраняется. Обоснованность его заключается в том, что документ проверит специалист в области гражданского права и в случае, положений, противоречащих закону, укажет на это.
В налоговой инспекции документ, заключенный на короткий срок, регистрировать не требуется. Но вот заплатить налог придется, вне зависимости от срока действия договора.
До 30 апреля необходимо предоставить декларацию о доходах, полученных со сдаваемой в аренду недвижимости. Если арендодатель докажет, что не получал доход (не производилась оплата), то он освобождается от обязательного сбора с дохода.
Где и кем регистрировать договор аренды квартиры
Вне зависимости от того договор это аренды или найма, регистрация осуществляется в регистрационной палате или через МФЦ.
Регистрации подлежит только документ, заключенный на срок свыше года.
Для регистрации договора аренды квартиры между физическими лицами необходимо:
- Количество копий договора по числу участников. По одной копии арендатору и арендодателю и один документ для Росреестра.
- Паспорта сторон.
- Доверенность на представителя, если одну из сторон представляет стороннее лицо. В документе обязательно должны быть прописаны полномочия на сдачу в найм помещения. Если возникли вопросы, то лучше связаться с собственником недвижимости.
- Документация, подтверждающие право собственности на сдаваемую в найм квартиру (свидетельство о праве собственности недвижимости до июля 2017 года или выписка из ЕГРП после 2017 года).
- Бумаги, характеризующие сдаваемое в наём жилье. Это кадастровый и технический паспорт на квартиру. В документах описывается жилье: этаж, площадь, конструкции и т.д.
- Чек об оплате государственной пошлины.
Дополнительно могу потребоваться:
- Разрешение органов опеки, если сдаваемая квартира, на праве собственности принадлежит несовершеннолетнему.
- Нотариально оформленное согласие супруга (супруги), если недвижимость была приобретена во время супружества на общесемейные средства.
При аренде квартиры, если одной из сторон является организация:
- Учредительные документы юридического лица (устав, учредительный договор и т.д.).
- Приказ о назначении руководителя, главного бухгалтера.
- Оттиск печати и подписи сторон.
Остальные бумаги предоставляются аналогично, что и при найме.
За исключением паспорта, документы сдаются в копиях и оригиналах.
О принятии документации выдается расписка при наличии, которой в дальнейшем выдается документ о регистрации.
Получить результат можно в Росреестре или в многофункциональном центре (по времени выйдет чуть дольше, т.к. документы будут поступать из регистрационного органа).
Документы подаются арендодателем.
Следует отметить, если для договора в обязательном порядке предусмотрена регистрация, то он вступает в законную силу после ее осуществления. Поэтому так важно в короткие сроки произвести необходимые действия. Законом на это отводится 1 месяц. При уклонении от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд за вынесением решения к понуждению проведения регистрационных действий.
Сторона, терпящая убытки при таких обстоятельствах, имеет право на их возмещение, если докажет причиненный ущерб.
Регистрация договора аренды квартиры
При оформлении договора аренды следуйте следующим правилам:
- Обозначьте срок, на который заключается договор. Если срок выше 1 года, то договор обязательно надо зарегистрировать в Росреестре. Информация передается в налоговые органы. Поэтому не забудьте до 30 апреля следующего года подать декларацию о полученном доходе с аренды.
- Укажите полные данные сторон. Для физического лица: ФИО, адрес регистрации и фактического проживания, паспортные данные. Для юридического лица: наименование, юридический и фактический адрес, ИНН, ОГРН, КПП.
- Пропишите данные объекта, который сдается в аренду (найм): адрес, этаж, площадь и т.д.
- Установите плату. Он зависит от экономической ситуации в стране, близости к метро, инфраструктуры, года постройки и т.д. Пропишите, когда можно изменять плату (раз в год или на период договора остается неизменной), периоды оплаты, в твердой сумме или в иной форме и т.д.
- Уточните права и обязанности сторон. Внимательно отнеситесь к оформлению данных пунктов. Именно они могут стать ключевыми для расторжения договора. Например, можно предусмотреть возможность сдачи в субаренду, количество, проживающих, заведение домашних животных и т.д.
- Прочитав внимательно все пункты, поставьте собственноручные подписи.
Договор можно составить как самостоятельно, так и обратиться к нотариусу или юристу.
Типовой документ можно найти в интернете. Если требуется включение дополнительных пунктов, то это можно сделать. Главное, чтобы новые положения не противоречили законодательству.
Если нет уверенности в собственных силах, то лучше обратиться к нотариусу. Он не только поможет при оформлении договора, но и заверит документ. Это дает некоторые гарантии надежности, что в дальнейшем договор не будет расторгнут в связи юридически неграмотно составленным документом.
При желании нотариус позаботится о передаче документа на регистрацию в соответствующий орган. Зарегистрированный документ можно будет забрать также в нотариальной конторе.
Согласно ст. 60 ГК договор аренды с последующим выкупом заключается в той же форме, как если бы подписывался договор купли-продажи, т.е. только в письменном виде.
Особенности в зависимости от срока
Сделка по сдаче помещения в аренду заключается на короткий срок (до 1 года) или более длительный (свыше 1 года). Связано это с тем, что договора на период времени, не превышающий 365 дней, не регистрируются. Поэтому так часто можно увидеть документы со сроком заключения на 11 месяцев. Таким способом арендодатель пытается уйти от налогов.
Но если об этом станет известно налоговым органам, то помимо не полученного сбора, будут применены штрафные санкции. Если долг составит приличную сумму, то лицо, не предоставившее декларацию вовремя, может быть привлечено к уголовной ответственности.
Подводя итог вышеизложенному, можно сделать выводы:
- Аренда и найм – не одно и то же. При договоре аренды стороной сделки является организация, которая передает или получает в пользование помещение (жилое или нежилое). Договор найма заключается только между физическими лицами по поводу предоставления в пользование жилого помещения.
- Договор аренды или найма подлежит государственной регистрации при заключении на срок свыше 1 года.
- Нотариальное заверение не носит обязательный характер. При желании и наличии средств, стороны могут обратиться в нотариальную контору за составлением и удостоверением документа.
- Сделка заключается только в письменном виде. В случае несоблюдения установленной формы, договор признается недействительным.
- Документы на регистрацию подаются арендодателем или его представителем (при наличии доверенности).
- На подачу документации отводится 1 месяц с момента заключения сделки.
- При уклонении от регистрации одной из сторон, другая вправе обратиться в суд за понуждение к выполнению соответствующих действий.
- Регистрационные действия осуществляются Росреестр. Документацию можно подать через МФЦ, Росреестр или нотариуса.
- Налог с аренды уплачивается вне зависимости от времени, на которое заключен документ.
Аренда, как и многие другие виды сделок, связанных с недвижимостью, подлежит регистрации в некоторых случаях. Знание особенностей процедуры обезопасит от ошибок, штрафных санкций и мошеннических действий.
