Весной 2013 года были внесены изменения в гражданское законодательство, которые отменили регистрацию сделок.
Содержание
Следует отличать такие понятия, как удостоверение договора, регистрация сделки и внесение записи о переходе прав на нового владельца.
Удостоверение договора – это нотариальное заверение документа с внесением информации в реестр.
Регистрация сделки проводится регистрирующим органом во избежание двойных или тройных продаж (долевое участие в строительстве).
Регистрация перехода права собственности – оформляется через Росреестр путем внесения записи в ЕГРП (Единый государственный реестр прав).
Основанием для внесения сведений в реестр является заключенный договор купли-продажи недвижимости. Он вступает в законную силу при наличии подписей сторон и нотариального заверения. Передача имущества осуществляется по акту приема-передачи. После его подписания покупатель вправе заезжать в квартиру. Но на документах право собственности еще закреплено за продавцом. Поэтому необходимо обратиться в Росреестр и перевести права на себя.
Для этого надо:
- Подготовить заявление в Росреестр.
- Предоставить необходимую документацию.
В подтверждение внесения записи в ЕГРП выдается выписка о праве собственности на простом бумажном бланке. До июля 2016 г. выдавалось свидетельство о праве собственности.
Необходимые документы для регистрации договора-купли продажи квартиры
Подача полного пакета документации – основа быстрой регистрации.
Потребуются следующие бумаги:
- Заявление с просьбой о регистрации права собственности. Документ заполняется обеими сторонами (покупателем и продавцом) на бланке, предоставляемом сотрудником регистрирующего органа.
- Паспорта или доверенности, если у сторон есть представители. Доверенность оформляется у нотариуса. Законным представителям несовершеннолетних доверенность не требуется, т. к. они представляют права детей в силу закона.
- Квитанция об оплате обязательного государственного сбора.
Документы, юридически связанные с объектом недвижимости:
- Документ о проведении сделки купли-продажи.
- Кадастровый и технический план на квартиру.
- Документ по передаче недвижимости.
- Сведения о регистрации лиц, проживающих на продаваемой жилой площади. А также иных лиц, которые имеют право пользоваться квартирой.
Дополнительно могут потребоваться:
- Согласие супруги (супруга) на продажу, если квартира была куплена во время брачного союза на общие средства.
- Согласие родителей, если ребенок-собственник.
- Разрешение опеки, если продаваемая недвижимость принадлежит лицу, не исполнившемуся 18 лет, или гражданину, не осознающему свои действия.
Как подать заявку
Подать заявление о проведении регистрации права собственности можно:
- лично;
- по почте;
- через интернет.
Лично
Самостоятельно документацию можно подать в сами регистрирующие органы или многофункциональный центр.
В обоих случаях заполняется заявление и предоставляются необходимые бумаги. Разница только в том, что при регистрации договора купли-продажи квартиры в МФЦ результат будет готов чуть позже. Но зато есть преимущество – несколько подразделений, из которых можно выбрать территориально удобное для подачи документов.
По почте
Пакет документов можно направить посредством почтовой связи. Предварительно необходимо заверить все подписи и копии документов.
Отправление можно сделать через почту России, так и через альтернативные службы доставки.
Вся приложенная документация вносится в опись. Письмо обязательно отправляется с уведомлением и объявленной ценностью. Это необходимо для того, чтобы на руках было подтверждение получения документов.
Через интернет
Подать бумаги для регистрации права собственности можно, воспользовавшись интернетом. Достаточно зайти на сайт Росреестра и произвести отправку заранее загруженной документации. Положительной и в то же самое время отрицательной стороной является наличие электронной подписи. Так, если подпись имеется, документы будут приняты к рассмотрению. В противном случае граждане смогут только записаться на прием.
Особенности положительного решения органов опеки
Реализуя недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, потребуется разрешение органов опеки. Участие опекунских органов обусловлено недопущением нарушения прав детей, одним из которых является право на жилье.
При купле-продаже квартиры несовершеннолетнего владельца в обязательном порядке необходимо письменное разрешение органов опеки. Решение будет положительным в определенных случаях:
- Ребенку взамен будет приобретено жилье такой же или большей площади. Ухудшение жилищных условий не допускается, если даже полученные денежные средства будут потрачены на нужды ребенка (например, лечение). Продажу и куплю надо производить одновременно, чтобы ребенок не остался без крова над головой.
- Покупка равноценного жилья может быть заменена денежной компенсацией, которая вносится на расчетный счет.
- Если лицо, не достигшее 18 лет, не является собственником продаваемой недвижимости, но ей пользуется (зарегистрирован и проживает), то продажа осуществляется, когда ребенку будет предоставлено жилье (может быть выписан к другому родителю, и т. д.).
Аналогично обстоят дела и в отношении недееспособных граждан.
Таким образом, без предварительного одобрения опеки заключить договор продажи практически невозможно. Но, если сделка будет оформлена, то в судебном порядке ее можно будет признать недействительной.
Что делать, если регистрация уже произведена
Никто не застрахован от недобросовестных продавцов и покупателей. Регистрация произведена, квартира юридически и по факту передана новому
покупателю. Но в силу определенных обстоятельств, продавец передумал. Тому может послужить и введение в заблуждение, и заключение сделки на невыгодных условиях и т. д. Из сложившейся ситуации только один выход – это подать иск в суд в защиту своих прав.
В заявление необходимо указать не только о признании сделки недействительной, но и о возвращении имущества в натуре, а если невозможно, то равноценной денежной суммы.
Могут ли отказать и что проверяется при регистрации
Сотрудник Росрееста, в первую очередь, проверяет подлинность документов. Во-вторых, изучает сам договор купли-продажи квартиры.
В случае сомнений в подлинности документации, регистрация приостанавливается, а работник службы направляет запросы в другие государственные органы, выдавшие подозрительные документы. Если все в порядке, процедура продолжается.
Чаще всего отказывают в регистрации при предоставлении неполного пакета документов или неточностей в содержании документации.
Недостающие бумаги можно быстро получить и предоставить. Сложнее обстоит дело с ошибками в документах. Например, неправильно написана фамилия, название улицы и т. д. Все неточности вправе исправлять только орган, выдавший документ. Так, если в паспорте допущена ошибка, то его заменой будет заниматься УФРС и т. д.
Отказ следует также в таких случаях:
- Покупаемый объект недвижимости не подлежит государственной регистрации.
- Лицо, подающие документы не обладает на это правомочиями (не оформлена генеральная доверенность).
- Право владения реализуемой квартирой не получило документального подтверждения.
- Права не соответствуют заявленным требованиям.
- Истекли все сроки на предоставление недостающих документов и т. д.
Перечень не закрытый, поэтому причины отказа могут быть и иные.
Не стоит полностью полагаться на компетентность сотрудников Росреестра, т. к. они не обладают всем спектром знаний для выявления фальшивых документов.
За день до регистрации права собственности возьмите выписку из ЕГРП во избежание двойной продажи.
Что делать, если прежний хозяин умер, а регистрации еще нет
Разрыв во времени между подписанием договора и его регистрацией — не редкость. За это время бывший владелец может скончаться. При этом право полного владения не будет еще переведено на нового собственника.
Если документы на регистрацию были поданы, процедура будет продолжаться. Действия по регистрации приостанавливаются по заявлению потомков умершего на месяц, но покупатель вправе обратиться в судебную инстанцию с заявлением о понуждении государственные органы к продолжению регистрации.
Другой вариант, когда умерший не успел подать документы в Росреестр. При таких обстоятельствах новому владельцу придется подождать момента, когда потомки вступят в наследство, и продолжить процедуру добровольно или обратиться в суд за разрешением спорных моментов.
Поэтому важно как можно раньше передать документацию на регистрацию во избежание приведенных ситуаций.
Таким образом, регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи осуществляется Росреестром. В подтверждение прав выдается выписка из ЕГРП.
