Земельное законодательство России содержит в себе понятие и правовое регулирование определения рыночной стоимости земельного участка. Всё больше сфер общественных отношений опирается на данное понятие и именно рыночную стоимость земли является ключевой, в отличие от того, что было ранее (когда основным показателем являлась кадастровая цена).
Содержание
Реалии таковы, что незнание вопросов проведения рыночной оценки, фактической стоимости участка земли и целого ряда других вопросов по данной теме, приводит нередко к нарушению прав гражданина и его финансовым потерям.
В связи с этим важно иметь полное представление о том, как устроена процедура проведения оценки на предмет определения цены земельного участка с точки зрения рынка, для каких ситуаций необходимо её проведение, каким образом формируется рыночная (а значит, более приближенная к реальности) стоимость.
Для этого достаточно обратиться к законодательству в данной сфере, в том числе к Земельному кодексу, профильному закону об оценочной деятельности, главному налоговому закону и ряду других официальных источников.
В каких случаях нужна рыночная стоимость
Сфера применения именно рыночной оценки и, как следствие, рыночной стоимости земли достаточно широка уже сейчас и, очевидно, со временем будет только расширяться, так как она в наибольшей степени соответствует реалиям рынка и экономики, позволяя дать более точную и объективную ценовую характеристику земле.
Так, можно выделить несколько наиболее значимых сфер общественных отношений, где применяется во внимание данная оценка:
- определение рыночной стоимости земельного участка, которое необходимо для исчисления налоговой базы по налогу на землю (сумма налога, предъявляемая плательщику);
- купли и продажа земельных участков, являющихся самостоятельными объектами оборота, либо как неразрывно связанным объектом вместе со строением на нём;
- область кредитных отношений;
- отношение с государственными органами власти и муниципалитетами при выкупе земельных участков;
- случаи, при которых у государства или органа местного самоуправления возникла необходимость получить данный конкретный земельный участок для общих нужд (для определения размера компенсации его владельцу).
При этом оценка рыночной стоимости земельного участка может быть как государственной, так и негосударственной. По сути, отличие двух её видов заключается лишь в том, кто будет выступать заказчиком её проведения: государственная структура или же частное лицо (включая юридическое без государственного участия).
С недавних пор практически все субъекты федерации уже перешли на кадастровую стоимость земли как налоговую базу при исчислении суммы налоговых платежей. При этой далеко не всегда собственник земли согласен с проведённой оценкой и считает её справедливой. Именно в таких случаях необходимо прибегнуть к помощи эксперта, который проведёт независимую оценку рыночной стоимости объекта.
Вопрос изменения результатов оценки может быть решён только в судебном порядке (путём обжалования решения об установлении кадастровой стоимости либо требования об установлении рыночной). Но именно указанная независимая оценка и является основанием для обращения в судебную инстанцию, а также служит основным доказательством и обоснованием требований.
При покупке или продаже участка земли (будь она в качестве самостоятельного объекта сделки или в совокупности со строениями и сооружениями, расположенными на нём) также часто требуется оценка именно рыночная. Таким образом, каждая из сторон может обезопасить себя от недобросовестных действий второй. Имея отчёт по результатам выполнения данной процедуры, стороны доподлинно информированы о реальной цене участка.
При получении кредитных средств в той или иной организации, последняя может запрашивать расчет рыночной стоимости земельного участка. Делается это в том случае, если предметом обеспечения возврата средств и процентов по займу выступает залог в виде этого самого участка.
Причём при покупке индивидуального жилого дома с землёй требование проведения данной процедуры вытекает не просто из требования банка, но и из законодательства.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается и при приватизации такого объекта недвижимости, как земля. Это означает, что стоимость земельного участка при выкупе у администрации муниципального образования в настоящее время в подавляющем большинстве случаев может иметь лишь рыночное определение (в то время, как раньше часто допускался выкуп по кадастровой стоимости).
В случаи изъятия земли у добросовестного собственника, государство или муниципалитет обязано возместить ему реальную цену её на рынке. Для этого также проводится указанная процедура. При этом если владелец не согласен с предъявляемой оценкой, он может заказать независимую оценку у другой организации или специалиста. Это также оказывается действенным способом защиты прав лица, который не согласен с действиями власти в отношении его собственности.
Кто может заниматься оценочной деятельностью
Осуществлять деятельность по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости может физическое лицо, отвечающие условиям и требованиям, устанавливаемым профильным законодательством (в настоящее время таковым является закон «Об оценочной деятельности в РФ»). К таковым требованиям относятся:
- наличие профессионального образования;
- учет в саморегулируемой организации, объединяющей независимых оценщиков;
- обеспечение страховкой свою деятельность в страховой фирме, оказывающей услугу по данному виду страхования.
Оценщик может осуществлять свою деятельность как полностью самостоятельно (т. е. осуществлять частное предпринимательство), так и находясь в штате специализированной организации, оказывающей услуги в данной сфере.
Государство осуществляет ведение тех самых саморегулируемых организаций, членом которой должен быть каждый оценщик. Данный реестр представлен в общем доступе, в том числе в интернете, так что ознакомиться с ним не составит труда. Таким образом, при наличии у оценщика документа о членстве в СРО, можно быть относительно уверенным в его компетентности и квалификации.
Важно учесть, что при проведении оценки для банка, в котором планируется получить кредит под залог земли, как правило, можно обратиться не ко всякому оценщику. Практически все кредитные организации имеют свой перечень авторизованных (аккредитованных) оценщиков, отчётам которых данный банк доверяет. Соответственно, выбор специалиста будет ограничен реестром самого банка.
Существуют некоторые способы того, как самостоятельно оценить стоимость земельного участка. Но ни один из них не позволяет установить действительную рыночную стоимость данного объекта недвижимости на текущую дату. Так что гражданин имеет возможность лишь уточнить стоимость его земли, установленную в ходе государственной кадастровой оценки, инвентаризационную стоимость (она уже давно утратила свою актуальность).
При покупке земельного участка у юридического лица потенциальному покупателю может быть предоставлена справка о балансовой стоимости земельного участка, образец которой легко найти в интернете. Но и этот документ вряд ли будет соответствовать реальной стоимости земли.
Вместе с тем для целого ряда случаев (например, купля-продажа между физическими лицами) вполне может подойти и информация о кадастровой стоимости, установленной в ходе государственной оценки. В настоящее время она используется при исчислении налога и довольно сильно приближена к реальной (т. е., по сути, как раз рыночной).
Методы оценки стоимости земельного участка
Методы оценки стоимости земельного участка являются специфическими и обязательными знаниями каждого квалифицированного и профессионального оценщика. В общем виде можно обозначить несколько существующих и наиболее распространённых методик, по которым работают специалисты данной отрасли:
- сравнительный метод, предполагающий выявление стоимости продаж схожих по параметрам, характеристикам и условиям объектов;
- метод несения затрат, при применении которого рассчитывается уровень необходимых покупателем затрат для использования земли по назначению (например, строительство индивидуального дома) и целесообразность и готовность покупки именно по этой цене;
- методика будущих доходов, где во внимание принимается тот факт, сколько дивидендов будущий покупатель сможет получить от покупки данного объекта недвижимости.
Это лишь некоторые наиболее распространённые методы, но в действительности их гораздо больше. Какие-то из них используются чаще, применяются в оценке конкретного вида имущества, удобнее всего применимы для каких-то конкретных местностей и т. д. Самое важное, что нужно знать, – каждый отчет составляется с опорой на несколько методов, так как одним из основных его принципов является принцип объективности.
Разница между рыночной и кадастровой стоимостью
Основное отличие кадастровой стоимости от рыночной следует всё из того же законодательного акта. Так, процедура кадастрового определения цены объекта связана с участием в ней государства, в то время как рыночная оценка производится в отношениях между физическими и юридическими лицами (т. е. не являющихся публично-правовыми образованиями).
Говоря проще, рыночная цена фигурирует в гражданско-правовых отношениях (купля-продажа, получение/предоставление кредитных ресурсов, аренда и пр.). Государственная кадастровая оценка применяется в тех отношениях, где одной из сторон является государство либо один из его органов или учреждений.
Но существуют и более глубокие отличия кадастровой стоимости и рыночной, свидетельствующие о том, что первая является менее объективной, а потому процесс оценки хотя и более быстр и удобен, но менее адекватен существующей реальности.
Так, при государственной оценке практически не принимаются во внимание такие моменты, как:
- глубокие физические и иные характеристики объекта (производительность почвы, её плодородие, определённая степень заболачивания и пр.);
- фактический спрос на покупку недвижимости в стране, регионе или населённом пункте;
- сопутствующие факторы, влияющие на качество использования земли (к примеру, нахождение железной дороги в звуковой досягаемости от земли, на которой планируется построить жилую недвижимость) и др.
Как видно, рыночная стоимость объектов недвижимости в виде участков земли оказывает большое влияние не только на гражданско-правовые отношения между физическими лицами и хозяйствующими субъектами. Рыночная цена может применяться и для исчисления налогооблагаемой базы при расчёте земельного налога в случае наличия спорных моментов.
Споры же в настоящее время возникают довольно часто, так как государственная кадастровая оценка достаточно поверхностна и не всегда объективна. В то время как независимые оценщики проводят анализ рыночной стоимости на основании нескольких методов, учитывая гораздо больше факторов, оказывающих влияние на фактическую стоимость объекта.
Сфера применения именно рыночной оценки в будущем будет только расширяться, поэтому важно серьёзно изучать данный вопрос, тем более, если имеется необходимость продажи или покупки земельного участка, либо получение кредитных средств в банке под залог земли.
