Не всегда управляющие компании в многоквартирных домах выполняют свои обязанности добросовестно. Невыполнение взятых обязательств побуждает собственников отказаться от услуг управленцев.
Содержание
Когда нужно менять управляющую компанию
Многоэтажка – это не только квартиры, но и общее имущество. Обязанность поддерживать его в работоспособном состоянии жильцы возлагают на управляющую компанию. Управленцы обязуются содержать крышу, подъезды и подвал дома в надлежащем виде, своевременно проводить текущий ремонт инженерных систем, обеспечивая собственникам проживание в комфортных, безопасных условиях.
Если обслуживающая компания игнорирует взятые на себя обязательства, граждане вправе отказаться от некачественных услуг и заключить договор на обслуживание с другой, более ответственной командой.
С чего начать операцию по смене УК
Жители МКД имеют право разорвать договор управления с действующей управляющей компанией, и выбрать другую. Задача непростая. Чтобы её реализовать потребуется единство мнений. Если смену УК поддержит небольшая часть жителей дома, то другая, большая их часть, проголосует «против», и нужное решение не пройдет.
Лучше заранее узнать, какой процент жителей поддержит идею смены управляющей компании в многоквартирном доме. Затем выяснить, какие УК находятся поблизости от дома, и пообщаться с руководством этих компаний. Обязательно поинтересоваться, как обстоит дело с тем или иным вопросом.
Например, если в прежней УК невозможно было добиться своевременного и качественного исполнения графика уборки подъездов, выясните, как с этим обстоит дело у других. Причем проблемные вопросы нужно прояснить не только у руководства, но и у обычных жителей. Сведения от незаинтересованных лиц будут более достоверными и объективными.
Когда подходящий кандидат на роль новой управляющей компании найден, можно приступать к непосредственному процессу смены. Следует учесть, что организовать и провести общее собрание собственников (ОСС) непросто. Если активисты не готовы по каким-то причинам (отсутствие времени, необходимых знаний и т.д.) заниматься организацией смены управляющей компании, стоит обратиться к посредникам.
Организационные вопросы можно поручить юристу. Стоимость услуги специалиста в разных регионах колеблется от 30-ти до 150-ти тысяч рублей. Учитывая количество собственников помещений в доме, рассчитайте финансовую нагрузку на каждого собственника. Объясняйте людям, что результат в итоге окупит все затраченные для его достижения средства.
Перед тем как заявить о желании переизбрать УК приведите веские аргументы в пользу такого серьёзного шага. УК добровольно не отдаст обслуживаемую площадь. Ей это невыгодно. Именно поэтому нужно выполнить все требования ЖК РФ, касающиеся выбора и смены управляющей организации. Иначе управленцы по малейшему организационному нарушению процедуры переизбрания могут обратиться в суд.
Законодательно закреплено право собственников на смену УК по ряду причин. Без весомого повода уйти от действующей УК нельзя.
Организовать переизбрание жители могут в случаях, когда:
- истёк срок действия договора управления;
- УК допустила существенные нарушения;
- УК лишили лицензии;
- принято решение о добровольном расторжении договора;
- владельцы помещений нашли иной способ управления общим имуществом.
Владельцы квартир вправе потребовать прекращения договора управления с УК когда она допустила не только существенные нарушения (что это такое раскрывает ст. 450 ГК РФ), но и просто невыполнение пунктов действующего договора управления (ЖК РФ ст.162 п.8.2).
Только при наличии одного из вышеприведенных условий у управленцев не появится повода оспорить результат.
Как правильно провести голосование
С чего начать подготовку, подробно описано в ст. 44-45 Жилищного Кодекса РФ.
Активисты совета дома или домового комитета составляют тексты уведомлений, повестку собрания и распечатывают нужное количество листов.
В перечень документов входят:
- объявление;
- бланк для голосования;
- реестр вручения;
- протокол;
- бланк итоговой информации;
- список владельцев квартир.
Пункты повестки продумываются заранее. Их формулировка в неизменном виде должна присутствовать в объявлении о проведении ОСС, протоколе ОСС, в бланке для волеизъявления.
Количество бланков решений равно не числу жилых и нежилых помещений в доме, а числу собственников каждого помещения, в том числе и нежилого. По закону, если в квартире проживают три собственника, то каждый из них заполняет форму для голосования и с помощью граф «за», «против», «воздержался» выражает свое мнение.
Сроки для проведения всех процедур чётко оговорены законом и их потребуется неукоснительно соблюдать. Иначе принятое с нарушениями решение может быть оспорено в суде и аннулировано.
Важно! Проведение всех этапов должно соответствовать требованиям законодательства. Порядок переизбрания УК – это последовательность действий по прекращению соглашения с одной компанией и подписания с другой.
Итак, объявление о дне начала собрания вывешивается на доске информации подъездов за 10 дней до даты проведения. В случае необходимости инициатор собрания должен предоставить доказательства, например, в суде, что все собственники были извещены о дате проведения собрания.
Вывешивание объявления на информационном стенде — самый удобный и дешёвый способ. Но использовать его можно лишь в случае, если ранее собственники принимали решение о таком способе уведомления. Как правило, когда выбирается Совет дома или старший по дому, такое решение принимают в числе первых.
Если ранее собственники такое решение не приняли и протокола, подтверждающего факт принятия нет, предстоит более затратный и трудоёмкий способ оповещения вручением уведомления под роспись или заказным письмом через Почту России.
Уведомив собственников о дате проведения, можно раздать бланки для голосования. Эта процедура проводится под роспись.
В большинстве случаев форум проводится по типу очно-заочного голосования, а не совместного присутствия. Время, отведенное на сбор подписей, не ограничивается, и может составлять от нескольких дней до нескольких недель.
Еще один очень важный момент в ходе организации проведения ОСС — это отработка текста вопросов повестки. Они должны иметь аналогичную приведенной ниже формулировку, и размещаться в таком же порядке:
- Выбор председателя и секретаря для ведения собрания. Наделение их правом подписи решений и подсчёта голосов.
- Принятие решения об отказе от услуг УК (название организации).
- Выбор способа управления «управляющая компания» и заключения договора обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией (название новой компании).
- Утверждение договора управления и тарифного плана на текущее содержание и ремонт.
- Принятие решения о передаче прежней УК всей технической документации на дом новой УК в срок, установленный законодательством.
- Размещение информации о принятых на собрании решениях на информационных стендах подъездов.
- Выбор места хранения протокола собрания.
Вопросы, поставленные на голосование, должны точно в такой же формулировке и последовательности быть указаны в уведомлении о проведении собрания, в бланках решений, протоколе и бланке итоговой информации. Последний прикрепляется на информационных стендах подъездов не позже 10-ти дней после оформления протокола.
После окончания сбора голосов и оформления протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, в течение 5 дней, информация об итогах собрания и копия протокола направляются руководству прежней управляющей компании. Такие же документы отправляют в городскую или районную администрацию, уполномоченную вести жилищный контроль.
Когда заключается соглашение со вновь избранной УК
Деятельность УК подчинена требованиям законодательства и договора управления. Договор управления является главным документом, на основании которого обеспечивается взаимодействие сторон. Жильцы выступают в роли заказчика услуг и обязуются своевременно оплачивать работу нанятого для обслуживания подразделения. Управленцы выступают в качестве исполнителя, обязующегося за плату выполнять предусмотренную соглашением сторон работу.
В случае невыполнения одной из сторон условий договоры потерпевшие обращаются в ГЖИ, прокуратуру или судебную инстанцию. За невыполнение договора управления УК грозят серьёзные санкции.
В договоре управления формулируются права и обязанности заключивших его сторон. Договор управления считается заключённым, если его подписали не менее 51% участников голосования.
Важно! Обязательно в повестку собрания о выборе новой УК включается пункт о заключении с ней договора управления.
Перед началом организации процедуры переизбрания активная группа жильцов самостоятельно либо с привлечением юриста изучает положения договора и даёт им оценку. Если ни по одному из пунктов документа разногласий нет, соглашение подписывается в ходе голосования каждым жильцом.
Новая компания управленцев приступает к работе с того дня, как представители муниципалитета в лице ГЖИ, получив протокол ОСС, внесут дом в реестр новой УК. Проконтролировать это просто. В сети Интернет на сайте ГЖИ есть сведения по каждому МКД и обслуживающей его организации.
С момента внесения дома в лицензию вновь избранной УК деньги собственников за текущее содержание дома и платежи за потребляемые ресурсы, если это предусмотрено договором, поступают на счёт УК.
И последнее
Сменить управляющую компанию можно только в предусмотренных законом случаях. Способ смены один — это проведение собрания с жильцами дома и принятое большинством голосов решение «за».
Процедура проведения собрания по отказу от услуг одной компании и выбору другой длительный и кропотливый процесс. Ошибки оформления документов недопустимы. Иначе ими могут воспользоваться для оспаривания решения.
Если жильцы дома не уверены в своих силах, всегда можно обратиться за помощью к юридически грамотному посреднику. Весь организационный процесс расторжения договора с одной и заключения его с другой УК он возьмёт на себя. Помогут правильно оформить все нужные документы и сотрудники жилищной инспекции или юристы той УК, с которой собственники решили заключить новый договор управления.
Сменить управляющую компанию можно через органы местного самоуправления. Для этого в жилищную инспекцию направляется заявление о невыполнении управленцами своих обязанностей. По заявлению проводится внеплановая проверка в недельный срок. Если в ходе инспекции чиновники находят нарушения, о которых говорилось в заявлении, они обязаны организовать проведение собрания с жильцами по смене УК. В этом случае администрация решит все организационные моменты. Жильцам останется только проголосовать за новую УК.
